Απαλλοτρίωση και Αποζημίωση. Ειδικές περιπτώσεις εκτιμήσεων

Embedded Scribd iPaper - Requires Javascript and Flash Player
∆ΙΚΗΓΟΡΙΚOΣ ΣYΛΛΟΓΟΣ ΑΘΗΝΩΝ ΕΛΛΗΝΙΚH ΕΤΑΙΡΕIΑ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΙΝΣΤΙΤΟΥΤΟ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΗΣ
Ηµερίδα µε θέµα: «ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ ΚΑΙ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ: Ειδικές περιπτώσεις εκτιµήσεων»
Αίθουσα Τελετών του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
Τετάρτη, 25 Νοεµβρίου 2009
Χαράλαµπος Χαραλαµπόπουλος Πρόεδρος του ΕΛ.Ι.Ε, Ορκωτός Εκτιµητής Βασίλης ∆ωροβίνης ∆ικηγόρος και Πολιτικός Επιστήµονας
Οµιλίες:
∆ηµήτρης Λάµπρου Τοπογράφος Μηχανικός, τέως Γενικός ∆ιευθυντής της Κτηµατικής Εταιρείας του ∆ηµοσίου Κωνσταντίνος Κατερινόπουλος ∆ικηγόρος και Οικονοµολόγος Χαιρετισµοί:
Γιάννης Μιχαήλ Πρόεδρος της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισµού Ιωάννα Κουφάκη ∆ικηγόρος, υπεύθυνη της Επιτροπής Περιβάλλοντος του ∆.Σ.Α. Συντονισµός:
∆ηµήτρης Παξινός Πρόεδρος του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
Κατά το άρθρο 17 του Συντάγµατος, το δικαίωµα στην ιδιοκτησία αποτελεί κοινωνικό δικαίωµα. Υπό την έννοια αυτή, το γενικό συµφέρον αποτελεί το κριτήριο για τον προσδιορισµό του πεδίου αλλά και της έκτασης της προστασίας του δικαιώµατος στην ιδιοκτησία. Παράλληλα, το γενικό συµφέρον αποτελεί το εχέγγυο για την προστασία του ίδιου δικαιώµατος, δηλαδή το βασικό κριτήριο νοµιµότητας για τους περιορισµούς που επιβάλλονται. Στην περίπτωση που οι επιβαλλόµενοι περιορισµοί οδηγούν στη στέρηση της ιδιοκτησίας και θίγεται πλέον ο πυρήνας του δικαιώµατος, επιβάλλεται η καταβολή αποζηµίωσης καθώς πλέον οµιλούµε για την εφαρµογή του θεσµού της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Η σηµερινή ηµερίδα σκοπό έχει να αναδείξει ζητήµατα που σχετίζονται µε την εφαρµογή του θεσµού της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και ιδιαίτερα την αποτύπωση και αξιολόγηση της εκτιµητικής διαδικασίας που ακολουθείται για την καταβολή της αποζηµίωσης στους θιγόµενους ιδιοκτήτες καθώς και τις δυσκολίες που συναντώνται κατά την κήρυξη και συντέλεση αυτής. Προς το σκοπό αυτό κλήθηκαν να συµµετάσχουν έγκριτοι δικηγόροι, οικονοµολόγοι και έµπειρα στελέχη της δηµόσιας διοίκησης, ώστε να αναδειχθούν σφαιρικά οι πτυχές που καλύπτουν τα εν λόγω ζητήµατα, µε ιδιαίτερη µνεία στις περιπτώσεις που αφορούν στο πολιτιστικό και φυσικό περιβάλλον.
3
Χαιρετισµός κ. ∆ηµήτρη Παξινού, Προέδρου ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
∆εδοµένου ότι η προστασία του περιβάλλοντος εµπίπτει στην έννοια του γενικότερου δηµοσίου συµφέροντος προς χάριν του οποίου η ιδιοκτησία υποχωρεί, προκύπτει µε σαφήνεια η άρρηκτη σχέση των άρθρων 24 και 17 του Συντάγµατος. Σήµερα καλούµαστε να δούµε αν ο θεσµός της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης εφαρµόζεται µε τέτοιο τρόπο από την Ελληνική ∆ιοίκηση που πραγµατικά υπηρετεί το περιβάλλον, φυσικό ή πολιτιστικό, το οποίο υπερτερεί έναντι του δικαιώµατος στην ιδιοκτησία. Σας ευχαριστώ.
4
Οι έννοιες ιδιοκτησία και απαλλοτρίωση συνοδεύουν το νεότερο ελληνικό κράτος από τη γέννησή του και πρωτύτερα, ειδικότερα αν σκεφτούµε τη Χάρτα του Ρήγα Βελεστινλή. Όσον αφορά την απαλλοτρίωση για πρώτη φορά το 1832 στο «Ηγεµονικόν Σύνταγµα» αρχίζει η περιπέτεια των απαλλοτριώσεων και ένα χρόνο αργότερα το 1833 όταν εγκρίνεται το πρώτο πολεοδοµικό σχέδιο των Αθηνών επειδή το δηµόσιο ταµείο είναι άδειο και δεν έχει να πληρώσει τις αποζηµιώσεις εξεγείρεται ο λαός των Αθηνών, τροποποιείται το σχέδιο πόλεως. Από τότε σε όλα τα Συντάγµατα οι απαλλοτριώσεις και η ιδιοκτησία κατέχουν µια καίρια θέση. Οι εκτιµήσεις έρχονται αργότερα. Να θυµηθούµε ότι ένας από τους πρώτους νόµους της µεταπολίτευσης ο ν.11/1974 εισήγαγε τον θεσµό, την φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Και τότε ετέθη µε οξύτητα το θέµα των εκτιµήσεων. Προηγουµένως το Τεχνικό Επιµελητήριο έφτιαξε το σύστηµα των αντικειµενικών αξιών το οποίο αργότερα εφαρµόστηκε. Όντως βλέπουµε ότι υστερεί λιγάκι στην πράξη η εξέλιξη του θεσµού των εκτιµήσεων αν σκεφτούµε ότι στην Ευρώπη γίνονται πλείστες όσες δίκες από ιδιώτες οι οποίοι µάχονται τον αντικειµενικό προσδιορισµό. Στην Ελλάδα αυτές οι δίκες είναι σχεδόν άγνωστες. Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισµού µε
5
Χαιρετισµός του κ. Γιάννη Μιχαήλ Προέδρου της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισµού
µεγάλη χαρά συµπράττει µε τον ∆ικηγορικό Σύλλογο Αθηνών, όπως πάντα, και µε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιµητικής για να προσφέρουµε κι εµείς ένα λιθαράκι στην προστασία του περιβάλλοντος και της πολιτιστική κληρονοµιάς και κυρίως στη διαφάνεια, διότι η διαφάνεια δεν ωφελεί µόνο τους πολίτες αλλά είναι και ακρογωνιαίος λίθος της πολιτείας. Σας ευχαριστώ.
6
Την Τετάρτη 25 Νοεµβρίου 2009 πραγµατοποιήθηκε στην αίθουσα τελετών του ∆.Σ.Α. ηµερίδα µε θέµα: «Απαλλοτρίωση και Αποζηµίωση: Ειδικές περιπτώσεις εκτιµήσεων» και συνδιοργανωτές τον ∆ικηγορικό Σύλλογο Αθηνών, την Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισµού και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιµητικής. Η εκδήλωση ξεκίνησε µε τον χαιρετισµό του Προέδρου του ∆.Σ.Α κ. ∆ηµητρίου Παξινού και του Προέδρου της Ε.Ε.Π.Π κ. Γιάννη Μιχαήλ. Ο κ. ∆ηµήτρης Παξινός αναφέρθηκε, κατ’ αρχήν, στον κοινωνικό σκοπό του δικαιώµατος στην ιδιοκτησία, το οποίο υποχωρεί προς χάριν του γενικότερου δηµοσίου συµφέροντος, στην έννοια του οποίου εµπίπτει η προστασία του περιβάλλοντος, υπογραµµίζοντας την άρρηκτη σχέση µεταξύ των άρθρων 17 και 24 του Συντάγµατος. Ο Πρόεδρος του ∆.Σ.Α τόνισε ότι η ηµερίδα σκοπό έχει να αναδείξει ζητήµατα που σχετίζονται µε την εφαρµογή του θεσµού της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης και ιδιαίτερα την αποτύπωση και αξιολόγηση της εκτιµητικής διαδικασίας, που ακολουθείται για την καταβολή της αποζηµίωσης στους θιγόµενους ιδιοκτήτες, καθώς και τις δυσκολίες που προκύπτουν κατά την εφαρµογή του θεσµού από την Ελληνική ∆ιοίκηση, µε ιδιαίτερη µνεία στις περιπτώσεις που αφορούν στο φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον. O κ. Γιάννης Μιχαήλ έκανε µια σύντοµη παρουσίαση της εξέλιξης της έννοιας της ιδιοκτησίας και του θεσµού της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης στο νεότερο ελληνικό κράτος. Χαρακτηριστική είναι η αναφορά του στο πρώτο πολε7
ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ ΤΟΥ ΕΚ∆ΟΤΗ
οδοµικό σχέδιο των Αθηνών, που εξαιτίας της έλλειψης χρηµάτων στα δηµόσια ταµεία για την καταβολή αποζηµιώσεων στους ιδιοκτήτες και την έντονη αντίδραση που υπήρξε από τους θιγόµενους, η πολιτεία αναγκάστηκε να προβεί σε άµεση τροποποίηση του πολεοδοµικού σχεδίου. Ο κ. Μιχαήλ επισήµανε ότι µόλις µετά τη µεταπολίτευση άρχισε να τίθεται σοβαρά το ζήτηµα της εκτίµησης της ακίνητης περιουσίας και µάλιστα µε αφορµή τη θεσµοθέτηση της φορολογίας αυτής. Λαµβάνοντας υπόψη, τη βραδεία εξέλιξη του θεσµού της εκτιµητικής διαδικασίας στη χώρα µας σε σχέση µε την υπόλοιπη Ευρώπη καθώς και την ανάγκη για ύπαρξη διαφάνειας των κριτηρίων που χρησιµοποιούνται για την εκτίµηση της αξίας των ακινήτων, ο κ. Μιχαήλ τόνισε ότι η διεξαγωγή της ηµερίδας είναι εξέχουσας σηµασίας. Ο Πρόεδρος του ΕΛ.Ι.Ε., κ. Χαράλαµπος Χαραλαµπόπουλος, Ορκωτός Εκτιµητής, παρουσίασε τους γενικούς κανόνες και τα κριτήρια που ακολουθούνται κατά την εκτιµητική διαδικασία, αναλύοντας τις σχετικές οικονοµικές και µαθηµατικές µεθόδους, αναφερόµενος µάλιστα όχι µόνον στις περιπτώσεις στέρησης της ιδιοκτησίας αλλά και στις περιπτώσεις περιορισµού αυτής, διευρύνοντας το αντικείµενο της ηµερίδας. Ο κ. Χαραλαµπόπουλος χρησιµοποίησε ως παράδειγµα µελέτης τα ιστορικά και διατηρητέα κτίρια, τα οποία ενσωµατώνουν στοιχεία καλλιτεχνικής, ιστορικής και αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς αναφερόµενος στη διαδικασία κήρυξής τους, στη διαδικασία εκτίµησης της αξίας τους, σε συνδυασµό µε την επίτευξη της βέλτιστης χρήσης τους. Ο κ. Βασίλης ∆ωροβίνης, ∆ικηγόρος και Πολιτικός
8
Επιστήµονας, ανέδειξε την πολιτικοκοινωνική διάσταση του θέµατος επισηµαίνοντας ότι η ύπαρξη διαφοροποιήσεων κατά την εκτιµητική διαδικασία και η έλλειψη νοµικών κριτηρίων για την εκτίµηση της ακίνητης περιουσίας, οδηγούν σε έντονες ανισότητες µεταξύ των ιδιοκτητών. Ο κ. ∆ωροβίνης χαρακτήρισε ουσιαστικά ανύπαρκτη την κρατούσα εθνική πολιτική για την προστασία του αρχιτεκτονικού πλούτου της χώρας, στην έννοια του οποίου εµπίπτουν και τα διατηρητέα κτίρια επισηµαίνοντας ότι δεν απαλλοτριώνονται σχεδόν ποτέ, υπογραµµίζοντας ιδιαίτερα ότι η αποτελεσµατική προστασία τους, εµποδίζεται από το υψηλό κόστος συντήρησής τους, που είναι δυσανάλογο προς την αξία τους και αποτρεπτικό τόσο για το κράτος όσο και τους ιδιοκτήτες. Τέλος, ο κ. ∆ωροβίνης αναφέρθηκε στο ζήτηµα της εκτίµησης της οικονοµικής αξίας των διατηρητέων, επισηµαίνοντας την ανάγκη δηµιουργίας ενιαίου συστήµατος προστασίας και αξιολόγησης µε κοινούς κανόνες και κοινή διοικητική δοµή προστασίας. Ο κ. ∆ηµήτρης Λάµπρου, Τοπογράφος Μηχανικός και τέως Γενικός ∆ιευθυντής της Κτηµατικής Εταιρείας του ∆ηµοσίου αναφέρθηκε στο νοµικό καθεστώς του αιγιαλού και της παραλίας και περιέγραψε τη διαδικασία καθορισµού των οριογραµµών τους επισηµαίνοντας τη σηµασία της εν λόγω διαδικασίας. Ο κ. Λάµπρου αναφέρθηκε επίσης στην εκτίµηση της αξίας των ακινήτων που εµπίπτουν εν όλω ή εν µέρει στην παραλία και στον λεγόµενο «παλαιό» αιγιαλό, τονίζοντας ότι η αξία του αιγιαλού και της παραλίας, συνδέεται κατά κύριο λόγο µε τη διαχείρισή τους καθώς δεν αποτελούν αντικείµενο αγοραπωλησίας, ενώ επιτρέπεται κατά
9
την κείµενη νοµοθεσία η παραχώρηση περιορισµένων δικαιωµάτων επ’ αυτών. Ο κ. Λάµπρου τόνισε ιδιαίτερα τη διαχειριστική αξία του αιγιαλού και της παραλίας µνηµονεύοντας τα προβλήµατα που συνδέονται µε την περιβαλλοντική και αναπτυξιακή σηµασία των παράκτιων ζωνών και αναγνωρίζοντας τις υφιστάµενες περιβαλλοντικές πιέσεις κάλεσε για την εξεύρεση ισορροπιών στο πλαίσιο της αρχής της αειφόρου ανάπτυξης. Ο κ. Κωνσταντίνος Κατερινόπουλος, ∆ικηγόρος και Οικονοµολόγος, αναφέρθηκε στην αξιολόγηση των µεθόδων που χρησιµοποιούνται για την εκτίµηση της αξίας των ακινήτων, µέσα από τη νοµολογία των δικαστηρίων. Ο κ. Κατερινόπουλος µε την εισήγησή του εστίασε, µεταξύ άλλων, στη σηµασία της καταβολής της πραγµατικής «αξίας» του ακινήτου που απαλλοτριώνεται καθώς επίσης και της «πλήρους» αποζηµίωσης. Ιδιαίτερη µνεία έκανε στα µη αποζηµιούµενα περιουσιακά δικαιώµατα και συγκεκριµένα στην άυλη αξία µιας επιχείρησης και στη ζηµία από την παύση αυτής, ασκώντας κριτική σε σχετικές αποφάσεις του Αρείου Πάγου. Τέλος, ο κ. Κατερινόπουλος αναφέρθηκε στην αναγκαιότητα στάθµισης του δηµοσίου συµφέροντος και του θιγόµενου περιουσιακού δικαιώµατος καθώς επίσης και στις προϋποθέσεις ανάκλησης της απαλλοτρίωσης. Μετά την ολοκλήρωση των εισηγήσεων και της συζήτησης που ακολούθησε, η κ. Ιωάννα Κουφάκη, ∆ικηγόρος και υπεύθυνη της Επιτροπής Περιβάλλοντος του ∆.Σ.Α, παρουσίασε συνοπτικά τα συµπεράσµατα της ηµερίδας, µεταξύ των οποίων είναι τα εξής:
10
1) Η πολυπλοκότητα των κριτηρίων της εκτιµητικής διαδικασίας και η έλλειψη διαφάνειας της εφαρµογής τους, οδηγεί σε σηµαντικές διαφοροποιήσεις κατά τον καθορισµό της αξίας των ακινήτων, µε αποτέλεσµα να δηµιουργείται στους πολίτες-ιδιοκτήτες ένα αίσθηµα διακριτικής µεταχείρισης. Η εν λόγω διακριτική µεταχείριση καθίσταται εντονότερη εξαιτίας της έλλειψης νοµικών κριτηρίων για την εκτίµηση της αξίας των ακινήτων, επιδεκτικών δικαστικού ελέγχου. 2) Οι µηχανισµοί που έχουν αναπτυχθεί για την προστασία του αρχιτεκτονικού πλούτου της χώρας, στον οποίο εµπίπτουν τα διατηρητέα κτίρια, δεν έχουν αποδειχθεί επαρκείς για την αποτελεσµατική προστασία τους, γεγονός το οποίο επιβεβαιώνεται τόσο από το µεγάλο αριθµό αποχαρακτηρισµών των εν λόγω κτιρίων όσο και από το υπέρµετρο οικονοµικό κόστος για τη συντήρηση και ανάδειξή τους. 3) Η αξία των ακινήτων που γειτνιάζουν µε αιγιαλούς και παραλίες βρίσκεται σε άµεση συνάρτηση µε τη διαχειριστική αξία των εν λόγω κοινόχρηστων πραγµάτων, τα οποία αποτελούν αντικείµενο οικονοµικής συναλλαγής, µεταξύ ∆ηµοσίου και ιδιωτών. Η εν λόγω διαχειριστική αξία συνίσταται στην παραχώρηση απλής χρήσης και στην παραχώρηση απλής χρήσης για εκτέλεση έργων και εξακολουθεί να είναι συνυφασµένη µε την οικονοµική εκµετάλλευση τους, γεγονός το οποίο «αιτιολογεί» ότι η διαχείρισή τους εµπίπτει στην αρµοδιότητα του Υπουργείου Οικονοµικών. 4) Όταν οι επιβαλλόµενοι περιορισµοί της ιδιοκτησίας θίγουν τον πυρήνα του δικαιώµατος, η αποζηµίωση που καταβάλλεται θα πρέπει να ανταποκρίνεται στην πραγµατική
11
«αξία» του ακινήτου και να είναι «πλήρης», ενώ θα πρέπει να καταλαµβάνει και τα άυλα περιουσιακά δικαιώµατα, τα οποία θίγονται επίσης, όπως στην περίπτωση της παύσης λειτουργίας µιας επιχείρησης εξαιτίας της απαλλοτρίωσης του ακινήτου στο οποίο αυτή εδρεύει. Ακολουθούν τα πλήρη κείµενα των χαιρετισµών και των εισηγήσεων που παρουσιάστηκαν στην ηµερίδα.
12
«∆ιαφοροποιήσεις εκτιµητικής διαδικασίας και η εκτίµηση ιστορικών και διατηρητέων κτιρίων»
Χαράλαµπου Χαραλαµπόπουλου, Ορκωτού Εκτιµητή, Προέδρου ΕΛ.Ι.Ε
2. ΕΝΑΣ ΟΡΙΣΜΟΣ Εκτίµηση είναι η τέχνη ή η επιστήµη αποτίµησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε µια δεδοµένη χρονική στιγµή, λαµβάνοντας υπόψη όλα τα δεδοµένα και χαρακτηριστικά του αντικειµένου, σε συνδυασµό µε όλους τους οικονοµικούς συντελεστές της αγοράς καθώς και µε εναλλακτικές µορφές επενδύσεων.
1. ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ Η εκτίµηση δεν είναι µια επεξεργασία µέσω των µαθηµατικών (Millington). Είναι κάτι περισσότερο και πιθανότατα το µεγαλύτερο τµήµα της διαδικασίας αποτίµησης εξαρτάται από τη ικανότητα του εκτιµητή να διατυπώνει απόψεις. Πρέπει να µπορεί να µελετά µια µεγάλη σειρά δεδοµένων ή γεγονότων και να προσπαθεί να … δει το µέλλον.
3. ΜΕΡΙΚΕΣ ΑΙΤΙΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ Εκτίµηση για υποθήκη: Forced sale value, εκτίµηση για πώληση, κατά την οποία ο εκτιµητής θα λάβει υπόψη όλους τους ενδεχόµενους αγοραστές για το είδος του ακινήτου και όλες τις ανταγωνιστικές ιδιοκτησίες της αγοράς, εκτίµηση για ασφαλιστικούς σκοπούς, όπου εκτιµάται η οικοδοµή χωρίς το οικόπεδο, εκτίµηση για λογιστικές καταστάσεις και
13
5. ΓΕΝΙΚΑ ΠΕΡΙ ΙΣΤΟΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ∆ΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ Τα ιστορικά και διατηρητέα ακίνητα (Ι.∆.Α.) είναι κτίρια τα οποία ενσωµατώνουν στοιχεία καλλιτεχνικής, ιστορικής και αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς σε κάθε χώρα. Τα ακίνητα αυτά είναι χαρακτηρισµένα µε αποφάσεις που έχουν δηµοσιευθεί στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως. Σε κάποιες περιπτώσεις, ολόκληρες περιοχές, έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέες (πχ. διατηρητέοι οικισµοί). 6. ΚΗΡΥΞΗ ∆ΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ Η κήρυξη των διατηρητέων γίνεται σύµφωνα µε το Ν. 1577/1985, όπως ισχύει σήµερα και µπορεί να αφορά σε: α) οικισµούς ή τµήµατα πόλεων ή ζώνες ιδιαιτέρου κάλλους, φυσικούς σχηµατισµούς, ζώνες προστασίας παραδοσιακών συνόλων και περιοχές που έχουν ανάγκη από ιδιαίτερη προστασία και γίνεται µε Π.∆. που εκδίδεται µε πρόταση του
14
4. ΒΑΣΙΚΕΣ ΜΕΘΟ∆ΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΑ IVS Ή ΤΑ EVS Οι βασικές µέθοδοι εκτίµησης που χρησιµοποιούνται είναι: α) η συγκριτική µέθοδος ή µέθοδος των συγκριτικών στοιχείων, β) η µέθοδος εισοδήµατος ή µέθοδος της κεφαλαιοποίησης ή µέθοδος της προσόδου (income approach), γ) η µέθοδος κόστους (cost approach) ή µέθοδος αποσβεσµένου κόστους αντικατάστασης - (DRC - Depreciated Replacement Cost), δ) η υπολειµµατική µέθοδος (Residual approach) και η µέθοδος αντιπαροχής (Greek method).
ΙAS, εκτίµηση για απαλλοτριώσεις και εκτίµηση για τιτλοποίηση (securitization).
8. ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ Το κράτος, οι ∆ήµοι, οι τράπεζες, καθώς και επιχειρήσεις ή και ιδιώτες, παίζουν ένα σηµαντικό ρόλο στην συντήρηση των διατηρητέων κτιρίων, αλλά και στη µόρφωση του κοινού, σχετικά µε τα ακίνητα αυτά. Αρκετές φορές, ένα ιστορικό κτίριο µπορεί να µην εµπεριέχει ιδιαίτερα στοιχεία αρχιτεκτονικής και καλλιτεχνικής αξίας, ενώ δεν αποκλείεται κάτι τέτοιο και σε διατηρητέα κτίρια. Τα ιστορικά κτίρια είναι συνήθως ακίνητα εκτός αγοράς διότι µόνον κατά την πρώτη φορά αγοράζονται από Κρατικούς κυρίως φορείς.
15
7. ΜΝΗΜΕΙΑ Η κήρυξη των µνηµείων γίνεται από τον Υπουργό Πολιτισµού σύµφωνα µε το Ν. 3028/2002 και αφορά πολιτιστικά αγαθά µεταγενέστερα του 1830 που έχουν ιδιαίτερη πολεοδοµική, κοινωνική, εθνολογική, λαογραφική, τεχνική, βιοµηχανική ή εν γένει ιστορική, καλλιτεχνική ή επιστηµονική σηµασία. Η διατύπωση είναι ευρύτατη και µπορεί να αφορά κτίρια, οικόπεδα και οποιαδήποτε ανθρώπινη ή φυσική κατασκευή.
ΥΠΕΧΩ∆Ε, β) κτίρια, τµήµατα κτιρίων, συγκροτήµατα κτιρίων, µεµονωµένα στοιχεία (π.χ. αυλές, κήποι, πόρτες, πηγάδια, κρήνες λιθόστρωτα, δένδρα κ.λ.π.) µε απόφαση του ΥΠΕΧΩ∆Ε, γ) ειδικούς όρους και περιορισµούς δόµησης ή χρήσης σε όµορα ακίνητα διατηρητέων µε απόφαση του ΥΠΕΧΩ∆Ε.
10. Η ΕΚΤΙΜΗΣΗ Για την εκτίµηση απαιτούνται κάποιες ειδικές σκέψεις που σχετίζονται µε τα υλικά και τους τρόπους δόµησης των παλαιών κατασκευών, µε τη σηµερινή λειτουργικότητα των κτιρίων σε σχέση µε τα σύγχρονα κτίρια, µε τις ωφέλιµες επιφάνειες, µε τη µεθοδολογία ανακαίνισης και του εκσυγχρονισµού, καθώς και µε τις νοµικές δεσµεύσεις του ακινήτου. 10.1 Συγκριτική µέθοδος: Σε σχέση µε τα κανονικά κτίρια, ορισµένοι παράγοντες παίζουν τελείως διαφορετικό ρόλο, όπως η παλαιότητα και η κατάσταση, η αντοχή του παλαιού κτιρίου, η αντισεισµικότητά του, οι δεσµεύσεις αλλαγής χρήσης, δυνατότητα εξάντλησης του Σ.∆. (…) Ειδικά για την παλαιότητα, µπορεί να έχουµε το αντίθετο φαινόµενο από αυτό που συµβαίνει στα κανονικά κτίρια. 10.2 Η µέθοδος της προσόδου: Εξετάζεται ποια είναι η βέλτιστη χρήση του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης και/ή
16
9. ΓΕΝΙΚΑ ΠΕΡΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΤΩΝ Ι.∆.Α. Η εκτίµηση των Ι.∆.Α. απαιτεί να λαµβάνονται υπόψη µια σειρά από παραµέτρους που συνδέονται µε τη σπουδαιότητα των ακινήτων αυτών, όπως η δυνατότητα ή µη αλλαγής χρήσης, η δυνατότητα δανεισµού, οι δυνατότητες εξάντλησης του επιτρεπόµενου Σ.∆. κλπ. Τα κόστη ανακαίνισης, εκσυγχρονισµού και ενίσχυσης των ιδιοκτησιών αυτών, µπορεί να επηρεάσουν αποφασιστικά την αξία τους. Η ανεύρεση της βέλτιστης χρήσης (Highest and best use) του κάθε ακινήτου, είναι ένα στοιχείο που πρέπει πάντα να συνεκτιµάται, σε συνδυασµό µε τη νοµοθεσία.
αλλαγής χρήσης του ακινήτου. Λαµβάνονται υπόψη οι χρόνοι λήψης των ειδικών αδειών που απαιτούνται και οι χρόνοι εκτέλεσης των εργασιών, οι οποίοι συνήθως είναι πιο µεγάλοι από αντίστοιχα καινούργια κτίρια. Εξετάζεται επίσης το σενάριο ενοικίασης των χώρων του ακινήτου ενώ λαµβάνονται υπόψη τα µεγαλύτερα κόστη συντήρησης του ακινήτου. 10.3 Η µέθοδος DRC: Αυτή η µέθοδος δεν αντικατοπτρίζει την εικόνα της αγοράς γι’ αυτό και δεν είναι αυτή που κατά κανόνα προτιµάται. Παρέχει όµως πολλά στοιχεία ελέγχου των άλλων µεθοδολογιών. Πολλές φορές είναι δύσκολο να εκτιµηθούν τα κόστη δόµησης ιστορικού κτιρίου. Σε άλλες χώρες, εξετάζεται πάντως το κόστος αναπαραγωγής ενός ‘αντιγράφου’ του κτιρίου. Σε κάποιες περιπτώσεις διατηρείται η όψη του κτιρίου και γίνεται πλήρης ανακατασκευή του εσωτερικού του, οπότε εξετάζεται η DRC όπου συνδυάζεται το κόστος ανακαίνισης της όψης και ανακατασκευής του εσωτερικού. Οι δυσκολίες της µεθόδου DRC σχετίζονται µε τις παλιές µεθόδους δόµησης και τα παλιά υλικά, που πολλές φορές δεν είναι σήµερα διαθέσιµα, γι’ αυτό σε κάποιες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η δυνατότητα αναπαραγωγής παλαιών ακινήτων. Όταν υπάρχει ενεργός αγορά παλαιών διατηρητέων κτιρίων, το καλύτερο είναι να λαµβάνονται υπόψη τα συγκριτικά στοιχεία, που αναφέρονται τόσο σε τιµές πώλησης, όσο και σε τιµές ενοικίασης.
17
12. Η ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΓΗΣ ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗΣ ΜΕΘΟ∆ΟΥ (residual approach) Κατά την εφαρµογή αυτής της µεθόδου, γίνεται δεκτό ότι το παλαιό κτίριο ανακαινίζεται και εκσυγχρονίζεται ώστε να αποκτήσει τη βέλτιστη χρήση του. Ένα τέτοιο κτίριο διατίθεται στην αγορά µε τιµές πώλησης ή και ενδεχοµένως ενοικίασης, όπως αυτές προκύπτουν από µια συστηµατική έρευνα και ανάλυση. Αντίστοιχα, για την ανακαίνιση του κτιρίου, δαπανώνται κεφάλαια τόσο για το κατασκευαστικό κό18
11. ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ∆ΙΑ∆ΙΚΑΣΙΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Κατά τη διαδικασία εκτίµησης εξετάζεται το ΦΕΚ χαρακτηρισµού του κτιρίου και όλες οι λεπτοµέρειες που αυτό καθορίζει. Υπάρχει ενδεχόµενο να καθορίζεται ότι είναι διατηρητέα µόνο η όψη ή ολόκληρο το κτίριο ή να µη επιτρέπεται αλλαγή χρήσης ή ενδέχεται να είναι διατηρητέο το κτίριο και ο περιβάλλων αυτό χώρος. Προσθέτως, εξετάζεται αν δύναται να εξαντληθεί ο Σ.∆ και σε ποιο επίπεδο (στάθµη) συµβαίνει αυτό ή µήπως έχουµε περίπτωση µεταφοράς υπολοίπου του Σ.∆. Πραγµατοποιείται αυτοψία στο ακίνητο και ελέγχονται όσο πιο λεπτοµερειακά γίνεται τόσο η στατική - αντισεισµική του επάρκεια, όσο και η κατάστασή του. Μελετάται επίσης το θέµα των δαπανών που απαιτούνται ώστε το κτίριο να ανακαινισθεί και εκσυγχρονισθεί, ώστε να αποκτήσει τη βέλτιστη χρήση, µε βάση όλα τα δεδοµένα και τις νοµικές δεσµεύσεις. Συλλέγονται µε συστηµατική έρευνα της αγοράς, στοιχεία για τις τιµές πώλησης και ενοικίασης διατηρητέων, πλήρως ανακαινισµένων οµοειδών χρήσεων ακινήτων και υπολογίζεται η αντικειµενική αξία του τυχόν µεταφερόµενου Σ.∆.
στος όσο και για µελέτες, µικρό βραχυπρόθεσµο δανεισµό, απρόβλεπτα κλπ., όπως αυτά προκύπτουν από µια προσεκτική και τεκµηριωµένη µελέτη που λαµβάνει υπόψη όλες τις παραµέτρους για το κόστος αυτό που ανταποκρίνεται στην ηλικία, την κατάσταση, το µέγεθος των παρεµβάσεων και ενισχύσεων του κτιρίου. Επιπλέον αφαιρείται και ένα εύλογο µικτό επιχειρηµατικό κέρδος, οπότε ως υπόλοιπο, προκύπτει η αξία του παλαιού διατηρητέου, που αποτελεί και το ζητούµενο. Εφόσον υπάρχει συντελεστής δόµησης που δεν εξαντλείται στο οικόπεδο και πρέπει να µεταφερθεί, συνυπολογίζεται και ένα κατάλληλο ποσόν για το λόγο αυτό, ενώ συνεξετάζεται και το κόστος έκδοσης ενός τίτλου Μ.Σ.∆.
13. ΑΞΙΑ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΜΕΝΟΥ Η αξία του ανακαινισµένου αποτιµάται µε συγκριτικά στοιχεία από αγοραπωλησίες ή από ενοικιάσεις οµοειδών ακινήτων στην ίδια περιοχή. Η πραγµατικότητα έχει δείξει ότι, διατηρητέα κτίρια που ανακαινίζονται µε σεβασµό στην αρχιτεκτονική τους και τα άλλα χαρακτηριστικά τους, επιτυγχάνουν τιµές έως και 20% ανώτερες των αντίστοιχων καινούργιων. Τούτο δεν είναι προφανές ότι ισχύει για ιστορικά κτίρια απλής κατασκευής. Εξ άλλου, συνήθως, τα ιστορικά κτίρια είναι εκτός αγοράς.
14. ΚΟΣΤΟΣ ΡΙΖΙΚΗΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ Το κόστος ποικίλει διότι συναρτάται άµεσα µε την παλαιότητα, την κατάσταση, το Σ.∆., τη βέλτιστη χρήση, σε συνδυασµό µε το ΦΕΚ χαρακτηρισµού, την αντοχή του κτιρίου
19
15. Ο ΤΥΧΩΝ ΜΕΤΑΦΕΡΟΜΕΝΟΣ Σ.∆. Υπολογίζεται η αντικειµενική αξία του µεταφερόµενου από το ακίνητο Σ.∆. και ένα ποσοστό αυτής της αξίας, το οποίο κυµαίνεται κάθε φορά ανάλογα µε τη γενικότερη κα20
κλπ. Για λόγους περιορισµού του ρίσκου, πρέπει να µελετάται σοβαρά το θέµα των απαραιτήτων ενισχύσεων, ώστε να µη κτίζουµε… στην άµµο. Σε µια τέτοια περίπτωση όπου διατηρείται, µόνο η πρόσοψη και ανακατασκευάζεται το εσωτερικό, εξ αρχής, το κόστος µπορεί να ξεπερνά έως και 35% εκείνο της ανέγερσης νέου κτιρίου. Ειδικά δε περιπτώσεις που κατασκευάζονται νέα υπόγεια, έχουµε κατακόρυφη άνοδο αυτού του κόστους. 14.1 Τα όρια κόστους και απρόβλεπτα. Το τελικό κόστος του έργου πρέπει να δικαιολογείται για την περιοχή και τη θέση του ακινήτου γιατί στα ακίνητα, πολύ συχνά, οι πρόσθετες δαπάνες, δεν είναι δεδοµένο ότι θα έχουν και το ανάλογο οικονοµικό αντίκρισµα. Τα απρόβλεπτα στη φάση της µελέτης πρέπει να ορίζονται αρκετά ψηλά διότι πολλές φορές υπάρχουν … απρόοπτα. 14.2 Αναθεωρήσεις δεδοµένων. Πρώτη δουλειά στο εργοτάξιο είναι οι καθαιρέσεις, προκειµένου να διαπιστωθεί η πραγµατική κατάσταση του κτιρίου και να αποφασισθεί ο τρόπος αντιµετώπισής της. Συγκεκριµένα µπορεί να χρειασθεί διαφορετική στήριξη από την προβλεπόµενη, τοίχοι τους οποίους θεωρούσαµε καλούς να µας προδώσουν, ξύλινα δοκάρια που φαινοµενικά ήταν άψογα να αποδειχθεί ότι έχουν υποστεί την φθορά του χρόνου.
τάσταση που υπάρχει στη σχετική νοµοθεσία µεταφοράς Σ.∆. Οι µεταβιβάσεις γινόντουσαν σε ποσοστά περί το 70% της αντικειµενικής αξίας. Επισηµαίνεται τέλος ότι δεν πρέπει να αγνοούνται τα κόστη έκδοσης τίτλου Μ.Σ.∆ και οι σχετικοί φόροι ενώ δεν θα πρέπει να υπάρχει σύγχυση µε την αξία του οικοπέδου που απαιτείται να έχει κάποιος για να οικοδοµήσει τα Μ2 που µεταφέρονται. Είναι κάτι το διαφορετικό και συναρτάται πάντοτε µε την προέλευση αυτών των µεταφερόµενων Μ2.
21
«Οικονοµική Εκτίµηση για διατηρητέα κτίρια»
Βασίλη ∆ωροβίνη, ∆ικηγόρου - Πολιτικού Επιστήµονα
Στα πλαίσια µιας ουσιαστικά ανύπαρκτης κρατικής εθνικής πολιτικής για τον αρχιτεκτονικό και ιστορικό πλούτο της χώρας µας, εννοώ πολιτικής ενιαίας, συνεκτικής και, ιδίως, µε συνέπεια, επικρατεί η άποψη ότι η αξία αυτής της κληρονοµιάς µας είναι µόνον αισθητική ή (και) ιστορική, και κατά τα λοιπά ακαθόριστη. Εξαίρεση έχει δηµιουργηθεί µόνο για τα κινητά αντικείµενα (βλ. ά. 47 του αρχαιολογικού νόµου 3028/2002), όπου έχει καταστρωθεί µηχανισµός για την εκτίµηση της οικονοµικής αξίας τους. Συναφής προς αυτά είναι η αντίληψη ότι το κόστος συντήρησης των διατηρητέων κτιρίων, υπολογιζόµενο εργολαβικά και µόνο, θεωρείται υπέρογκο, δυσανάλογο προς την «αφηρηµένη» αξία τους και, τελικά, αποτρεπτικό, είτε αυτά ανήκουν στο κράτος είτε σε ιδιώτες. Με βάση αυτή την αντίληψη έχει σχηµατισθεί ένα πελατειακό σύστηµα κράτους - πολιτικών διαµεσολαβητών ιδιωτών, που εγγίζει πλέον τα όρια του παραλογισµού: από το ένα µέρος γίνονται «διευκολύνσεις» ιδιωτών, µε κύρια εργαλεία τους αποχαρακτηρισµούς κτιρίων (ιδίως από το ΥΠΠΟ) ή τη θέσπιση «ειδικών ρυθµίσεων» (ιδίως από το τέως ΥΠΕΧΩ∆Ε), ενώ από το άλλο µέρος διαιωνίζονται εκκρεµότητες, όσον αφορά την καταβολή αποζηµιώσεων σε ιδιοκτήτες είτε λόγω απαλλοτριώσεων, είτε για ενίσχυσή τους προς επισκευή, αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατη22
ρητέων κτιρίων. Θεσµοί, όπως του ά.32, παρ.4 του Οικιστικού Νόµου 1337/1983 ή του ά. 48 του αρχαιολογικού νόµου, παραµένουν δίχως εφαρµογή. Το µεν ΥΠΕΧΩ∆Ε προώθησε, το 1988, το προεδρικό διάταγµα εφαρµογής του ά. 32, παρ. 4 του ν.1337/83, όµως δεν το εφάρµοσε ποτέ ούτε και φρόντισε ή ενθάρρυνε την εφαρµογή του, ενώ το ΥΠΠΟ ουδέποτε εξέδωσε τα προεδρικά διατάγµατα που προβλέπονται από το ίδιο άρθρο του ν.1337/83 και από το ά. 48 του αρχαιολογικού νόµου. Έτσι, εργαλεία και ευκαιρίες για δηµιουργία µηχανισµών οικονοµικής εκτίµησης διατηρητέων παραµένουν ανενεργά. Μήπως, όµως, το υφιστάµενο, αν και ασυστηµατοποίητο και ιδίως, εν πολλοίς άγνωστο πλέγµα ενίσχυσης ιδιοκτητών διατηρητέων θα µπορούσε να υπολογιστεί ως αφετηρία για µεθόδευση οικονοµικών εκτιµήσεων; Αναφέροµαι στον θεσµό της µεταφοράς συντελεστή δοµήσεως, ο οποίος παραµένει και αυτός ανενεργός µετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ και κυρίως, στην ουσιαστική ανυπαρξία πραγµατικής οργάνωσης ζωνών µεταφοράς Σ.∆. Ακόµα, στην αρκετά ασυνάρτητη πρόβλεψη φορολογικών νόµων για µειωµένο συντελεστή φορολόγησης διατηρητέων κτιρίων, στις ειδικές δανειοδοτήσεις για επισκευές τους (µε χαρακτήρα αρκετά τοκογλυφικό), στις επιδοτήσεις των δύο αναπτυξιακών νόµων (1262/82 και 1892/90), οι οποίες, όπως ανακοινώθηκε προ ηµερών, πρόκειται να µειωθούν «δραστικά», όπως και σε κάποιες ευνοϊκές διατάξεις του ΓΟΚ. Αν θελήσουµε να εξετάσουµε εγγύτερα το ποιές «παράµετροι» υφίστανται σήµερα για µια προσέγγιση οικονοµικής εκτίµησης για διατηρητέα κτίρια, ας ξεκινήσουµε µε τα
23
νοµολογιακά δεδοµένα. Υπάρχει µια παλαιότερη απόφαση του Αρείου Πάγου (η 3/1996), σύµφωνα µε την οποία προκειµένου να απαλλοτριωθεί µνηµείο (και εννοείται, κατά µείζονα λόγο προκειµένου περί απαλλοτρίωσης διατηρητέου), λαµβάνεται υπόψη η………αγοραία αξία των οµόρων ακινήτων. Πρόκειται για απόφαση ισοπεδωτική της ιδιαίτερης αξίας των διατηρητέων κτιρίων και των µνηµείων, πράγµα που θα µπορούσε να προκαλέσει προσφυγή στο ∆ικαστήριο των Ανθρωπίνων ∆ικαιωµάτων του Στρασβούργου. Πιο πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου (1479/2005), ναι µεν δέχεται ως κριτήριο την αξία οµόρων κτιρίων, όµως αναφέρεται και στην ιδιαίτερη αρχιτεκτονική και πολιτιστική αξία των διατηρητέων και στο ότι η τιµή µονάδας για την απαλλοτρίωσή τους υπολογίσθηκε «µε βάση το είδος, την κατάσταση, την παλαιότητα των κτισµάτων, την αρχιτεκτονική ή πολιτιστική ή ιστορική αξία τους ή τεχνολογική παράδοση και βιοµηχανική κληρονοµιά». Αλλά και από τη διατύπωση αυτή δεν αναφαίνεται διόλου ποιά µέθοδο και ποιά κριτήρια εφάρµοσε το πρωτόδικο δικαστήριο, ώστε να υπολογίσει την αξία του προς απαλλοτρίωση διατηρητέου κτιρίου και να καθορίσει την τιµή µονάδας. Καταφεύγοντας στην ισχύουσα νοµοθεσία, η οποία θα µπορούσε, να διευκολύνει τον καθορισµό κριτηρίων για την οικονοµική αξιολόγηση διατηρητέων κτιρίων, θεωρώ ότι θα µπορούσαµε να αναφερθούµε στο ά.4, παρ. 3 του προεδρικού διατάγµατος της 15-4-1988, σε εφαρµογή του ά.32, παρ.4 του ν.1337/83. Θέλοντας να υπολογίσει την δαπάνη επισκευής ή ανακατασκευής στατικών στοιχείων διατηρητέου κτιρίου, ανατρέχει η σχετική διάταξη στη µη πραγµατοποίηση επαρκών προσόδων από αυτό και την
24
εκµετάλλευσή του ή στην αδυναµία οικονοµικής εκµετάλλευσής του (δηλαδή, ως κριτήριο χρησιµοποιεί τη σχέση δαπάνης επισκευών και προσόδου του ακινήτου). Εφαρµόζοντας αναλογικό κριτήριο, θα µπορούσαµε να αναφερθούµε, επίσης, στη διάταξη περί αποζηµιώσεων του ά. 22, παρ.1 του νόµου 1650/86 για το περιβάλλον, όπου προκειµένου περί φυσικών εκτάσεων λαµβάνεται υπόψη, προς αποζηµίωση του ιδιοκτήτη τους και το κριτήριο της υφιστάµενης χρήσης µιας ιδιωτικής έκτασης (σχετική είναι η απόφαση 3135/2002 ΣτΕ). Νοµίζω ότι είναι προφανές πως οι υφιστάµενες νοµοθετικές και νοµολογιακές προσεγγίσεις είναι ατελείς, ανεπαρκείς και πάντως, δεν συνιστούν σύστηµα ή µέθοδο υπολογισµού µιας οικονοµικής εκτίµησης των διατηρητέων κτιρίων. Γι’ αυτό είναι αναγκαίο να εµπλουτισθεί η σχετική προβληµατική, έστω και αν οι απαλλοτριώσεις διατηρητέων κτιρίων είναι µάλλον σπάνιες. Θεωρούµε, λοιπόν, ότι είναι αναγκαία µία άλλη προσέγγιση της αξίας των διατηρητέων κτιρίων και για τον σκοπό αυτό θα χρησιµοποιήσω µία πολύ αξιόλογη έκθεση της γαλλόφωνης κοινότητας του Βελγίου και του κράτους του Λουξεµβούργου, η οποία είχε κατατεθεί στο Συµβούλιο της Ευρώπης, ενόψει της υπογραφής της Σύµβασης της Γρανάδας (1985), για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς (από την Ελλάδα κυρώθηκε επτά χρόνια αργότερα, κατά τα καθ’ ηµάς «ειωθότα», µε τον νόµο 2039/1992). Μελετώντας αυτή την έκθεση, καταρχήν, διαπιστώνουµε ότι, την εποχή εκείνη, η κατάσταση σε πολλά άλλα ευρωπαϊκά κράτη, ως προς το γενικότερο θέµα της αντιµετώπισης των διατηρητέων κτιρίων, δεν ήταν καθόλου «ιδα25
νική» (πριν τριάντα, περίπου, χρόνια). Σε εµάς, όµως, παραµένει έκτοτε η ίδια. Ας δούµε πάντως, τα πράγµατα εγγύτερα. Τα διατηρητέα κτίρια αποτελούν στοιχείο της συνολικής αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς. Συνιστούν πλούτο για κάθε χώρα, για την ποιότητα της ζωής, για τον καθολικό πολιτισµό της, για τη διάσωση της ιστορικής µνήµης, αλλά και για την οικονοµία της. Πρόκειται για πλούτο αναντικατάστατο και µη ανανεώσιµο. Γίνονται οικονοµικές επενδύσεις για τη συντήρηση και την ανάδειξή τους, αλλά και για τον χώρο που τα περιβάλλει. Οι επενδύσεις αυτές, αν και έχουν συχνά χαρακτήρα εφήµερο, αν θεωρηθούν µε κριτήρια πολιτικά, τελικά δεν αντιστοιχούν στην αξία που ενσωµατώνει κάθε διατηρητέο και στην υπηρεσία που προσφέρει στην ανθρώπινη κοινότητα. Είναι προφανές ότι µε τα δεδοµένα αυτά, το διατηρητέο κτίριο προσφέρει πλεονεκτήµατα, τα οποία θα πρέπει να επισηµανθούν ειδικότερα, ώστε να γίνει ορθότερη αποτίµηση της οικονοµικής αξίας τους. Κατά συνέπεια, η συντήρηση και στο άλλο άκρο, η απαλλοτρίωση διατηρητέων θα πρέπει να λαµβάνει υπόψη, πέρα από τα κόστη εργολαβικού τύπου, τα οφέλη οικονοµικού χαρακτήρα που αυτό ενσωµατώνει. Και τα ενσωµατώνει τόσο µε την αρχική κατασκευή του και την αισθητική ή (και) ιστορική αξία του, όσο και µε όσα επενδύονται, έχουν επενδυθεί ή πρέπει να επενδυθούν για τη συντήρηση και την τυχόν αποκατάστασή του. Τούτο περιλαµβάνει όλες τις αξίες των σχετικών εργασιών, την απασχόληση ειδικών αρχιτεκτόνων και τεχνιτών, την αξία των ειδικών υλικών, τους ενσωµατωµένους σε αυτά φόρους, µάλιστα σε περιόδους οικονοµικής κρίσης όπως η παρούσα.
26
Έχει υπολογισθεί, ειδικότερα ως προς την ειδικευµένη απασχόληση για συντήρηση ή επισκευή διατηρητέων κτιρίων, ότι η απόδοση είναι σαφώς ανώτερη από εκείνη του µέσου όρου κατασκευής, επισκευής ή συντήρησης σηµερινών κτιρίων της «σειράς». Συγκεκριµένα, πρόκειται όχι µόνο για απευθείας απασχόληση ειδικευµένου προσωπικού, αλλά και για ευνοϊκές επιπτώσεις σε άλλους τοµείς, για την αυξηµένη ποιότητα, ακόµα και στην προσωπική ανάπτυξη των συµµετεχόντων στις εργασίες. Θα πρέπει, επίσης, να ληφθεί υπόψη η ενσωµατωµένη σε κάθε διατηρητέο κτίριο αξία τόσο της ποιοτικής βελτίωσης µιας γειτονιάς, µιας πόλης, αλλά και ενός ευρύτερου ανθρωπογενούς συνόλου, όσο και ειδικά, µάλιστα για την Ελλάδα, η ενσωµατωµένη αξία τουριστικής προβολής και ανάδειξης. Συνοπτικά, θα πρέπει να συνυπολογίζονται, προκειµένου περί διατηρητέων κτιρίων, οι ενσωµατωµένες αξίες: - της ποιότητας της ζωής και της διατήρησης της υλικής υπόστασης της ιστορίας και του αρχιτεκτονικού ύφους σε κάθε οικισµό, - της συµβολής στην ενεργοποίηση του τουριστικού ενδιαφέροντος, - της συµβολής στην ενεργοποίηση, διατήρηση και απασχόληση προσωπικού µε υψηλή τεχνική ειδίκευση, - των φόρων από ειδικευµένες εργασίες και προϊόντα. Όµως όλα αυτά δεν µπορούν να συνυπολογισθούν µε µεµονωµένες λογιστικές κατασκευές και σχήµατα, έστω ενταγµένες σε κάποια νέα άρθρα νοµοθετικών κειµένων. Σε µια χώρα όπου το φυσικό περιβάλλον και η ιστορική αρχι27
τεκτονική κληρονοµιά αποτελούν τον πραγµατικό, δυνάµει και δυναµικό κινητήρα ανάπτυξης, είναι πια απαραίτητη η δηµιουργία ενός ενιαίου, συνεκτικού και συνεπούς συστήµατος προστασίας, µε κοινούς κανόνες, κοινή διοικητική δοµή, που αυτή (και όχι άλλες, της δήθεν αποκέντρωσης-ξεφορτώµατος αρµοδιοτήτων, διαφόρων «βαθµών») θα είναι ορθολογικά αποκεντρωµένη.
28
«Αιγιαλός & Παραλία: Η «αξία» και τα προβλήµατα της προστασίας, διαχείρισης και αξιοποίησης ενός φυσικού πόρου ιδιαίτερης κοινωνικής, περιβαλλοντικής και αναπτυξιακής σηµασίας»
∆ηµήτρη Λάµπρου Αγρονόµου, Τοπογράφου Μηχανικού
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η Ελλάδα χώρα που περιβάλλεται κατά το µέγιστο µέρος της από θάλασσα, µε την πολυσχιδή ακτογραµµή τόσο του ηπειρωτικού όσο και του νησιωτικού της τοπίου, ζει και εξαρτάται σε µεγάλο βαθµό από τις ακτές της. Από αρχαιοτάτων χρόνων είχε γίνει αυτό αντιληπτό και για το λόγο αυτό οι Έλληνες ανέκαθεν προσπάθησαν τόσο να διαφυλάξουν τον πολύτιµο αυτό φυσικό πόρο όσο και να διασφαλίσουν την δυνατότητα να τον χαίρονται όλοι. Κατά παράδοση αρχικά, αλλά και θεσµικά µεταγενέστερα, το τµήµα της ξηράς, που γειτνιάζει άµεσα µε το υγρό στοιχείο και το περιβάλλει, φρόντισαν να χαρακτηριστεί ως πράγµα που εξυπηρετεί την κοινή χρήση (in usu Publico κατά το Βυζαντινορωµαϊκό δίκαιο). Το τµήµα αυτό (Αιγιαλός) διαπλατυνόµενο µε παρακείµενη λωρίδα γης, την παραλία και ενισχυµένο µε ευρύτερες παράκτιες εκτάσεις του παλαιού αιγιαλού αποτελεί µεγάλης περιβαλλοντικής, κοινωνικής, αναπτυξιακής και στρατηγικής σηµασίας παράκτια ζώνη. Η Ελλάδα, αν τηρήσουµε τις αναλογίες, είναι η χώρα µε
29
το πιο εκτεταµένο παραλιακό και νησιωτικό τοπίο που το περισσότερο περιβάλλει τις ακτές και αποτελεί µε αυτές ενιαία ενότητα. Με µήκος ακτών 18.000 χιλιόµετρα περίπου, από τα οποία τα 6.000 αντιστοιχούν στα 3.053 νησιά, η Ελλάδα παρουσιάζει µετά τη Νορβηγία τη µεγαλύτερη αναλογία µήκους ακτών ανά τετραγωνικό χιλιόµετρο γης στην Ευρώπη (136µ. ανά τετραγωνικό χλµ.). Το ανάπτυγµα αυτό αντιστοιχεί σε 5,5 φορές του µήκους των Γαλλικών ακτών ή στα 7/10 του συνολικού αναπτύγµατος των ακτών της Αφρικανικής ηπείρου. Αν θεωρήσουµε ως µέσο βάθος της χερσαίας περιοχής που επηρεάζεται άµεσα από τις ακτές, το βάθος των 6-8 χλµ. τότε, από στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, προκύπτουν τα εξής για τη ζώνη αυτή. Η πυκνότητα του πληθυσµού είναι διπλάσια από το σύνολο της χώρας. Συγκεντρώνονται στη ζώνη αυτή το 40% των δήµων και Κοινοτήτων που ανήκουν διοικητικά σε 44 από τους 54 νοµούς. Η ζώνη αυτή καλύπτει το 34% της συνολικής έκτασης της χώρας. Ιστορικοί, οικονοµικοί και κοινωνικοί παράγοντες οδήγησαν σε µία έντονη συγκέντρωση δραστηριοτήτων στη ζώνη αυτή µε καταστροφικές συχνά επιπτώσεις στο περιβάλλον. Τα µεταπολεµικά κυρίως χρόνια η ανάπτυξη στην ακτή πήρε στρεβλό δρόµο, συσσωρεύθηκαν και οξύνθηκαν τα προβλήµατά της και αποτράπηκε κάθε µακροπρόθεσµη και κοινωνικά ωφέλιµη ανάπτυξη. Από τις δραστηριότητες που συσσωρεύθηκαν στις ακτές επικράτησαν τελικά εκείνες που είχαν µεγαλύτερη
30
αποδοτικότητα σε χρήµα ή εντατικότητα στη χρήση του χώρου και µάλιστα µε βραχυπρόθεσµα κριτήρια και κύρια δραστηριότητες που έχουν σχέση µε την εξυπηρέτηση του τουρισµού. Η ανάπτυξη στις ζώνες αυτές είχε ως βασικά χαρακτηριστικά την, χωρίς σχέδιο και δηµιουργία κατάλληλων υποδοµών, ανεξέλεγκτη παρέµβαση και την «αξιοποίηση» των ακτών µε επιχωµατώσεις, µε κτίσµατα κυριολεκτικά πάνω στη θάλασσα, µε παραθαλάσσια οδικά έργα και γενικά µε κάθε είδους βίαιη επέµβαση και µε τρόπους που αντιστρατεύονται τη φύση. Έτσι σιγά-σιγά οι ζώνες αυτές, ακολουθώντας ένα λαθεµένο αναπτυξιακό πρότυπο, οδηγήθηκαν στο δρόµο µιας εξαρτηµένης υπανάπτυξης στον κοινωνικό, οικονοµικό και πολιτιστικό τοµέα. Ο βασικός νόµος µε τον οποίο γίνεται σήµερα ο καθορισµός, η προστασία, η διαχείριση και η αξιοποίηση της παράκτιας αυτής της δηµόσιας γης είναι ο Ν2971/2001. Βασικός φορέας καθορισµού, προστασίας και διαχείρισης της ζώνης αυτής είναι το Υπουργείο Οικονοµικών. 2. ΟΡΙΣΜΟΙ - ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ - Ι∆ΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ:
2.1 Ορισµός αιγιαλού Ο ορισµός του αιγιαλού έχει την προέλευσή του στο Βυζαντινορωµαϊκό ∆ίκαιο. Πρώτη νοµική διατύπωση του αιγιαλού έγινε µε το άρθρο 15 του από 21.6.1837 νόµου «Περί διακρίσεως κτηµάτων» που αναφέρει τα εξής:
31
Ά ρ θ ρ ο ν 15 «Αι οδοί και αγυαί, αι διατηρούνεναι µ΄ έξοδα του δηµόσιου Ταµείου, οι δυνάµενοι να καταστηθώσι πλευστοί ποταµοί µε τας όχθας των, οι αιγιαλοί, οι λιµένες, οι όρµοι (rades) και εν γένει όλα τα µέρη της Επικράτειας, όσα δεν δύνανται να γενώσιν ιδιοκτησία ιδιωτική, θεωρούνται ως κτήµατα δηµόσια. Όχθαι και αιγιαλοί, είναι η περιστοιχούσα την θάλασσαν ή τους ποταµούς γη, καθ’ όσον µέρος βρέχεται από τας µεγίστας, πλην συνήθεις αναβάσεις των υδάτων αλλ’ όχι και από τας εκτάκτους πληµµύρας». Ο νόµος αυτός καταργήθηκε µε το άρθρο 49 του Εισαγωγικού Νόµου του Αστικού Κώδικα. Μέχρι την έκδοση του Α.Ν. 2344/1940, δεν υπήρχε επίσηµος Νοµικός ορισµός του αιγιαλού, πλην όµως µε την απόφαση 103/1956 του Εφετείου του Αιγαίου γίνεται δεκτό ότι για το διάστηµα από της καταργήσεως του νόµου του 1837 µέχρι το 1940 ισχύει ο ίδιος ορισµός του αιγιαλού δηλ. από της συστάσεως του Ελληνικού κράτους µπορούµε να πούµε ότι ο αιγιαλός ορίζεται όπως είναι διατυπωµένος στο άρθρο 1 του Α.Ν. 2344/1940. Ο Αστικός Κώδικας δεν δίνει ορισµό του Αιγιαλού. Σε δύο µόνο άρθρα του 967 και 968, αφ΄ ενός καταλέγει τον Αιγιαλό µεταξύ των κοινοχρήστων πραγµάτων και αφ΄ ετέρου ορίζει τα περί κυριότητος επί του Αιγιαλού. Εποµένως µπορεί να θεωρηθεί ότι ο Α.Κ. σιωπηρά υιοθετεί τον παραπάνω ορισµό. Σήµερα µετά την αντικατάσταση του Α.Ν. 2344/1940 από το Ν. 2971/2001 ο ορισµός του αιγιαλού δίδεται στο άρθρο 1 του νόµου αυτού:
32
«Αιγιαλός είναι η ζώνη της ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα από τις µεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυµάτων της».
2.2 Ορισµός παραλίας, παλαιού αιγιαλού όχθης παρόχθιας ζώνης και παλαιάς όχθης. Σύµφωνα πάντα µε το άρθρο 1 του Ν. 2971/2001: Παραλία είναι η ζώνη που προστίθεται στον αιγιαλό, καθορίζεται δε σε πλάτος µέχρι και πενήντα (50) µέτρα από την οριογραµµή του αιγιαλού, προς εξυπηρέτηση της επικοινωνίας της ξηράς µε τη θάλασσα και αντίστροφα. «Παλαιός αιγιαλός» είναι η ζώνη της ξηράς που προέκυψε από τη µετακίνηση της ακτογραµµής προς τη θάλασσα, οφείλεται σε φυσικές προσχώσεις ή τεχνικά έργα και προσδιορίζεται από τη νέα γραµµή αιγιαλού και το όριο του παλαιότερα υφιστάµενου αιγιαλού. «Όχθη» των µεγάλων λιµνών και των πλευσίµων ποταµών είναι η χερσαία ζώνη, που περιστοιχίζει αυτούς και βρέχεται από τις µεγαλύτερες αλλά συνήθεις αναβάσεις των υδάτων τους. «Παρόχθια ζώνη» των µεγάλων λιµνών και των πλευσίµων ποταµών είναι η µε τη συνδροµή των προϋποθέσεων της παραγράφου 2 προστιθέµενη στην όχθη ζώνη ξηράς, που καθορίζεται σε πλάτος µέχρι και πενήντα (50) µέτρα από το προς την ξηρά όριο της όχθης. «Παλαιά όχθη των µεγάλων λιµνών και των
33
2.3 Επισηµάνσεις Από την πιο πάνω διάταξη αλλά και από όλη την ερµηνευτική νοµολογία προκύπτει και τονίζεται µε έµφαση ότι ο αιγιαλός δηµιουργείται από τη φύση, και όχι από τη βούληση της πολιτείας, είναι ζώνη βρεχόµενη από τα µέγιστα κύµατα που είναι όµως συνήθη (αυτά δηλαδή που επαναλαµβάνονται περιοδικά). Ιδιοκτησιακά ο αιγιαλός είναι ∆ηµόσιο κτήµα της κατηγορίας µάλιστα των κοινοχρήστων και εκτός συναλλαγής µε την έννοια ότι δεν µπορεί να εκποιηθεί και µόνον περιορισµένα δικαιώµατα χρήσης µπορούν να παραχωρηθούν. Μετά τον καθορισµό του και αν ακόµη αναγνωριστούν ιδιωτικά δικαιώµατα σε αυτόν τα δικαιώµατα αυτά είναι ενοχικά. Οι ιδιώτες δηλ. που προβάλλουν δικαιώµατα έχουν το δικαίωµα µόνον της αποζηµίωσης και όχι της απόδοσης των ακινήτων τους. Όσον αφορά στην παραλία αναγνωρίζονται ιδιωτικά δικαιώµατα και για την υλοποίηση και την ισχύ της είναι απα34
πλευσίµων ποταµών είναι η ζώνη της ξηράς, που προέκυψε από τη µετακίνηση της οριογραµµής της όχθης των µεγάλων λιµνών και πλευσίµων ποταµών» Τέλος σύµφωνα µε το άρθρο 2 του ίδιου νόµου: Ο αιγιαλός η παραλία, η όχθη και η παρόχθια ζώνη είναι πράγµατα κοινόχρηστα που ανήκουν στο ∆ηµόσιο, το οποίο τα προστατεύει και τα διαχειρίζεται. Ο Παλαιός αιγιαλός και η παλαιά όχθη ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του ∆ηµοσίου και καταγράφονται ως δηµόσια κτήµατα.
2.4 ∆ιαδικασία καθορισµού Συνοπτικά, χωρίς να προχωρήσουµε σε λεπτοµέρειες, είναι απαραίτητο να περιγράψουµε τη διαδικασία καθορισµού των οριογραµµών του αιγιαλού και της παραλίας όπως προβλέπεται από το άρθρο 3 του Ν. 2971/2001. 1. Συντάσσεται κατάλληλο τοπογραφικό διάγραµµα από δηµόσια υπηρεσία ή ιδιώτη διπλωµατούχο µηχανικό (στη δεύτερη περίπτωση ελέγχεται το διάγραµµα για την ακρίβειά του από την Κτηµατική Υπηρεσία. 2. Καθορίζονται οι οριογραµµές επί του διαγράµµατος από την αρµόδια επιτροπή καθορισµού. 3. Αποστέλλεται στο Γενικό Επιτελείο Ναυτικού για σύµφωνη γνώµη του. 4. Εκδίδεται απόφαση του Γενικού Γραµµατέα Περιφέρειας και δηµοσιεύεται στο ΦΕΚ. Επισηµαίνουµε ιδιαίτερα την διάταξη του άρθρου 5, παρ.9 του Ν. 2971/2001 µε την οποία προβλέπεται η δυνατότητα επανακαθορισµού των οριογραµµών αιγιαλού και
35
ραίτητο να κινηθεί η διαδικασία απαλλοτρίωσης. Μετά όµως την ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής η παραλία περιέρχεται στην ιδιοκτησία του ∆ηµοσίου και αποκτά κοινόχρηστο χαρακτήρα. Τέλος ο παλαιός αιγιαλός µετά τον καθορισµό του καταγράφεται ως ∆ηµόσιο κτήµα θεωρούµενος κατά τεκµήριο ιδιοκτησία του δηµοσίου. Μπορούν όµως υπό προϋποθέσεις να αναγνωριστούν στον παλαιό αιγιαλό ιδιωτικά δικαιώµατα και µάλιστα εµπράγµατα αφού ο παλαιός αιγιαλός ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του δηµοσίου και δεν έχει κοινόχρηστο χαρακτήρα.
3. Τι σηµαίνουν τα πιο πάνω για την «αξία» των χώρων αυτών. 3.1 Όσον αφορά στον αιγιαλό Είναι προφανής η «αξία» του ως πολύτιµου φυσικού πλουτοπαραγωγικού πόρου µε πολυδιάστατη σηµασία περιβαλλοντική, κοινωνική, αναπτυξιακή, στρατηγική. Με την έννοια αυτή την εισπράττει άµεσα ο πολίτης αφού είναι ανεµπόδιστη και χωρίς αντάλλαγµα η πρόσβαση στον αιγιαλό για αναψυχή ή άλλη χρήση. Σε µία ζώνη ιδιαίτερης οµορφιάς και οικολογικού ενδιαφέροντος. Και βέβαια η οικονοµική αξία του δεν αµφισβητείται λόγω των έργων που επιτρέπεται να γίνουν σε αυτόν για εξυπηρέτηση εµπορικών σκοπών, για εξυπηρέτηση παράκτιων επιχειρήσεων, (Βιοµηχανικών, λατοµικών κ.α.), συγκοινωνιακών (εµπορικά λιµάνια κ.λ.π.) και τουριστικών (Μαρίνες, τουριστικά καταφύγια κ.λ.π.) Η σηµασία του για την άµυνα είναι αυτονόητη. Μεταφράζεται η αξία αυτή σε χρήµα; Ως αντικείµενο αγοροπωλησίας πρακτικά δεν έχει καµία αξία αφού δεν πουλιέται ούτε αγοράζεται όπως προαναφέρθηκε. Αξία βέβαια έχει ως αντικείµενο διαχείρισης αφού επιτρέπεται η παραχώρηση περιορισµένων δικαιωµάτων σ΄ αυτόν. Τα δικαιώµατα αυτά προβλέπονται από την κείµενη νοµοθεσία µε την απαραίτητη πάντοτε προϋπόθεση ότι δεν
36
παραλίας εφόσον η αρµόδια Επιτροπή διαπιστώσει σφάλµα κατά τον αρχικό καθορισµό.
3.2 Όσον αφορά στην παραλία α) Μέχρι την απαλλοτρίωσή της. Η αγοραία αξία ακινήτου που, ολόκληρο ή τµήµα του, εµπίπτει στην παραλία είναι αυτή που θα προέκυπτε από µια κλασική µελέτη εκτίµησης του συγκεκριµένου ακινήτου χωρίς το βάρος αυτό. Βέβαια η αξία αυτή αφορά µόνο στο ποσό της αποζηµίωσης που θα προσδιοριστεί κατά την απαλλοτριωτική διαδικασία. ∆εν αφορά προφανώς στην πραγµατική αξία στην ελεύθερη αγορά αφού αυτή εξαρτάται από τις επιπτώσεις του καθορισµού στο αποµένον ακίνητο µετά την απαλλοτρίωση (αποκτά υπεραξία; απαξιώνεται; και πόσο). β) Μετά την απαλλοτρίωσή της. Ισχύουν όσα και για τον αιγιαλό αφού η παραλία περιέρχεται στο ∆ηµόσιο και έχει πλέον κοινόχρηστο χαρακτήρα.
αναιρείται η κοινή χρήση.
3.3 Όσον αφορά στον παλαιό αιγιαλό Σηµειώνεται ότι όπως προαναφέρθηκε παλαιός αιγιαλός σηµαίνει ακίνητο που ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του ∆ηµοσίου αλλά και ακίνητο που µετά τον καθορισµό ενδεχόµενα να αναγνωριστεί ως ιδιοκτησία ιδιώτη. Σε καµιά περίπτωση δεν ανήκει στα κοινόχρηστα πράγµατα. Κατά συνέπεια η αξία των ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως παλαιός αιγιαλός εκτιµάται όπως και κάθε άλλου ακινήτου εντός ή εκτός σχεδίου, άρτιου ή µη, οικοδοµήσιµου ή όχι κ.λ.π. µε βάση τις συνθήκες της αγοράς.
37
3.4.1 Παραχώρηση απλής χρήσης. Αυτή γίνεται κατά κανόνα µε δηµοπρασία οπότε στην περίπτωση αυτή το τίµηµα διαµορφώνεται ανάλογα µε το ενδιαφέρον της ζήτησης που υπάρχει για τη συγκεκριµένη χρήση. Απλή χρήση σύµφωνα µε το άρθρο 13, παρ. 1, του Ν. 2971/2001 είναι «κάθε χρήση, εφόσον από αυτή δεν παραβιάζεται ο προορισµός τους ως κοινοχρήστων πραγµάτων και δεν επέρχεται αλλοίωση στη φυσική µορφολογία τους και τα βιοτικά στοιχεία τους». Ειδικότερα απλή χρήση µπορεί να παραχωρείται «για την άσκηση δραστηριοτήτων που εξυπηρετούν τους λουόµενους ή την αναψυχή του κοινού (όπως εκµίσθωση θαλασσίων µέσων αναψυχής, καθισµάτων, οµπρελών, λειτουργία τροχήλατου αναψυκτηρίου κ.λ.π.)». Κατ’ εξαίρεση της γενικής αρχής για παραχώρηση της απλής χρήσης του αιγιαλού και παραλίας µε δηµοπρασία , η παρ. 4 του άρθρου 13 του ίδιου νόµου προβλέπει τα εξής: «4. Είναι δυνατή η παραχώρηση µε τη διαδικασία και τους όρους που αναφέρονται στο πρώτο εδάφιο της παραγράφου 1, χωρίς δηµοπρασία της απλής χρήσης αιγιαλού
38
3.4 Η ∆ιαχειριστική αξία αιγιαλού και παραλίας. Η διαχειριστική αξία του αιγιαλού και της παραλίας έγκειται κυρίως στη δυνατότητα που δίνει η νοµοθεσία για παραχώρηση περιορισµένων δικαιωµάτων στους χώρους αυτούς και ειδικότερα: α) Στην παραχώρηση απλής χρήσης & β) Στην παραχώρηση απλής χρήσης για εκτέλεση έργων.
για ένα χρόνο σε αυτούς που έχουν όµορες ξενοδοχειακές εν γένει επιχειρήσεις, κάµπινγκ ή κέντρα αναψυχής, για τους σκοπούς που αναφέρονται στο πρώτο εδάφιο της προηγούµενης παραγράφου προς εξυπηρέτηση του κοινού. Το αντάλλαγµα για την παραχώρηση της απλής χρήσης αιγιαλού και παραλίας που έχουν ανακηρυχθεί Τουριστικά ∆ηµόσια Κτήµατα (Τ.∆.Κ.), ως και των κτισµάτων ή εν γένει των εγκαταστάσεων που υφίστανται επ΄ αυτών, καθορίζεται µε απόφαση του φορέα που ασκεί την διοίκηση και διαχείριση των Τ.∆.Κ. , κατά τη διέπουσα αυτόν νοµοθεσία. Το αντάλλαγµα, το οποίο δύναται να αναπροσαρµόζεται µε απόφαση του Υπουργού Οικονοµικών, για την παραχώρηση της απλής χρήσης αιγιαλού και παραλίας πλην των Τ.∆.Κ. σε όµορες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που καταβάλλεται στο ∆ηµόσιο, υπολογίζεται από τον πολλαπλασιασµό του ενός δευτέρου (1/2) της τιµής δίκλινου δωµατίου µετά λουτρού, χωρίς λοιπές επιβαρύνσεις, όπως η τιµή αυτή καθορίζεται από τον Ε.Ο.Τ. για κάθε ξενοδοχειακή επιχείρηση επί τον αριθµό των κλινών αυτής. Σε περίπτωση που το προκύπτον κατά το ανωτέρω αντάλλαγµα τελεί σε δυσαναλογία προς το µίσθωµα που προκύπτει βάσει των µισθωτικών συνθηκών της περιοχής ή προς το καθοριζόµενο βάσει του άρθρου 22 του Ν. 2238/1994 (Φ.Ε.Κ.151 Α), καταβάλλεται στο ∆ηµόσιο το αντάλλαγµα του εδαφίου αυτού. ∆υσαναλογία µεταξύ πρώτου και δεύτερου τρόπου υπολογισµού του ανταλλάγµατος θεωρείται ότι υπάρχει όπου η µεταξύ τους απόκλιση είναι τουλάχιστον πενήντα εκατοστά (50/100)». Σχετικά σηµειώνουµε ότι η διάταξη για τον υπολογισµό του ανταλλάγµατος για τη χρήση από ξενοδοχειακές µονά39
3.4.2 Παραχώρηση απλής χρήσης για την εκτέλεση έργων. Με το άρθρο 14, του 2971/2001 προβλέπεται η παραχώρηση απλής χρήσης για εκτέλεση έργων µε καταβολή ανταλλάγµατος. Ειδικότερα µε τις παραγράφους 1,3,4 και 6 του άρθρου αυτού προβλέπονται τα εξής: «1. Η παραχώρηση του δικαιώµατος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, συνεχόµενου ή παρακείµενου θαλασσίου χώρου, ή του πυθµένα, για την εκτέλεση έργων που εξυπηρετούν εµπορικούς, βιοµηχανικούς συγκοινωνιακούς, λιµενικούς ή άλλου είδους σκοπούς, που προβλέπονται από τις κείµενες διατάξεις, γίνεται µε απόφαση του Υπουργού Οικονοµικών κατά τη διαδικασία που προβλέπει η επόµενη παράγραφος. Η παραχώρηση µπορεί να περιλαµβάνει και απλή χρήση αιγιαλού και παραλίας για την εξυπηρέτηση λειτουργικών αναγκών των έργων αυτών. Η διαδικασία αυτή απαιτείται και για τα έργα του ∆ηµοσίου στους παραπάνω χώρους. 3. Επιτρέπεται κατά την διαδικασία των παραγράφων 1 και 2 η παραχώρηση του δικαιώµατος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, θάλασσας ή πυθµένα και: α) για σκοπούς κοινωφελείς ή αναβάθµισης του περιβάλλοντος εφόσον τα έργα εκτελούνται από το ∆ηµόσιο ή Ν.Π.∆.∆. ή επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, β) για ναυταθλητικά έργα βάσει µελετών, που έχουν εγκριθεί από τη Γ.Γ.Α., ή για έργα εξυπηρετήσεως
40
δες συχνά οδηγεί σε αντιφάσεις και σε παραλογισµούς. Τέλος θα πρέπει να αναφερθεί ότι για τον προσδιορισµό της µισθωτικής αξίας του αιγιαλού και της παραλίας ως συντελεστής απόδοσης λαµβάνεται από το ∆ηµόσιο το ποσοστό 4%.
υδατοκαλλιεργειών, δ) για ερευνητικούς σκοπούς και ε) για προσαµµωτικά έργα ή έργα ανάπλασης από το ∆ηµόσιο, Ν.Π.∆.∆. ή από ξενοδοχειακές τουριστικές µονάδες στο χώρο που βρίσκεται µπροστά από αυτές. 4. Στα έργα που µπορούν να εκτελεστούν για την επιδίωξη των σκοπών των παραγράφων 1,3 και 6 περιλαµβάνονται και η τοποθέτηση υποθαλάσσιων αγωγών και καλωδίων εν γένει, ναυδέτων, πλωτών προβλητών και εξεδρών και η πόντιση τεχνητών υφάλων. 6. Με απόφαση των Υπουργών Οικονοµικών, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ∆ηµοσίων Έργων και Εµπορικής Ναυτιλίας που εκδίδεται µετά από πρόταση του υπουργού Εθνικής Οικονοµίας µετά από γνώµη της Επιτροπής ∆ηµοσίων Κτηµάτων, στην οποία µετέχει ειδικώς για την περίπτωση αυτή και αντιπρόσωπος του προτείνοντος Υπουργείου, επιτρέπεται η χωρίς δηµοπρασία, απευθείας, παραχώρηση του δικαιώµατος χρήσης αιγιαλού και παραλίας, θάλασσας ή πυθµένα και του υπεδάφους του σ’ αυτούς που έχουν ιδρύσει ή έχουν την πρόθεση να ιδρύσουν, σε ιδιωτικούς χώρους, επί των οποίων έχουν κυριότητα ή δικαίωµα χρήσης µε ενοχική σχέση, εµπορικές επιχειρήσεις που εκµεταλλεύονται χύδην φορτία, εργοστάσια ή άλλες βιοµηχανικές ή βιοτεχνικές ή ξενοδοχειακές επιχειρήσεις ή υδατοκαλλιεργητικές, αλιευτικές επιχειρήσεις ή σε αυτούς που εκµεταλλεύονται µεταλλεία ή λατοµεία, για να κατασκευάσουν προβλήτες ή άλλα έργα, προοριζόµενα να εξυπηρετούν τις παραπάνω επιχειρήσεις τους ή τις επιχειρήσεις τρίτων που έχουν ως σκοπό τη διακίνηση, φόρτωση και εκφόρτωση φορτίων κάθε είδους στο χώρο της προβλήτας. Αυτοί που αναφέρονται στο προηγούµενο εδάφιο καταβάλ41
λουν αποζηµίωση, που καθορίζεται ανά πενταετία κατά τη διαδικασία του άρθρου 5 του Ν. 5895/1993 (Φ.Ε.Κ. 335 Α΄) µε πρωτόκολλο, το οποίο συντάσσεται από τριµελή επιτροπή που αποτελείται από δυο υπαλλήλους του Υπουργείου Οικονοµικών: α) τον Προϊστάµενο του τµήµατος Αιγιαλού και Παραλίας της ∆/νσης ∆ηµόσιας Περιουσίας και β) τον Προϊστάµενο του τµήµατος Αντικειµενικού Προσδιορισµού φορολογητέας Αξίας Ακινήτων της ∆/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών και από δηµόσιο υπάλληλο του Υπουργείου Εθνικής Οικονοµίας, που ορίζεται από τον οικείο Υπουργό. Η χρησιµοποίηση των έργων και των εγκαταστάσεων γενικά από τρίτους υπόκειται σε αντάλλαγµα, το οποίο καθορίζεται µε απόφαση των Υπουργών Οικονοµικών και Εµπορικής Ναυτιλίας και εισπράττεται ως δηµόσιο έσοδο. Αν δεν αποδοθεί, εκδίδεται, µετά από γνώµη του αρµόδιου Λιµεναρχείου, απόφαση του Προϊσταµένου της ως άνω Κτηµατικής Υπηρεσίας αµέσως εκτελεστή, µε την οποία επιβάλλεται σε βάρος του καθυστερούχοντος παραχωρησιούχου, εκτός από το µη αποδοθέν αντάλλαγµα, και πρόστιµο ίσο µε το τριπλάσιο του ανταλλάγµατος που δεν αποδόθηκε». Θα πρέπει βέβαια να σηµειώσουµε µε έµφαση ότι για κάθε παραχώρηση χρήσης ισχύουν αυστηρά όσα αναφέρονται στο άρθρο 15, του Ν. 2971/2001. Και συγκεκριµένα τα εξής: «Ά ρ θ ρ ο 15 Γενικές ρυθµίσεις για τις παραχωρήσεις 1. Οι παραχωρήσεις αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης υπόκεινται πάντοτε σε µονοµερή ανάκληση από το ∆ηµόσιο για λόγους δηµοσίου συµφέροντος, εθνικής
42
άµυνας, συγκοινωνιακούς, δηµόσιας τάξης και ασφάλειας ή δηµόσιας υγείας και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος. 2. Στις πράξεις παραχώρησης µπορούν να τίθενται οποιοιδήποτε όροι ή περιορισµοί, ιδίως για λόγους ασφάλειας, δηµόσιας ανάγκης ή εθνικής άµυνας, προστασίας αρχαίων, όπως όροι για κατασκευή κεκλιµένων επιπέδων ή άλλων έργων προς εξυπηρέτηση αναγκών των ενόπλων δυνάµεων. 3. Η αξιοποίηση του αιγιαλού και της παραλίας µε την παραχώρηση και την εκτέλεση έργων πρέπει να εξασφαλίζει και να µην εµποδίζει την ελεύθερη και απρόσκοπτη πρόσβαση των πολιτών στην παραλία και αιγιαλό, εκτός αν τούτο επιβάλλεται για λόγους εθνικής άµυνας, δηµόσιας τάξης και ασφάλειας, προστασίας αρχαίων, του περιβάλλοντος ή της δηµόσιας υγείας 4. Απαγορεύεται η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης του αιγιαλού και της παραλίας, εκτός αν τούτο επιβάλλεται για λόγους εθνικής άµυνας, δηµόσιας τάξης ή ασφάλειας ή προστασίας αρχαίων. 5. Με την επιφύλαξη της παραγράφου 6 του άρθρου 14 και άλλων ειδικών διατάξεων ο παραχωρησιούχος δεν επιτρέπεται να µεταβιβάσει ολικά ή µερικά τα δικαιώµατά του σε άλλον ή να συνάψει οποιαδήποτε σχέση γι αυτό, µε χωρίς αντάλλαγµα, που να αφορά την έκταση, που παραχωρήθηκε ή τις εγκαταστάσεις και γενικά τα έργα πάνω σ΄ αυτή, χωρίς έγκριση του Υπουργού Οικονοµικών, σε περίπτωση δε που ο παραχωρησιούχος είναι Ο.Τ.Α. και του Υπουργού Εσωτερικών, ∆ηµόσιας ∆ιοίκησης και Αποκέντρωσης. Η απαγόρευση αυτή δεν καταλαµβάνει την µετα43
βίβαση δικαιώµατος Ο.Τ.Α. σε αµιγή επιχείρηση του ίδιου Ο.Τ.Α. Η παράβαση της διάταξης του προηγούµενου εδαφίου συνεπάγεται αυτοδικαίως την ανάκληση της παραχώρησης. Για την αυτοδίκαιη αυτή έκπτωση από την παραχώρηση εκδίδεται απόφαση του Υπουργού Οικονοµικών, η οποία κοινοποιείται στον παραχωρησιούχο. Με την ίδια απόφαση διατάσσεται διοικητικώς και η κατάληψη από το ∆ηµόσιο των έργων που κατασκευάστηκαν. 6. Η πράξη παραχώρησης δεν υποκαθιστά τις τυχόν απαιτούµενες από άλλες διατάξεις (πολεοδοµικές κ.λ.π.) άδειες». Θα πρέπει να επισηµάνουνε ότι όταν πρόκειται για κατασκευή τουριστικών λιµένων το καθεστώς της παραχώρησης χρήσης αιγιαλού και παραλίας, η διαδικασία καθορισµού και ο καθορισµός του ανταλλάγµατος προσδιορίζεται από ειδικό θεσµικό πλαίσιο το Ν. 2160/93. Τέλος θα σηµειώσουµε και το αυτονόητο ότι δηλ. ανεξάρτητα από τη µισθωτική αξία του αιγιαλού και της παραλίας η δυνατότητα αξιοποίησής τους και η δυνατότητα παραχώρησης της απλής χρήσης του, προνοµιακά µάλιστα, σε όµορα ακίνητα επηρεάζει την αγοραία αξία αυτών. Οµοίως η δυνατότητα παραχώρησης κατά κυριότητα του παλαιού αιγιαλού, σύµφωνα µε τις διατάξεις περί δηµοσίων κτηµάτων, προνοµιακά σε όµορα ακίνητα για παρόµοιους µε τους πιο πάνω σκοπούς, επηρεάζει την αγοραία αξία των ακινήτων αυτών. 3.4.3 Η σηµασία του καθορισµού του αιγιαλού και της παραλίας για τις αξίες των παράκτιων ακινήτων Προϋπόθεση για την παραχώρηση της απλής χρήσης
44
του αιγιαλού, που αναπτύχθηκε προηγούµενα, είναι να έχουν καθοριστεί οι οριογραµµές του αιγιαλού και της παραλίας στο υπό παραχώρηση τµήµα. Αυτονόητη λοιπόν είναι η σηµασία του καθορισµού για τις αξίες των παρακείµενων ακινήτων. Η σηµασία όµως αυτή για τις αξίες των παρακείµενων και όχι µόνον αυτών αλλά και των άλλων παράκτιων ακινήτων δεν περιορίζεται µόνο στην περίπτωση της απλής χρήσης. Είναι εξίσου µεγάλη αφού είναι προϋπόθεση προκειµένου: α) να γίνει οποιαδήποτε έγκριση ή επέκταση σχεδίου πόλης β) να εκποιηθεί ή να παραχωρηθεί δηµόσιο κτήµα. γ) να εκτελεστούν λιµενικά, βιοµηχανικά, τουριστικά και συγκοινωνιακά έργα. δ) να εκδοθεί άδεια για οικοδοµικές εργασίες«εφόσον οι πράξεις αυτές αναφέρονται σε ακίνητα που απέχουν µέχρι 100 µ. από την ακτογραµµή, (άρθρο 8, παρ.1, Ν. 2971/2001)». Ο καθορισµός βέβαια είναι απαραίτητος και για πολλούς άλλους λόγους, όπως: α) για την καλλίτερη αξιοποίηση των παράκτιων ακινήτων αφού ο καθορισµός ρυθµίζει την απόστασή τους από την ακτογραµµή. β) για τη διασφάλιση της αρτιότητας και της οικοδοµησιµότητας. γ) για την κατοχύρωση των ιδιοκτησιακών δικαιωµάτων (παλαιός αιγιαλός) Συµπερασµατικά ο καθορισµός του αιγιαλού επηρεάζει τις αξίες όλων των ακινήτων σε ικανό βάθος από τη ακτο45
γραµµή και µε την έννοια αυτή ο καθορισµός αποτελεί βασικό έργο υποδοµής. Ο καθορισµός αυξάνει και βελτιώνει την προσιτότητα της παράκτιας ζώνης µε αποτέλεσµα η ζώνη αυτή να γίνεται ελκυστικότερη για επενδύσεις και άλλες δραστηριότητες. Μια σηµαντική τελευταία επισήµανση που οφείλουµε είναι ότι ο αιγιαλός είναι εκτός του συστήµατος του προσδιορισµού της αντικειµενικής αξίας των ακινήτων, ο παλαιός αιγιαλός εντός ενώ η παραλία είναι εντός πριν τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και εκτός µετά. 4. ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ - ΑΝΤΙΦΑΣΕΙΣ, ΣΥΜΠΤΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΙ ΣΥΜΒΙΒΑΣΜΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΠΛΗΡΩΣΗ ΤΩΝ ΣΚΟΠΩΝ
Για την εκπλήρωση των πιο πάνω σκοπών είναι φανερό ότι θα πρέπει να ικανοποιηθούν ανάγκες που, εκ πρώτης όψεως, φαίνεται ότι είναι αντιφατικές. Θα πρέπει δηλ. να ικανοποιηθεί η ανάγκη για την προστασία των χώρων αυτών και τη διαφύλαξη της κοινωνικής και περιβαλλοντικής τους αξίας και συγχρόνως η ανάγκη για ορθολογική διαχείριση και αξιοποίησή τους για αναπτυξιακούς σκοπούς (Εµπορικούς, Συγκοινωνιακούς, Τουριστικούς) προς όφελος της Εθνικής Οικονοµίας. Στα πλαίσια αυτά θα πρέπει να γίνει προσπάθεια ώστε να ευρεθούν λύσεις που ισόρροπα θα ικανοποιήσουν τις πιο πάνω ανάγκες. Η ισορροπία αυτή προκειµένου να είναι ασφαλής απαιτεί κατάλληλο σχεδιασµό µε υπευθυνότητα και αναγκαίους συµβιβασµούς.
46
5. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Από όλα όσα πιο πάνω αναπτύχθηκαν είναι προφανές ότι ο καθορισµός των οριογραµµών του αιγιαλού και της παραλίας είναι ένα έργο υποδοµής µε το οποίο αυξάνονται οι δυνατότητες αξιοποίησης των παράκτιων ακινήτων και ως εκ τούτου το επενδυτικό ενδιαφέρον γι’ αυτά. Αποτέλεσµα είναι η αύξηση και η βελτίωση της προσιτότητας, η ανάπτυξη δραστηριοτήτων και η προσέλευση του κοινού στην παράκτια ζώνη. Συνακόλουθα είναι η αύξηση της αποδοτικότητας των παράκτιων ακινήτων, η εντατικοποίηση της χρήσης τους και η περιβαλλοντική επιβάρυνση. Η ανάπτυξη της παράκτιας ζώνης επηρεάζει την ενδοχώρα (θετικά και αρνητικά).
47
Η προσπάθεια αυτή, σε πολλές περιπτώσεις, έρχεται σε σύγκρουση µε τις (επιτρεπόµενες από τη σχετική νοµοθεσία), παρεµβάσεις για την αξιοποίηση των χώρων αυτών. Υπάρχει, φαινοµενικά τουλάχιστον, αντίφαση στην ανάγκη για προώθηση αναπτυξιακών πρωτοβουλιών στην παράκτια ζώνη και στην ανάγκη της περιβαλλοντικής προστασίας της. Είναι δύο ανάγκες όµως που πρέπει να συµβιβαστούν έτσι ώστε η ανάπτυξη να γίνεται µε σεβασµό προς το περιβάλλον και όχι µόνον. Οι όποιες αναπτυξιακές πρωτοβουλίες θα πρέπει να διευρύνουν και να κατοχυρώνουν ακόµη περισσότερο τη περιβαλλοντική προστασία. Αντίστροφα, τα µέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος δεν θα πρέπει να είναι ακραία (διάβαζε ανεφάρµοστα) και θα πρέπει να µην παρεµποδίζουν ορθολογικές πρωτοβουλίες και εφαρµογές εξελιγµένων τεχνικών.
Προκύπτουν θέσεις εργασίας και οικονοµικά οφέλη για τους ΟΤΑ. Παρατηρείται παράλληλα συσσώρευση πληθυσµού και εγκατάλειψη καλλιεργειών και άλλων δραστηριοτήτων µε την αποκλειστική, σχεδόν, στροφή σε δραστηριότητες που έχουν σχέση µε τον τουρισµό. Επόµενο είναι να δηµιουργούνται διλήµµατα για τον τρόπο µε τον οποίο θα πρέπει να αντιµετωπιστούν τα προβλήµατα αυτά. Για τον τρόπο µε τον οποίο θα ικανοποιηθεί η ανάγκη για την ανάπτυξη των ακτών και η ανάγκη για την περιβαλλοντική προστασία τους. Η λύση του προβλήµατος προϋποθέτει σοβαρό σχεδιασµό στα πλαίσια των Γενικών Χωροταξικών Σχεδίων των Νοµών που θα δροµολογεί την ανάπτυξη της παράκτιας ζώνης προς όφελος του κοινωνικού συνόλου και της Εθνικής Οικονοµίας στα πλαίσια των αρχών της αειφορίας και αναλογικότητας. Ο σχεδιασµός αυτός πρέπει να προκύψει µετά από ανοικτό διάλογο µε όλους τους αρµόδιους φορείς (επιστηµονικούς, επαγγελµατικούς, ΟΤΑ κλπ) που θα πρέπει να γίνει καλόπιστα, χωρίς προκαταλήψεις και λαϊκισµούς ώστε να προκύψει τελικά ένα σχέδιο προστασίας, διαχείρισης και ανάπτυξης της παράκτιας ζώνης και του ιδιαίτερα ευαίσθητου τµήµατός της, του αιγιαλού και της παραλίας, όπως ταιριάζει σε ένα σύγχρονο και ευνοµούµενο κράτος.
48
«Η Αναγκαστική Απαλλοτρίωση και η ανάκλησή της»
Κωνσταντίνου Κατερινόπουλου ∆ικηγόρου - Οικονοµολόγου
1. ΓΕΝΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Το θέµα είναι, στην περίπτωση της απαλλοτρίωσης πώς καθορίζεται η αξία των ακινήτων και όχι µόνο αυτών αλλά και των λοιπών δικαιωµάτων που απαλλοτριώνονται. Ας ξεκινήσουµε από το Σύνταγµα, το οποίο προβλέπει ότι κανείς δεν στερείται την ιδιοκτησία του παρά µόνο για δηµόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί µε τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο Νόµος ορίζει και πάντοτε κατόπιν αποζηµίωσης που να ανταποκρίνεται στην αξία την οποία είχε το απαλλοτριωµένο, οπότε τίθεται το ζήτηµα ποια είναι αυτή η αξία. Ο νοµοθέτης µε το άρθρο 13 του Κώδικα περί Απαλλοτριώσεων ορίζει ότι για την εκτίµηση της αξίας του απαλλοτριωµένου λαµβάνονται υπόψη ιδίως η αξία που έχουν κατά τον κρίσιµο χρόνο παρακείµενα και οµοειδή ακίνητα και προσέξτε, η οποία προσδιορίζεται κυρίως από την αντικειµενική αξία αλλά και από τα τιµήµατα σε συµβόλαια µεταβίβασης κυριότητας ακινήτων, τα οποία συντάχθηκαν κατά τον χρόνο κήρυξης της απαλλοτρίωσης καθώς και η πρόσοδος του απαλλοτριωµένου που είναι και το ενδιαφέρον. Αυτό, διότι η συντριπτική πλειοψηφία των συµβολαίων γίνονται στην αντικειµενική αξία, οπότε το κριτήριο που αναφέρεται σε αυτά έχει µικρή συµβολή. Όµως θα πρέπει για να ερµηνεύσουµε τη σχετική διά49
ταξη του νόµου να δούµε τι εννοεί το Σύνταγµα µε την έννοια της αξίας διότι και ο νόµος λέει ιδίως, δεν περιορίζεται µόνο στα κριτήρια που αναφέρει και αλίµονο αν περιοριζόταν. Έχουµε πολλές αξίες. Είναι η αγοραία αξία, η οποία ανταποκρίνεται στη βέλτιστη χρήση του ακινήτου που µπορεί να γίνει. Είναι η τρέχουσα αξία που είναι η τιµή που γίνεται µια αγοραπωλησία και όπου εκεί οι παράγοντες της βελτιστοποίησης µπορεί να επιτευχθούν ίσως όµως και αυτό να µη γίνει, διότι για να έχουµε τη βέλτιστη χρήση, θα πρέπει πωλητής και αγοραστής στη φυσιολογική λειτουργία της αγοράς να ενεργούν χωρίς πιέσεις, χωρίς εκατέρωθεν χρονικούς ή άλλους περιορισµούς και χωρίς ειδικά κριτήρια και η προσφορά και η ζήτηση να είναι σχετικώς µεγάλη, κάτι το οποίο δεν συµβαίνει πάντοτε. Είναι η εύλογη αξία του ακινήτου η οποία αναφέρεται στο ποσό µε το οποίο γίνονται οι ανταλλαγές, σε κανονικές και πραγµατικές συνθήκες και η οποία θα υπολείπεται της αγοραίας αξίας αν η χρήση που µπορεί να επιτευχθεί για διάφορους λόγους δεν ανταποκρίνεται στη βέλτιστη χρήση. Είναι η πραγµατική αξία αυτή στην οποία έγινε τελικά µια συναλλαγή, επίσης η αντικειµενική αξία που ορίζεται διοικητικά από το Υπουργείο. Τέλος, είναι η υπολειµµατική αξία, η οποία αναφέρεται στα διεθνή λογιστικά πρότυπα στον Κωδικό 16 και αφορά ένα καθαρό ποσό ενός παγίου περιουσιακού στοιχείου, και κυρίως των ακινήτων, στο τέλος µιας ωφέλιµης περιόδου αφού αφαιρεθούν κάποια εκτιµώµενα έξοδα διάθεσης. Αυτή χρησιµοποιείται κυρίως σε απαλλοτριώσεις ειδικών κτιρίων, βιοµηχανικών που χρησιµοποιούνται σε
50
2. ΜΕΘΟ∆ΟΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Θα κάνω µια πολύ σύντοµη αναφορά στις µεθόδους εκτίµησης, περιοριζόµενος σε εκείνες που χρησιµοποιούνται για την απαλλοτρίωση. Υπάρχει η συγκριτική µέθοδος, η οποία είναι δύο ειδών. Στη µία λαµβάνεις στοιχεία από παρόµοιες αγοραπωλησίες και ή κάνουµε αναγωγές µε βάσεις ορισµένες παραµετροποιήσεις, (θέα, όροφος κλπ) στην άλλη λαµβάνεις στατιστικά δείγµατα και θα ήταν η πιο µαθηµατικά σωστή για µια εκτιµητική εταιρεία. Στα δικαστήρια χρησιµοποιείται η συγκριτική µε την απλή µέθοδο της αναγωγής και όχι µε την άλλην µέθοδο των συγκριτικών στοιχείων, γιατί θα απαιτούνταν να κάνει κάποιος µια πλήρη τεχνική έκθεση και να την προσκοµίσει στο ∆ικαστήριο. Αυτή ονοµάζεται µέθοδος της γραµµικής παλινδρόµησης, όπου λαµβάνεις πάρα πολλά στατιστικά στοιχεία από την γύρω του ακινήτου περιοχή κρατούµε όλες τις παραµέτρους σταθερές στα περισσότερα από αυτά και µετά ψάχνουµε µόνο την παράµετρο της εξαρτηµένης µεταβλητής που θα καθορίσει και την τελική αξία. ∆εν επεκτείνοµαι σε αυτό διότι είναι τεχνικό ζήτηµα. Υπάρχει η µέθοδος κόστους αντικατάστασης, που είναι πολύ ειδική µέθοδος και δεν χρησιµοποιείται στον υπολογισµό της ούτε από τα δικαστήρια. Χρησιµοποιείται κυρίως η υπολειµµατική µέθοδος υπό την έννοια της υποκατηγορίας της, που είναι η µέθοδος της αντιπαροχής, ιδίως στα εντός σχεδίου ακίνητα. Τέλος έχουµε τη µέθοδο της κεφαλαιοποίησης που περιλαµβάνει το εισόδηµα και την πρόσοδο, που προβλέπει και ο νόµος.
51
εµπορικές χρήσεις ή που ο προορισµός τους είναι αυτός.
Υπάρχουν και άλλες µέθοδοι εκτίµησης, που ανέφεραν και οι συνάδελφοι, όπως αυτή της κτηµαταγοράς-η οποία έχει σηµασία στα δικαστήρια. ∆ιότι στα δικαστήρια η τιµή τελικά πως καθορίζεται; Γίνεται µια τεχνική έκθεση και εξετάζονται µάρτυρες. Ο µάρτυρας, θα πει για τα συγκριτικά στοιχεία, θα πει όµως και για µια έρευνα κτηµαταγοράς, τι λένε οι µεσίτες, οι συµβολαιογράφοι για την συγκεκριµένη περιοχή, κάποια ειδικά γραφεία, οπότε λαµβάνονται και αυτά υπόψη από το ∆ικαστήριο. Επειδή δεν υπάρχουν πάντοτε συγκριτικά στοιχεία τα οποία είναι δύσκολο να βρεθούν, γιατί τα συµβόλαια γίνονται στην αντικειµενική και εξαιτίας αυτής της ιδιαιτερότητας έχει αναπτυχθεί η λεγόµενη µέθοδος της κτηµαταγοράς και κυρίως η µέθοδος της αντιπαροχής για τα εντός σχεδίου, η οποία στην ουσία, κάνει ένα υπολογισµό της υπεραξίας της γης αν ανεγερθεί κάποιο κτίριο σε αυτή. Εδώ πέρα πρέπει κανείς να λάβει πολλά πράγµατα υπόψη του, είναι το επιτόκιο, ο χρόνος κατασκευής, η αξία µετά την ολοκλήρωση αλλά και η αρχική αξία. Με έναν µαθηµατικό τύπο βγαίνει το τελικό αποτέλεσµα, δεν θα επεκταθώ γιατί είναι τεχνικά ζητήµατα. Αυτές κυρίως τις δυο µεθόδους χρησιµοποιούν τα δικαστήρια: τη συγκριτική µέθοδο που έχει και στοιχεία κτηµαταγοράς µέσω τεχνικών εκθέσεων και µαρτύρων και τη µέθοδο της αντιπαροχής, όπου προσκοµίζεται κάποια τεχνική έκθεση και σε συνδυασµό µε µαρτυρικές καταθέσεις για την αντιπαροχή στην περιοχή, για το ποιες είναι οι τελικές αξίες, ποια είναι τα κόστη κατασκευής, προκύπτει ποια θα ήταν η αρχική αξία του ακινήτου τη στιγµή που απαλλοτριώνεται γιατί συνήθως στις απαλλοτριώσεις, µιλάµε για αδόµητη γη. Κάποιες φορές και να υπάρχουν µερικά κτίρια
52
3. ΑΥΞΗΣΗ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΚΗΡΥΞΗ & ΕΝΟΨΕΙ ΤΗΣ ΚΗΡΥΞΗΣ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗΣ Υπάρχει και ένα άλλο κρίσιµο ζήτηµα. ∆εν λαµβάνεται υπόψη οποιαδήποτε µεταβολή έχει προκαλέσει στην αξία του ακινήτου η κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Θα αναφερθώ σε µια απόφαση του Εφετείου Λάρισας, είναι η 61/2003 η οποία, ενώ προσκοµίστηκαν στοιχεία υπολογισµού της αξίας µε τη µέθοδο της αντιπαροχής και της αξίας γειτονικών ακινήτων, κρίθηκε ότι αυτά αφορούσαν τη διαµόρφωση των αξιών µετά την κήρυξη της απαλλοτρίωσης που αφορούσε διάνοιξη δρόµου λόγω ένταξης στο σχέδιο, οπότε δεν τα έλαβε υπόψη του το δικαστήριο. Αυτό το απαγορεύει το Σύνταγµα και δεν επεκτείνοµαι. Ωστόσο, όταν κάποιος έχει ένα ακίνητο που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης και γίνεται ένας δρόµος ή ότι άλλο, οπωσδήποτε υπάρχει µια προσδόκιµη αξία από αυτήν καθαυτή την µέλλουσα ένταξη πριν γίνει ακριβώς διότι τα συγκεκριµένα ακίνητα είναι ήδη πριν την απαλλοτρίωση όµορα µε τα εντός σχεδίου, θα έπρεπε η συγκεκριµένη απαγόρευση να ερµηνεύεται πολύ στενά και να µην απορρίπτονται όπως στη συγκεκριµένη περίπτωση συλλήβδην όλα τα στοιχεία τα οποία είχαν προσκοµιστεί και γενικά να είναι πιο ευρύ το πνεύµα µε το οποίο γίνεται η ερµηνεία των στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων. Νοµίζω ότι θα έπρεπε, ως αξία των ακινήτων που λαµ53
µπορεί να είναι ερειπωµένα, οπότε δεν λαµβάνονται υπόψη, ή αν πρόκειται για απαλλοτριώσεις ειδικών κτιρίων χρησιµοποιούµε άλλες µεθόδους που αναφέρθηκαν και δεν θα επεκταθώ.
4. ΜΗ ΑΠΟΖΗΜΙΟΥΜΕΝΑ ∆ΙΚΑΙΩΜΑΤΑ Υπάρχουν δυο, τρία θέµατα στα οποία θα ήθελα να αναφερθώ γιατί είναι τα µη αποζηµιούµενα, περιουσιακά δικαιώµατα, που σχετίζονται όµως µε την απαλλοτρίωση. Το ένα αφορά το θέµα των εκτός σχεδίου ακινήτων. Εδώ έχει νοµολογηθεί ότι εφόσον ο προορισµός των εκτός σχε54
βάνεται υπόψη για τον καθορισµό της αποζηµίωσης να τείνει να είναι πάντοτε η αγοραία αξία. Να λαµβάνονται υπόψη όλα αυτά τα στοιχεία, αλλά µέσα από την αναφορά που κάνει και ο νόµος στην πρόσοδο που προσδοκά να έχει κάποιος από το ακίνητο αυτό, θα πρέπει να οδηγούµαστε τελικά, µε τον ένα ή τον άλλο τρόπο, προς την αγοραία αξία. Αυτό διότι ανεξάρτητα από αν θα µπορούσε ο συγκεκριµένος ιδιοκτήτης να πετύχει την αγοραία αξία σε µια αγοραπωλησία δεν πρέπει να ξεχνούµε ότι πρόκειται για αφαίρεση ιδιοκτησίας µε αναγκαστική πράξη δηµοσίου δικαίου και όχι για πώληση όπου θα µπορούσε να πει κανείς ότι ο πωλητής ήθελε να το πουλήσει για προσωπικούς λόγους, γιατί είχε ανάγκη τα χρήµατα ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο και έτσι υποχώρησε στη τελική τιµή. Ο καθ’ ου η απαλλοτρίωση δεν είναι πωλητής, δεν έχει επιλέξει να πουλήσει το ακίνητο για το λόγο αυτό η αξία που κρίνουν τα δικαστήρια (πρέπει) να τείνει πάντοτε προς την αγοραία αξία και αυτή να αποτελεί το µέτρο αποζηµίωσης. ∆ιότι εδώ έχουµε την προστασία του ατοµικού δικαιώµατος της ιδιοκτησίας και δεν µπορούµε να µπαίνουµε σε συσχετισµούς άλλους, οι οποίοι θα κοντρολάρουν ή θα συµπιέζουν την αξία αυτή προς τα κάτω.
δίου ακινήτων δεν είναι η δόµηση, η όποια αποζηµίωση θα πρέπει να περιορίζεται µόνο στην αξία που αφορά την κατά προορισµό χρήση του. Αν πρόκειται, για παράδειγµα, για κηρυγµένο αρχαιολογικό χώρο εκτός σχεδίου, όπου όµως επιτρέπεται η αγροτική εκµετάλλευση, τα ∆ικαστήρια θεωρούν ότι καλώς δεν καταβάλλεται καµία αποζηµίωση, διότι, αφενός, δεν κηρύσσεται απαλλοτρίωση, αφετέρου, η στέρηση της δυνατότητας δόµησης δεν ενδιαφέρει αφού ο προορισµός των εκτός σχεδίου ακινήτων δεν είναι η δόµηση αλλά η αγροτική η δασοπονική ή κτηνοτροφική εκµετάλλευση κλπ. Αυτή ήταν η περίπτωση στο Λαγανά και το Μαραθωνήσι στη Ζάκυνθο, όπου τελικά το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο επιδίκασε αποζηµίωση στους ιδιοκτήτες, διότι υπάρχει το εξής ζήτηµα, καλώς να µην είναι η δόµηση ο προορισµός των εκτός σχεδίου ακινήτων, υπάρχει όµως σοβαρότατο πλήγµα στην αρχή της ισότητας, διότι εφόσον επιτρέπεται η εκτός σχεδίου δόµηση, ο παραδίπλα που έχει εκτός σχεδίου ακίνητο θα µπορέσει να χτίσει. Ο ιδιοκτήτης όµως, όπου υπάρχουν κάποιοι λόγοι που δεν του επιτρέπεται να κτίσει π.χ. η ωοτοκία της χελώνας ή οι αρχαιότητες πώς θα αποκλειστεί από αυτό το δικαίωµα χωρίς να αποζηµιωθεί; Άλλο το ζήτηµα αν καταργηθεί παντελώς η εκτός σχεδίου δόµηση. ∆εν µπαίνω σε αυτή τη συζήτηση, αλλά στο µέτρο που ισχύει, η µη καταβολή αποζηµίωσης παραβιάζει το περιουσιακό δικαίωµα του θιγόµενου σύµφωνα µε την αρχή της ισότητας και γι’ αυτό καλώς επιδίκασε το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο Αποζηµίωση στους ιδιοκτήτες της περίπτωσης εκείνης. Η Ολοµέλεια του Αρείου Πάγου ήδη µε την απόφαση 8/1999 αλλά και µε την 7/2006 έκρινε ότι δεν αποζηµιώνεται
55
η άυλη οικονοµική αξία της επιχειρήσεως που είναι εγκατεστηµένη στο ακίνητο αλλά µόνο η πρόσοδος σε σχέση µε την ασκούµενη επιχειρηµατική δραστηριότητα. Έτσι, µε αυτό τον τρόπο πολλά οικονοµικά στοιχεία που σχετίζονται µε το ακίνητο µένουν χωρίς αποζηµίωση, όπως η πελατεία και η φήµη της επιχείρησης αυτής ή τα προσδοκώµενα κέρδη, προσµετράται µόνο η πρόσοδος από αυτά οπότε έχουµε µια διαδικασία εκτίµησης του ακινήτου µε τη µέθοδο της κεφαλαιοποίησης, η οποία µαζί και µε τις άλλες οδηγεί στον υπολογισµό της αξίας. Μάλιστα ήταν πολύ αυστηρές οι αποφάσεις αυτές, αφού ο ενδιαφερόµενος επικαλείτο ότι στην περιοχή που βρισκόταν, είχε µια ορισµένη διοικητική άδεια µε µεταβατικό καθεστώς που δεν επέτρεπε την έκδοση νέων αδειών και άρα θα έπρεπε να µετακοµίσει σε τελείως διαφορετική περιοχή οπότε θα έχανε πλήρως την πελατεία του και δεν είχε συµφέρον σε κάτι τέτοιο. Παρόλα αυτά και σ’ αυτή την περίπτωση δεν αποζηµιώθηκε ούτε το άυλο αγαθό της αξίας της διοικητικής άδειας λειτουργίας επιχείρησης, η οποία άδεια καταργήθηκε µε την απαλλοτρίωση του ακινήτου. Το σκεπτικό σε αυτές τις αποφάσεις είναι ότι: «Στην πλήρη αποζηµίωση δεν περιλαµβάνεται κάθε ζηµία που αποτελεί άµεση συνέπεια της απαλλοτρίωσης, έστω και αν αυτή δεν συνδέεται άµεσα µε την αξία του απαλλοτριωµένου, αλλά αντίθετα έχει µια έµµεση σχέση µε το ακίνητο και ως εκ τούτου είναι ξεχωριστό αντικείµενο και θα έπρεπε να αποζηµιώνεται και αυτό για να µην υπάρχει ανατροπή της εύλογης και δίκαιης ισορροπίας µεταξύ, αφενός, του δηµοσίου συµφέροντος και, αφετέρου, του δικαιώµατος προστασίας της περιουσίας του προσώπου».
56
5. ΚΡΙΤΙΚΗ ΤΗΣ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑΣ Προσωπική µου άποψη: Αυτή η τοποθέτηση του Αρείου Πάγου αν τη δούµε από τη σκοπιά της θεωρίας των δικαιωµάτων είναι λαθεµένη. Θέτει σε στάθµιση το δηµόσιο συµφέρον µε το ατοµικό δικαίωµα της ιδιοκτησίας και αναζητά µια εύλογη και δίκαιη ισορροπία του δηµοσίου συµφέροντος µε το δικαίωµα προστασίας της περιουσίας αυτού του προσώπου. Μα αυτή η στάθµιση δηµοσίου συµφέροντος-ιδιοκτησιακού δικαιώµατος έχει ήδη προηγηθεί γιατί είναι απαραίτητη για να είναι επιτρεπτή κατά το Σύνταγµα η απαλλοτρίωση. Αν δεν θα είχε προηγηθεί αυτό, δεν θα ήταν νόµιµη η απαλλοτρίωση και θα µπορούσε να ακυρωθεί στα ∆ιοικητικά ∆ικαστήρια, µε τον ισχυρισµό ότι δεν υπάρχει σκοπός δηµοσίου συµφέροντος τέτοιας έντασης που να επιβάλλει να γίνει η απαλλοτρίωση. Αυτό το ζήτηµα λοιπόν έχει ήδη συνεκτιµηθεί. ∆εν µπορούµε να εκτιµούµε εκ νέου στην ίδια απαλλοτρίωση το δηµόσιο συµφέρον για να µειώνουµε την πλήρη αποζηµίωση. Το έχουµε εκτιµήσει ήδη πριν την κήρυξη της απαλλοτρίωσης που σηµαίνει ότι από τη στιγµή που υπάρχει δηµόσιο συµφέρον υπάρχει απαλλοτρίωση. ∆εν µπορούµε να λέµε εκ νέου ότι υπάρχει δηµόσιο συµφέρον το οποίο θα σταθµίσουµε, για να έχουµε δίκαιη και εύλογη ισορροπία µεταξύ αυτού και της αποζηµίωσης. Επιπλέον εδώ τίθεται ένα ζήτηµα του τι θα µετρήσουµε σε αυτή την στάθµιση. Γενικότερα, όταν βάζουµε σε στάθµιση ένα ατοµικό δικαίωµα µε το δηµόσιο συµφέρον αυτό είναι, κατά τη γνώµη µου προβληµατικό. Βάζουµε στη ζυγαριά δυο πράγµατα τα οποία δεν είναι όµοια και αυτό αφορά σχεδόν όλο το ευρωπαϊκό δίκαιο. Στις ΗΠΑ
57
6. ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ Κλείνω αυτήν την παρένθεση στην κριτική της νοµολογίας και περνώ στο πώς γίνεται ο καθορισµός της προσωρινής και οριστικής τιµής. Στην προσωρινή τιµή δεν λαµβάνονται υπόψη ένορκες, ούτε πραγµατογνωµοσύνη αλλά ελεύθερη εκτίµηση. Αν παρέλθει έτος από τον καθορισµό της προσωρινής µέχρι τον καθορισµό της οριστικής, λαµβάνεται υπόψη ο χρόνος καθορισµού της οριστικής. Υπάρχει δυνατότητα να γίνει συµβιβαστική εκτίµηση της αποζηµίωσης αλλά ισχύει µόνο αν αυτός που συµβιβάστηκε
58
βλέπουν διαφορετικά τα πράγµατα. Όταν µιλάµε για στάθµιση πρέπει να µιλάµε για δυο ίδια πράγµατα. Τι σταθµίζουµε εδώ; Συµφέροντα, αρχές, δικαιώµατα; Και ποιο είναι το κοινό µέτρο αυτής της στάθµισης; Πώς µπορούµε να ανάγουµε το ατοµικό δικαίωµα της προστασίας της ιδιοκτησίας σε ένα απλό συµφέρον για να το σταθµίσουµε µε το δηµόσιο συµφέρον; Αν µιλάµε ότι όλα τα δικαιώµατα θα τα ανάγουµε σε συµφέροντα, ώστε να τα σταθµίζουµε πάντα µε το δηµόσιο συµφέρον τότε παύει και η ανάγκη της συνταγµατικής θεµελίωσης των ατοµικών δικαιωµάτων, ως απλά συµφέροντα προστατεύονται επαρκώς και από το αστικό δίκαιο ή την ποινική δικονοµία. Πιστεύω ότι όλα τα θεµελιώδη δικαιώµατα έχουν προτεραιότητα απέναντι σε κάθε άλλη θεώρηση και δεν πρέπει να κάνουµε ανόµοιες συγκρίσεις οι οποίες υποκρύπτουν ένα ωφελιµιστικού τύπου ποσοτικό κριτήριο, στο οποίο καταλήγουν, αφενός, τα δικαιώµατα, αφετέρου, διάφορες κατά καιρούς αόριστες έννοιες περί γενικού ή δηµοσίου συµφέροντος και µε αυτόν τον τρόπο να φαλκιδεύεται η πλήρης προστασία.
7. ΕΙ∆ΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ Θα αναφερθώ σε δύο θέµατα και θα περάσω στην ανάκληση. Στο νόµο 3028/2002, αν υπάρχει κάπου αρχαιολογικός χώρος, επιτρέπεται να γίνει απαλλοτρίωση µόνο εάν η ειδική αποζηµίωση που δικαιούται αυτός για τον χώρο που δεν επιτρέπεται η δόµηση , είναι µεγαλύτερη από αυτή που θα ελάµβανε εάν απαλλοτριώνονταν ολόκληρο το ακίνητο, οπότε αν κριθεί αυτό, προχωρεί η απαλλοτρίωση και δεν χορηγείται άδεια δόµησης. Μια άλλη περίπτωση για τα διατηρητέα Υπήρξε απόφαση του Α.Π. η 1479/2005 που δεν δέχθηκε την ιδιαίτερη αξία κτισµάτων µε πολιτιστική αξία -πρόκειται για απαλλοτρίωση µουσειακού χώρου (ήταν κτίριο-µουσείο) -και περιορίστηκε ο Άρειος Πάγος µόνο στην πρόσοδο που είχε το ακίνητο λόγω της θέσης του. ∆εν ελήφθη υπόψη η ειδική αξία του κτιρίου, που ήταν διατηρητέο και µε ειδική χρήση.
αναγνωριστεί και δικαιούχος της αποζηµίωσης. Υπάρχει δυνατότητα και εδώ έχει σηµασία η εκτιµητική µέθοδος και από το Σύνταγµα και από το νόµο να καταβάλλεται αποζηµίωση σε είδος µε κυριότητα ή άλλο εµπράγµατο δικαίωµα σε ακίνητο. ∆εν εφαρµόζεται ποτέ διότι πολύ δύσκολα µπορεί να βρεθεί κάποιο ακίνητο του δηµοσίου ή του υπέρ ου η απαλλοτρίωση που µπορεί να είναι ΝΠ∆∆, ΟΤΑ κλπ, που να έχουν ακίνητο και να µπορούν να το ανταλλάξουν αυτό ή το εµπράγµατο δικαίωµα επί αυτού και να µπορεί να γίνει και η εκτίµηση των αξιών εκατέρωθεν, έτσι ώστε να µη ζηµιώνεται κανένα µέρος.
59
8. ΑΝΑΚΛΗΣΗ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗΣ Έχουµε δύο είδη ανάκλησης. Καταρχήν της µη συντελεσµένης, όπου χρειάζονται 4 έτη αν δεν ζητηθεί ο δικαστικός προσδιορισµός και 18 µήνες αν καθοριστεί και δεν καταβληθεί η αποζηµίωση, εδώ δεν τίθεται ζήτηµα επιστροφής αποζηµίωσης, διότι δεν έχει ληφθεί, σε αντίθεση µε τη συντελεσµένη που επιστρέφεται η ληφθείσα αποζηµίωση. Στην περίπτωση της ανάκλησης της συντελεσµένης απαλλοτρίωσης το ποσό που θα επιστραφεί το προβλέπει ο ίδιος ο νόµος. Λέει λοιπόν ότι θα γίνει µε τιµαριθµική αναπροσαρµογή της αποζηµίωσης που είχε εισπραχθεί. Αυτό οδηγεί σε ένα τεράστιο ποσό, έτσι σε απαλλοτριώσεις του 1970-1971 που ανακαλούνται σήµερα φθάνει να είναι 60, 70, 80 φορές πάνω το ποσό που είχε λάβει ο ιδιοκτήτης. Για να καταλάβετε το µέγεθος, αν γινόταν έντοκος υπολογισµός και µάλιστα µε επιτόκιο υπερηµερίας το ποσό θα ήταν στο 1/5 αυτού που προκύπτει µε τιµαριθµική αναπροσαρµογή. Αυτό έχει να κάνει µε το γεγονός ότι υπάρχει ένα τεκµήριο εδώ του νόµου που λέει ότι τότε ήταν αυτή η αξία άρα και σήµερα είναι αυτή που ορίζει ο πληθωρισµός -διότι και το ακίνητο είναι ένα αγαθό όπως όλα τα άλλα- και ο δείκτης του πληθωρισµού µας δείχνει πόσο αυξήθηκε η αξία όλων των αγαθών στην οικονοµία άρα και των ακινήτων. Έχει κριθεί στην περίπτωση αυτή ότι ο χρόνος υπολογισµού που θα γίνει η µετατροπή αυτή είναι ο χρόνος που συντελέστηκε η ακυρωθείσα άρνηση, εφόσον η ανάκληση γίνεται σε συµµόρφωση µε ακυρωτική απόφαση. Αν υπάρχουν µεταβολές στο ακίνητο τότε το Εφετείο καθορίζει το µέγεθος της αποζηµίωσης που πρέπει να καταβληθεί σε εκείνον που δικαι60
ούται από την µεταβολή ανάλογα τον καθ’ ου ή τον υπέρ ου η απαλλοτρίωση. Επισηµαίνεται επίσης το δικαίωµα του ιδιοκτήτη να ζητήσει αποζηµίωση στην περίπτωση της ανάκλησης. Αν είναι µη συντελεσµένη η απαλλοτρίωση µπορεί να ζητηθεί αποζηµίωση για διαφυγόντα κέρδη για την περίοδο από την εκδήλωση της άρνησης ανάκλησης µέχρι την έκδοση της ανακλητικής απόφασης. Έχουµε ήδη δύο αποφάσεις στη Θεσσαλονίκη µία του Πρωτοδικείου η 2935/2006 και µια του Εφετείου η 91/2008 που επιδικάζουν η µία µισθώµατα από τα διαµερίσµατα που θα είχε ο ιδιοκτήτης αν είχε δώσει αντιπαροχή το ακίνητο και στην άλλη περίπτωση τους τόκους από την πώληση των διαµερισµάτων, από το χρονικό διάστηµα που ακυρώθηκε η άρνηση της διοίκησης να επιστρέψει το ακίνητο µέχρι την ηµεροµηνία που έγινε η αγωγή. Γνώµη µου είναι ότι τέτοια αποζηµίωση µπορεί να ζητηθεί και στη συντελεσµένη απαλλοτρίωση, υπό ορισµένες διαφορετικές προϋποθέσεις, αν και δεν υπάρχει ακόµη σχετική νοµολογία. Στις παραπάνω περιπτώσεις έχουµε µια παράνοµη πράξη της διοίκησης που ακυρώθηκε δικαστικά, διαγνώστηκε αυτό και στη βάση αυτή µπορούµε να κάνουµε αγωγή. Υπάρχει βέβαια και ζηµία, η οποία δεν προέρχεται από παράνοµη πράξη αλλά από τη νόµιµη πράξη της κήρυξης ή από άλλες νόµιµες πράξεις, στέρησης της χρήσης και της κάρπωσης το ακινήτου, όπως είναι στη µη συντελεσµένη η περίοδος όπου το ακίνητο ήταν δεσµευµένο για ένα χρονικό διάστηµα που κρίνεται εύλογο και, καταρχήν, δεν δικαιούται ο ιδιοκτήτης να υποβάλλει αίτηση ανάκλησης. Γι’ αυτό το διάστηµα δεν χορηγείται αποζηµίωση παρότι έχει
61
στερηθεί την ιδιοκτησία του. Έτσι εδώ έχουµε δέσµευση της ιδιοκτησίας από νόµιµη πράξη, οπότε δεν µπορεί καταρχήν να ασκηθεί αγωγή, όπως στις προηγούµενες περιπτώσεις. Η θεωρία δέχεται ότι µπορεί να γίνει αγωγή που να στηρίζεται στο άρθρο 4 του Συντάγµατος περί ισότητας, διότι το βάρος αυτό στο ακίνητο επιβλήθηκε για χάρη του κοινωνικού συνόλου. Θα πρέπει λοιπόν και τη ζηµία να την επωµιστεί το κοινωνικό σύνολο. Υπάρχει µία τέτοια δικαστική απόφαση, νοµίζω στη Γαλλία και υπήρχε και µειοψηφία της Προέδρου σε απόφαση του ∆ιοικητικού Πρωτοδικείου Αθηνών από το 1999 που δέχθηκε ότι και σε νόµιµες πράξεις της διοίκησης [όπως είναι και οι πολεοδοµικές δεσµεύσεις] µπορεί να γίνει αγωγή, όχι λόγω παράνοµης πράξης της διοίκησης, αλλά στηριζόµενη στην αρχή της ισότητας. Ευχαριστώ πολύ.
62