Νομιμοποίηση των Ημιυπαίθριων Χώρων

Embedded Scribd iPaper - Requires Javascript and Flash Player
∆ΙΚΗΓΟΡΙΚOΣ ΣYΛΛΟΓΟΣ ΑΘΗΝΩΝ ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ∆ΑΣ ΕΝΩΣΗ ∆ΙΚΑΣΤΙΚΩΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΩΝ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ∆ΙΚΑΙΟΥ
Ηµερίδα µε θέµα: «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΣΗ» ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ
Αίθουσα Τελετών του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
∆ευτέρα, 18 Μαΐου 2009 και ώρα 18.30
Γώγος Κωνσταντίνος Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης Στράτος Παραδιάς ∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI) Χριστοφιλόπουλος ∆ηµήτρης Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών Αλαβάνος Γιάννης Πρόεδρος Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας Θεοφιλοπούλου Αγγελική Πρόεδρος Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας Μενουδάκος Κωνσταντίνος Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Xωροταξικού ∆ικαίου Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας Συντονισµός: Παξινός ∆ηµήτρης Πρόεδρος ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών Χαιρετισµοί: Παπαϊωάννου ∆ηµήτριος Καθηγητής Αρχιτεκτονικής Σχολής Ε.Μ.Π.
Οµιλίες:
3
Είναι αλήθεια ότι οι παραβιάσεις χωροταξικών και πολεοδοµικών κανόνων δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόµενο. Στις λοιπές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όµως, όπως και στο χώρο της Βόρειας Αµερικής, αυθαιρεσία στον τοµέα της δόµησης εµφανίζεται ως µεµονωµένα φαινόµενα. Στη Χώρα µας, αντιθέτως, η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί γενικευµένη πρακτική. Ο µεγάλος αριθµός των αυθαίρετων κτισµάτων, που σε κάποιες περιπτώσεις συγκροτούν δοµηµένα σύνολα, ορισµένα από τα οποία, µάλιστα, αποτελούν οικισµούς µε σηµαντικά πληθυσµιακά µεγέθη, δεν έχουν µόνον ποσοτική βαρύτητα, διότι δηµιουργούν κατάσταση ποιοτικά διαφορετική, της οποίας οι συνέπειες βαίνουν πέραν των αριθµητικών δεδοµένων. Η κατάσταση αυτή αποτελεί
4
Στην εποχή µας έχουν πολλαπλασιαστεί οι αιτίες υποβάθµισης του περιβάλλοντος. Η µείωση της βιοποικιλότητας, η εξάντληση των υδάτινων πόρων, η καταστροφή των οικοσυστηµάτων από δραστηριότητες του δευτερογενούς τοµέα, αλλά και από τις χρησιµοποιούµενες µεθόδους και υλικά κατά την άσκηση δραστηριοτήτων του πρωτογενούς τοµέα αποτελούν τους σοβαρούς κινδύνους που απειλούν το περιβάλλον σε παγκόσµια κλίµακα. Στη Χώρα µας υπάρχει µία ακόµη αιτία , υποβάθµισης του περιβάλλοντος. Η αυθαίρετη δόµηση.
ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Η ρύθµιση αυτή του Γ.Ο.Κ. έτους 1985 σε θεωρητικό επίπεδο δικαιολογείται κυρίως διότι είναι εναρµονισµένη προς τον υπαίθριο τρόπο ζωής, τον οποίο επιτρέπει το κλίµα της µεσογειακής χώρας µας. Θεσπιζόµενη, όµως, σε κοινωνικό, πολιτιστικό και πολιτικό περιβάλλον που ανέχεται χωρίς ενδοιασµούς και αναστολές την αυθαίρετη δόµηση, εµφανίζεται ως αφελής ή ανειλικρινής. Με δεδοµένη και την τακτική των αρµόδιων υπηρεσιών που δεν κατέβαλαν οποιαδήποτε προσπάθεια να ελέγξουν την εφαρµογή του σχετικού κανόνα, δεν είναι αδικαιολόγητη η άποψη ότι µε τη ρύθµιση αυτή ο νοµοθέτης θέλησε στην πραγµατικότητα να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες και στους εργολάβους να εκµεταλλευτούν
5
Η µετατροπή ηµιυπαίθριων χώρων σε κλειστούς δεν αποτελεί ασήµαντη πολεοδοµική παράβαση αφού µπορεί να οδηγήσει, µόνη αυτή, σε υπέρβαση του συντελεστή δόµησης κατά 20%. Οι συνθήκες, µάλιστα, της αγοράς έχουν επιβάλει στην πιάτσα της κτηµαταγοράς την παράβαση αυτή σε βαθµό ώστε να αποτελεί πλέον κανόνα σχεδόν χωρίς εξαίρεση για τις οικοδοµές που έχουν ανεγερθεί µετά το 1985, έτος κατά το οποίο θεσπίστηκε, µε τον Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό (Γ.Ο.Κ.), ρύθµιση, σύµφωνα µε την οποία ηµιϋπαίθριοι χώροι, δηλαδή στεγασµένοι χώροι του κτιρίου µε µία τουλάχιστον πλευρά ανοικτή προς κοινόχρηστο χώρο ή ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στον πραγµατοποιούµενο συντελεστή δόµησης εφόσον δεν υπερβαίνουν το 20% του προβλεπόµενου συντελεστή δόµησης, έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µέτρα και βάθος όχι µεγαλύτερο του πλάτους τους.
παράγοντα περιβαλλοντικής βλάβης ιδιαίτερο και πρωτότυπο για χώρα που θεωρείται οικονοµικά ανεπτυγµένη. Στο πλαίσιο αυτό η συζήτηση για τακτοποίηση εκ των υστέρων πολεοδοµικών αυθαιρεσιών έχει διαφορετική αφετηρία και στηρίζεται σε εντελώς διαφορετικά δεδοµένα.
Είναι προφανές ότι ο σκοπός που θα ήταν δυνατό να εξυπηρετηθεί µε τους λεγόµενους ηµιυπαίθριους χώρους µαταιώνεται µε τη µετατροπή τους σε κλειστούς. Πέρα, όµως, από αυτό, η µαζική µετατροπή των ηµιϋπαίθριων χώρων συνεπάγεται υπέρβαση µέχρι και 20% του συντελεστή δόµησης που είχε οριστεί κατά τον πολεοδοµικό σχεδιασµό συγκεκριµένης περιοχής, κατ’ εκτίµηση των χαρακτηριστικών και της φυσιογνωµίας της καθώς και των υφιστάµενων υποδοµών. Κατ’ ακολουθίαν, η νοµιµοποίηση της αυθαιρεσίας αυτής επιφέρει ουσιαστικά αύξηση του συντελεστή δόµησης αντίστοιχη µε την έκταση της αυθαιρεσίας που έλαβε χώρα σε κάθε περιοχή. Είναι αλήθεια ότι η κατάσταση που έχει δηµιουργηθεί έχει σηµαντικές συνέπειες που δεν επέρχονται µόνον σε βάρος των υπευθύνων της παράβασης, αλλά κάποιες φορές σε βάρος και ανυπαίτιων και καλόπιστων τρίτων. Παρόµοια ή και ίδια προβλήµατα, όµως, εµφανίζονται και σε πολλές άλλες περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης χρήσης κτιρίων. Αυτονοήτως, συνεπώς, γεννάται το ερώτηµα αν η ανοχή από την Πολιτεία της αυθαίρετης µετατροπής των ηµιυπαίθριων χώρων µε τη µορφή είτε της «νοµιµοποίησης» ή «τακτοποίησης» είτε της εξαίρεσης από την κατεδάφιση µπορεί να θεµελιώσει µελλοντικά αιτήµατα επέκτασης του µέτρου και σε άλλες περιπτώσεις πολεοδοµικών παραβάσεων, οι οποίες, µάλιστα, µπορεί να είναι λιγότερο επιβαρυντικές για το οικιστικό περιβάλλον. ∆ιότι µπορεί το δόγµα «ουκ ισότης εν τη παρανοµία» να είναι νοµικά ορθό, κατ’ ουσίαν όµως η διαφορετική µεταχείριση όµοιων καταστάσεων, έστω και παράνοµων, δηµιουργεί το αίσθηµα της αδικίας και επιτείνει την έλλειψη εµπιστοσύνης στην έννοµη τάξη. Οι φορείς που ανέλαβαν την οργάνωση εκδήλωσης µε θέµα τη «νοµιµοποίηση» των ηµιϋπαίθριων χώρων, θεώρησαν αναγκαίο να επισηµανθούν τα σχετικά θεωρητικά και πρακτικά ζητή6
«µαύρη» δοµήσιµη επιφάνεια.
µατα και, κυρίως, τα νοµικά προβλήµατα που ενδέχεται να ανακύψουν από τη θέσπιση ρύθµισης, την οποία έχει εξαγγείλει η Κυβέρνηση για την άρση των συνεπειών της αυθαίρετης µετατροπής των χώρων αυτών. Οι εισηγήσεις που αναπτύχθηκαν στην ηµερίδα της 18ης Μαΐου 2009 περιλαµβάνονται στον παρόντα τόµο. Ελπίζουµε ότι τα αρµόδια όργανα της εκτελεστικής και της νοµοθετικής λειτουργίας θα συνεκτιµήσουν όλες τις παραµέτρους του ζητήµατος και τα σχετικά προβλήµατα, τα οποία εντοπίστηκαν και στην ηµερίδα αυτή και τα οποία ενδέχεται όχι µόνο να καταστήσουν αναποτελεσµατική την µελετώµενη ρύθµιση ακόµη και για τους τυχόν επιδιωκόµενους ταµιευτικούς σκοπούς, αλλά και να δηµιουργήσουν νέες περιπέτειες για τους ενδιαφεροµένους. Κωνσταντίνος Μενουδάκος Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας
7
8
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Xωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Κύριε Πρόεδρε του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, Κύριοι Πρόεδροι, Κύριε Πρόεδρε του Συµβουλίου της Επικρατείας,
Κύριε Πρόεδρε του Συµβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών Κυρίες και κύριοι,
Σε µία χώρα, στην οποία τα όρια µεταξύ νόµιµης και αυθαίρετης δόµησης είναι συγκεχυµένα, σε µία χώρα, στην οποία υπάρχουν όχι µόνο µεµονωµένα αυθαίρετα κτίσµατα αλλά ολόκληροι αυθαίρετοι οικισµοί, ήταν βέβαιη η παραβίαση της ρύθµισης για τους ηµιυπαίθριους χώρους, στους οποίους η διάκριση της νοµιµότητας από την αυθαιρεσία, της νοµιµότητας από την παρανοµία εξαρτάται από την τοποθέτηση ή την αφαίρεση µιας τζαµαρίας µήκους 2,5 µέτρων.
9
Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός του 1985 περιελάµβανε ρύθµιση για τους ηµιυπαίθριους χώρους που είχε το σπέρµα της αυτοκαταστροφής. Ήταν εξαρχής προορισµένη να καταστρατηγηθεί, θα έλεγα ότι προκαλούσε την παραβίασή της. Πρόκειται για τη διάταξη, η οποία, όπως θα αναπτύξουν στη συνέχεια ειδικότερα οι εισηγητές της ηµερίδας, προέβλεπε ότι δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόµησης οι ηµιυπαίθριοι χώροι, εφόσον έχουν κάποιο περιορισµένο σχετικά εµβαδόν, δεν υπερβαίνουν δηλαδή στο σύνολό τους το 20% του συντελεστή δόµησης, και ορισµένες διαστάσεις σε µήκος και πλάτος.
Οι τέσσερις φορείς, το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας, ο ∆.Σ.Α. η Ένωση ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας και η Επιστηµονική Εταιρεία Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, την οποία εκπροσωπώ σε αυτή τη συζήτηση και στους σκοπούς της οποίας είναι, µεταξύ άλλων, η µελέτη πολεοδοµικών ζητηµάτων, αποφασίσαµε να οργανώσουµε αυτή τη συζήτηση για να υπάρξει ένας γόνιµος, ελπίζω, και ψύχραιµος προβληµατισµός µε τις εισηγήσεις που θα ακολουθήσουν, αλλά και από τη συµµετοχή τη δική σας, πριν ακόµη η όποια πρόθεση του Υπουργείου µετουσιωθεί σε συγκεκριµένες διατάξεις. Είναι εδώ και εκπρόσωποι του Υπουργείου που θα µπορούσαν ενδεχοµένως να µας διαφωτίσουν για τους σκοπούς της ρύθµισης που προετοιµάζεται. Εγώ θα σταµατήσω εδώ. Άλλο χαιρετισµό δεν θα κάνω. Αυτή
10
Το θέµα της σηµερινής ηµερίδας δεν είναι αυτές ίδιες οι διατάξεις, είναι οι συνέπειες που προκλήθηκαν από την εφαρµογή τους. Αφορµή αυτής της ηµερίδας είναι η εξαγγελθείσα πρόθεση της Κυβέρνησης να θεσπίσει ρύθµιση για τη νοµιµοποίηση ή την τακτοποίηση των αυθαίρετων ηµιυπαίθριων χώρων. Είναι νωρίς ίσως να µιλήσω εγώ προσωπικά πιο συγκεκριµένα, µια και δεν γνωρίζουµε ακόµη το περιεχόµενο της διάταξης. Ούτε είναι σαφής ο επιδιωκόµενος σκοπός. Είναι άραγε εισπρακτικός σκοπός; Είναι άραγε ψηφοθηρικός; Είναι ο απεγκλωβισµός ιδιοκτητών, είτε είναι οι ίδιοι οι αυθαιρετήσαντες, είτε είναι οι διάδοχοί τους, οι οποίοι έχουν εγκλωβιστεί από την ίδια την παρανοµία, µε αποτέλεσµα την παρεµπόδιση της διαχείρισης της περιουσίας τους; Αυτό δεν το ξέρουµε. Ένα ερώτηµα που γεννάται στον καθένα µας είναι: γιατί από όλες τις µικρές και µεγάλες αυθαιρεσίες, διάχυτες σε όλη τη χώρα, επελέγησαν να «τακτοποιηθούν» οι ηµιυπαίθριοι χώροι, στους οποίους στο κάτω-κάτω η αυθαιρεσία εύκολα αποκαθίσταται χωρίς να υφίσταται σηµαντική ζηµιά το κτίριο;
Θα δώσω το λόγο στον Πρόεδρο του Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας κ. Αλαβάνο για ένα χαιρετισµό. ΓΙΑΝΝΗΣ ΑΛΑΒΑΝΟΣ (Πρόεδρος Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας):
η εισαγωγή ας θεωρηθεί ότι είναι και ο χαιρετισµός του σωµατείου, το οποίο εκπροσωπώ.
Πριν από δύο χρόνια περίπου έκανε το ΤΕΕ µία διεθνή συνδιάσκεψη υπό την αιγίδα των Ηνωµένων Εθνών για την αυθαίρετη δόµηση. Ένα από τα συµπεράσµατα, το σηµαντικότερο, ήταν ότι η αυθαίρετη δόµηση αντανακλά την πραγµατική ανάπτυξη µιας χώρας και όχι την εικονική που βλέπουµε σε αριθµούς. Και η κατάσταση στην Ελλάδα µε τον κύκλο αυθαίρετη δόµηση/«νοµιµοποίηση»/«τακτοποίηση», αν θέλετε, καινούργια γενιά αυθαίρετης δόµησης, πιο προκλητική από την προηγούµενη, είναι γνωστή και ισχύει για µία εκατονταετία τουλάχιστον. Στην αρχή κάποιος δεν µπορούσε να φανταστεί ότι ένα κράτος µπορούσε να καλύψει όλους τους πρόσφυγες που ερχόντουσαν. Τώρα, όµως, δεν είναι αυτές οι ανάγκες. Όπως είπε και ο Πρόεδρος, εµείς θεωρούµε ότι οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν είναι η πιο σκανδαλώδης περίπτωση αυθαίρετης δόµησης. Αν θα δει κάποιος τη Μύκονο και από αεροφωτογραφία και από τη θάλασσα, θα δει τι σηµαίνει αυθαίρετη δόµηση εκτός σχεδίου. Το ίδιο συµβαίνει και µε τη Ρόδο. Αν θα δει κάποιος περιοχές βιοµηχανικών κτιρίων που έχουν µετατραπεί, αξιοποιώντας τον υπέρογκο συντελεστή που έχουν, σε πολυκατοικίες, θα καταλάβει ότι έχουµε πολύ πιο σηµαντικά προβλήµατα. Όµως, οι ηµιυπαίθριοι χώροι, λόγω πλήθους µαζικότητας, τε11
Το γεγονός των υπευθύνων είναι συνέπεια πολλών άλλων λόγων που δεν θα τους αναφέρω, έχουν αναλυθεί πάρα πολύ. Θα πω, όµως, ότι η αιτία ξεκινάει µε το ότι έχουµε να κάνουµε µε οικονοµικές πολιτικές που ενδιαφέρουν συγκεκριµένα και αντικρουόµενα συµφέροντα, µε πολιτικές γης. Ένα κράτος που ξεκινάει από την ανοχή, από την αδυναµία να εξυπηρετήσει τις ανάγκες των πολιτών –είναι για µένα το αντίστοιχο φαινόµενο µε το «φακελάκι» που ισχύει στα νοσοκοµεία και συνεχίζεται µε µία λογική να περάσει η αίσθηση της µικροδιαπλοκής σε µεγάλη κατηγορία πολιτών µέσα από τις πολεοδοµικές παραβιάσεις, για να ανέχονται τις µεγαλύτερες διαπλοκές και τη διαφθορά– καταλήγει µε αυθάδη τρόπο στην παρανοµία του ίδιου του κράτους που την έχουµε ζήσει µε τα ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ, ή µε την πρόσφατη κοινή υπουργική απόφαση για τον αιγιαλό –στον ίδιο χώρο είχαµε δώσει συνέντευξη Τύπου– που κατά την άποψη του ∆ικηγορικού Συλλόγου της Αθήνας και του Τεχνικού Επιµελητηρίου και άλλων φορέων παραβιάζει τουλάχιστον σε τρία σηµεία το νόµο. Αν θέλετε, η λογική που περνούσε σε όλα τα αρχικά σχέδια των χωροταξικών πλαισίων ήταν ότι προτεραιότητα έναντι κάθε περιβαλλοντικής ευαισθησίας είναι η προσέλκυση των επενδύσεων. Το ΤΕΕ εδώ και δεκαετίες έχει διακηρύξει –και το επαναλαµβάνει σήµερα– ότι κάθε µαζική νοµιµοποίηση αυθαιρέτων, οποιασδήποτε τάξης ή µεγέθους, γεννά την επόµενη γενιά αυθαιρέτων, εκτός αν εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλέγµα απο12
λικά αποκτούν µία πολύ σηµαντική διάσταση –µερικές εκ των οποίων ίσως και υπό τύπο ερωτήµατος ο κ. Μενουδάκος ανέφερε– µας δίνουν την αίσθηση της ανοχής σε κάθε ανοµία, την αίσθηση της ατιµωρησίας, το γεγονός της ανυπαρξίας των ελέγχων, την αίσθηση ότι κάποιοι θεωρούνται κορόιδα επειδή είναι νόµιµοι στις συνέπειες των πολεοδοµικών διατάξεων.
φάσεων που θα την αποτρέψουν. Τις εκτιµήσεις, αλλά και τις θέσεις αυτές επιβεβαιώνουν τα δεδοµένα που προέκυψαν από την πανελλήνια τηλεφωνική δηµοσκόπηση που διενεργήθηκε τις τελευταίες ηµέρες του Απριλίου από το Τµήµα Στατιστικής, του Οικονοµικού Πανεπιστηµίου, µε επιστηµονικό υπεύθυνο τον καθηγητή Επαµεινώνδα Πανά. Ήταν µια ιδέα που εκπορεύτηκε από το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας.
Σύµφωνα µε τα ευρήµατα της δηµοσκόπησης, πάνω από το 50% των πολιτών θεωρεί οποιαδήποτε κίνηση «τακτοποίησης/νοµιµοποίησης» των κλειστών ηµιυπαίθριων χώρων προεκλογική παροχή, ενώ το άλλο 22,1% δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». Ένας στους δυο ερωτηθέντες δήλωσαν ότι δεν είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν ένα ποσοστό 10-20% επί της αντικειµενικής αξίας του ηµιυπαίθριου χώρου, προκειµένου να νοµιµοποιηθεί, ενώ επιπλέον ένας στους τέσσερις δήλωσε «δεν είµαι σίγουρος». «Σίγουρα ναι» απάντησε µόλις το 11,9% και ένα 21,6% «µάλλον ναι».Το 63,5% θεωρεί λογική την επιβολή ενός τέλους «τακτοποίησης/νοµιµοποίησης» έως 1.000 ευρώ, αλλά το 42,9% θεωρεί ακόµη και αυτό το ποσό ως «ακριβή τιµή»! Ακόµη και η µειοψηφία που τάσσεται υπέρ της πληρωµής ενός τέλους «τακτοποίησης/νοµιµοποίησης», ο καθηγητής κ. Πανάς εκτιµά –µε βάση «την προθυµία πληρωµής» (willingness to pay), µια διεθνή µέθοδο που χρησιµοποιείται σε πλήθος ανάλογων µελετών– ότι και αυτοί δεν είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν πάνω από 1.900 ευρώ κατ’ αποκοπή για την τακτοποίηση του ηµιυπαίθριου χώρου τους. Μάλιστα, η συντριπτική πλειοψηφία όσων συµµετείχαν στη
13
Πραγµατοποιήθηκε τηλεφωνική δηµοσκόπηση επί δείγµατος 1.056 πολιτών, που επελέγησαν µε επιστηµονικά κριτήρια και κατ’ αντιστοιχία µε τα δηµογραφικά στοιχεία, το επίπεδο γνώσεων, την οικονοµική κατάσταση και την απασχόληση των πολιτών.
Γενικότερα ως προς την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας, ένας στους δυο πιστεύει ότι σ’ αυτή συνέβαλλε η έλλειψη πολεοδοµικού σχεδιασµού (συνέβαλε αρκετά ή πολύ). ∆υο στους τρεις θεωρούν ότι οι προεκλογικές περίοδοι είναι οι πιο κατάλληλες για να προχωρήσει κάποιος σε αυθαίρετη κατασκευή. Το 64,6% πιστεύει ότι η εκ των υστέρων νοµιµοποίηση αυθαίρετης κατασκευής είναι ένα µέτρο που ευνοεί την αυθαιρεσία και ενισχύει τους πολίτες να προχωρούν σε νέα αυθαίρετα. Το 75% θεωρεί ότι κύριος υπεύθυνος για την αυθαίρετη δόµηση στη χώρα µας ευθύνονται οι κυβερνήσεις και οι πολίτες (το 30,4% µάλιστα αποκλειστικά τις κυβερνήσεις), ενώ µόλις το 2,5% τους κατασκευαστές! Μάλιστα κάποιοι σχολίασαν στις εφηµερίδες τους και µε ειρωνικό τρόπο αυτό το µικρό ποσοστό. Θεωρώ πολύ εύλογη την απάντηση, δεν αθωώνει κανένας τους κατασκευαστές. Και το λέω αυτό από τη λογική του Τεχνικού Επιµελητηρίου, γιατί εκπροσωπώ το Τεχνικό Επιµελητήριο. Όµως, πέρα από την παρουσίαση του αρχικού φαινοµένου, πραγµατικά κάποιοι κατασκευαστές αύξησαν το κέρδος τους κατά τρόπο βέβαια άθλιο, κλείνοντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. Θα µπορούσε να πει κανείς ότι ήταν νοµοτέλεια πιθανά µε τις συνθήκες που νοµοθετήθηκε. Στη συνέχεια, όµως, αυτό έγινε µία πραγµατικότητα, όπου κανείς δεν θα µπορούσε να επιβιώσει στον ανταγωνισµό από τους κατασκευαστές αν δεν έκλεινε ή δεν έδινε τη δυνατότητα να
14
δηµοσκόπηση – 64,1% – επιθυµούν (συµφωνώ απόλυτα και µάλλον συµφωνώ) η όποια επιβολή αντιτίµου για «τακτοποίηση/νοµιµοποίηση» να συνοδεύεται από την απαραίτητη ρύθµιση, ώστε να µην επαναληφθούν φαινόµενα αυθαιρεσίας και στο µέλλον. Χαρακτηριστικό είναι ότι ένας στους τέσσερις που συµµετείχαν στη δηµοσκόπηση θεωρεί ότι για το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων ευθύνονται οι εκάστοτε κυβερνήσεις και επιπλέον ένας στους τρεις η κυβέρνηση και οι πολίτες, ενώ µόλις το 8,3% οι κατασκευαστές.
Το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας έχει καταθέσει µία σειρά προτάσεων για την αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµησης. Θεωρεί ότι µοναδικό θέµα που µπορεί αυτή τη στιγµή να ανακινηθεί σε σχέση µε την αυθαίρετη δόµηση είναι η λήψη µέτρων για να περιοριστεί δραστικά στο µέλλον. ∆εν θα τις αναφέρω, εκτός από τη σηµαντικότερη που είναι η ολοκλήρωση πια του σχεδιασµού στο σύνολό του, να υπάρχουν έλεγχοι, να ασκείται η αρχιτεκτονική µε βιοκλιµατική λογική, να υπάρχουν πόροι στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, για να έχουµε απαιτήσεις από την Τοπική Αυτοδιοίκηση να υλοποιεί τις αρµοδιότητες που έχει και να εµπνέει εµπιστοσύνη στην υλοποίηση αυτών των αρµοδιοτήτων και βεβαίως στο να µη συνεχίσει η συνειδητή υποβάθµιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης
15
Το πώς έχουµε φθάσει εδώ πέρα, στην ανάλυση για την αυθαίρετη δόµηση και του φαινοµένου των ηµιυπαιθρίων, επίσης είναι γνωστό. Πιθανά κάποιοι από τους οµιλητές θα το αναφέρουν. Εµείς το χρησιµοποιούµε, όχι µόνο για ιστορικούς λόγους, αλλά γιατί νοµίζουµε ότι έτσι πια µπορούµε να ερµηνεύσουµε και µέτρα που µπορεί να ανακοινωθούν παράλληλα µε την «τακτοποίηση» των ηµιυπαιθρίων χώρων. Μέτρα σαν και αυτά που διαβάσαµε σήµερα σε κάποιες εφηµερίδες, µπορεί να εντείνουν το πρόβληµα της αυθαίρετης δόµησης και να µη το λύσουν.
κτιστεί από τον αγοραστή ο ηµιυπαίθριος χώρος, γιατί µεταφέρθηκε το ποσοστό κέρδους πάνω στον ηµιυπαίθριο χώρο. Αν δεν υπήρχε αυτό, κάπου αλλού θα υπήρχε το αναγκαίο, αν θέλετε, και όχι το υπερβολικό ποσοστό κέρδους. Τώρα στην αγορά το ποσοστό κέρδους βγαίνει σε µεγάλο βαθµό από τους ηµιυπαίθριους χώρους. Αν κάποιος κατασκευαστής δεν έδινε τη δυνατότητα να κτιστεί, δεν θα άντεχε στην αγορά. Το ίδιο συµβαίνει και για τους αγοραστές. Ξέρετε πολύ καλά ότι υπάρχουν πολλοί αγοραστές που δεν ήθελαν να έχουν τέτοια δυνατότητα, αλλά δεν βρισκόταν στην περιοχή που έψαχναν να βρουν κτίριο.
Θεωρούµε ότι το πρόβληµα δεν είναι εύκολο, αλλά δεν µπορούµε να δεχθούµε τη λογική «πονάει κεφάλι, κόβει κεφάλι» καταργώντας τους ηµιυπαίθριους χώρους. ∆εν µπορούµε να στηρίξουµε τη λογική του ανύπαρκτου κράτους που δεν µπορεί να επιβάλει ελέγχους γιατί όλοι οι ελεγκτές θα εξαγοράζονται... Θεωρούµε τριτοκοσµική τη λογική να χρησιµοποιηθεί ένα µαζικό φαινόµενο παρανοµίας που οφείλεται στο κράτος για να εισρέουν πόροι στα ταµεία και να κρατούνται όµηροι οι πολίτες. ∆εν µπορούµε να δεχθούµε ως κανόνα δικαίου τη θέση που λέει «αυξήστε συνολικά το συντελεστή δόµησης, έτσι ώστε και όσοι ήταν νόµιµοι να µπορέσουν να χρησιµοποιήσουν κάποια επιπλέον µέτρα σε αυτό τον αυξηµένο συντελεστή δόµησης». Είναι ένας κανόνας που βλάπτει όλους και όχι µόνο τους κατοίκους µιας περιοχής, αλλά και όλους τους πολίτες µιας χώρας. ∆εν είναι εύκολο να δοθεί µία λύση για τους πολίτες που έχουν κλείσει τους ηµιυπαίθριους χώρους. Όταν λέµε ότι φταίει το κράτος, ότι είναι όµηροι οι πολίτες, είναι διότι ήδη έχουν πληρώσει τον ηµιυπαίθριο χώρο στην αγορά του σαν κλειστό χώρο κι έχουν φορολογηθεί από τις εφορίες. Οι εφορίες συνήθως δεν δέχονται ότι οι ανοιχτοί χώροι, ακόµη κι αν δηλώνονται, θα παραµείνουν ανοιχτοί και φορολογούν, εκβιάζοντας τον πολίτη. Από την άλλη, οι ίδιοι δηλώνουν συνειδητά ότι καταστρατηγούν την υπάρχουσα νοµοθεσία. Εποµένως, οποιοδήποτε µέτρο οδηγεί στην «τακτοποίηση» των ηµιυπαιθρίων χώρων, θα οδηγήσει σε επόµενη γενιά αυθαίρετης δόµησης. Είµαστε αντίθετοι σε κάθε παρανοµία, αν και οι πολίτες µε την πρακτική που ακολουθεί το κράτος έχουν εθιστεί στην αυθαιρεσία.
16
που στη συγκεκριµένη περίπτωση το βλέπουµε µέσα από τις πολεοδοµίες.
Είχαµε µία περιφερειακή συνδιάσκεψη –συµµετέχουν όλα µας τα τµήµατα, δεκαεπτά τον αριθµό– στο Καρπενήσι προχθές. Η απόφαση ήταν κοινή όλων: «∆εν συζητούµε καµία πρόταση για νοµιµοποίηση των ηµιυπαίθριων. Τα προβλήµατα αυθαιρεσίας της χώρας είναι µεγάλα και πρέπει να µπει ένα τέλος. Θέλουµε, όµως, να πιέσουµε –και να παρθούν µέτρα– για την αυθαίρετη δόµηση. Και αυτή η απόφαση είναι πολιτική απόφαση. ∆εν πρόκειται να συνηγορήσουµε σε καµία θέση της Κυβέρνησης προς την κατεύθυνση της «τακτοποίησης», όπως κι αν αυτή οριστεί. Θέλουµε να κάνουµε ανατροπές στις λογικές που η χώρα έχει εδώ και ένα αιώνα και µας οδηγούν σε αυτές τις κρίσεις. ∆εν θέλουµε να γίνει τέτοιου είδους ρύθµιση σαν την «τακτοποίηση». Μπορεί ο Υπουργός Οικονοµικών να λέει ότι θα γίνει «τακτοποίηση», µπορεί ο Υπουργός ΠΕ.ΧΩ.∆.Ε. να λέει ότι τη µελετάει, ελπίζουµε ότι η τελική κατάληξη θα είναι να µην υπάρξει καµία τέτοιου είδους «τακτοποίηση» τώρα. ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Ευχαριστώ πολύ, κύριε Πρόεδρε.
17
Η πρόταση για την «τακτοποίηση», όπως είπε και ο κ. Μενουδάκος, δεν ξέρουµε τι θα περιλαµβάνει. Εγώ θέλω να βάλω και µία άλλη διάσταση: ακόµη και να εισρεύσουν πόροι, για να µπαλώσουν τρύπες στον προϋπολογισµό –και αυτή η διάσταση οικονοµικά κατά την άποψή µας είναι λανθασµένη– οι πόροι θα παρθούν από αυτούς που θα ανακυκλωθούν στην πραγµατική οικονοµία.
Το λόγο έχει ο οικοδεσπότης µας σε αυτή την αίθουσα κ. Παξινός, Πρόεδρος του ∆ΣΑ, για ένα χαιρετισµό. ∆ΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΞΙΝΟΣ (Πρόεδρος ∆.Σ.Α.):
Οι πολίτες - ιδιοκτήτες ακινήτων µε κλειστούς ηµιυπαίθριους χώρους έχουν καταστεί τελικά όµηροι των διαθέσεων των εκάστοτε κυβερνήσεων, που φαίνεται να παρουσιάζουν ένα φιλικό πρόσωπο και να κλείνουν το µάτι σε παρανοµίες που χρεώνουν σε αυτούς, που είναι τελικά οι λιγότερο υπεύθυνοι. Οι ίδιοι πολίτες υπήρξαν όµηροι των εργολάβων - κατασκευαστών, καθώς όταν
18
Ωστόσο, η περίπτωση των ηµιυπαίθριων χώρων, αν και σχετίζεται µε την αυθαίρετη δόµηση, διαφοροποιείται σηµαντικά καθώς δεν είναι οι πολίτες αυτοί που αυθαίρετα οικοδοµούν. Είναι όµως αυτοί οι οποίοι, µη έχοντας πολλές φορές άλλη επιλογή αγόρασαν ένα ακίνητο από έναν εργολάβο ή µηχανικό, στο οποίο υπήρχε κλειστός ηµιυπαίθριος χώρος, είναι αυτοί οι οποίοι κατέβαλαν το χρηµατικό αντίτιµο γι’ αυτόν και είναι αυτοί οι οποίοι τώρα καλούνται να πληρώσουν εκ νέου για να τον νοµιµοποιήσουν.
Αποτέλεσµα της κατάστασης αυτής είναι να διατηρείται στο διηνεκές η εύλογη πεποίθηση των πολιτών ότι µπορούν να αυθαιρετούν και στη συνέχεια να πληρώνουν για να νοµιµοποιούν, ό,τι αυθαίρετα κατασκευάζουν.
Η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί ένα από τα µείζονα προβλήµατα της χώρας, σε συνδυασµό κυρίως µε την παράλειψη κατεδάφισης των αυθαιρέτων κατασκευών που συνοδεύεται συνήθως σε περιόδους προεκλογικές από τις εξαγγελίες για τη νοµιµοποίησή τους.
Αυτή προφανώς η κατασκευαστική παρανοµία δεν αποτελεί αυθαιρεσία των ιδιοκτητών, αν και η αποδοχή της αποτελεί µονόδροµο γι αυτούς που µάλιστα κοστίζει ακριβά, αφού η «διαδροµή του» πληρώνεται σε τρεις διαφορετικούς αποδέκτες: στον εργολάβο, στην Εφορία και πλέον στο ΥΠΕΧΩ∆Ε. Σας ευχαριστώ πολύ. (Χειροκροτήµατα)
αποφάσισαν να προβούν σε αγορά ακινήτου δεν είχαν τη δυνατότητα να επιλέξουν ακίνητο χωρίς πολεοδοµική παρανοµία, αφού στη συντριπτική τους πλειοψηφία όλα τα νεόδµητα ακίνητα έχουν κλειστούς ηµιυπαίθριους χώρους.
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Το λόγο έχει η συνάδελφος κ. Αγγελική Θεοφιλοπούλου, Πρόεδρος της Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας, για ένα χαιρετισµό. ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΥ (Πρόεδρος της Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας): Ευχαριστούµε πολύ τον Πρόεδρο του ∆ΣΑ.
Βέβαια η πρόβλεψη από το Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό του θεσµού των ηµιυπαίθριων χώρων φυσικά κινείται από αγαθές προθέσεις του νοµοθέτη. Ο νοµοθέτης απέβλεψε σε δηµιουργία
19
Το ερώτηµα που γεννάται είναι: είναι δυνατόν κατά το Σύνταγµα αυτή η «τακτοποίηση», «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτων χώρων; Μας έχει απασχολήσει στο ∆ικαστήριο ήδη από το 1980 το αν είναι σύµφωνες µε το Σύνταγµα αυτές οι «νοµιµοποιήσεις» της πρώτης γενιάς των αυθαιρέτων. Και η νοµολογία έχει καταλήξει, αφού κατά το Σύνταγµα ο χωροταξικός σχεδιασµός, η χωροταξική ανάπτυξη πρέπει να γίνεται µε ένα ορθολογικό σχεδιασµό, θα πρέπει να µπουν κάποιοι κανόνες, βάσει των οποίων θα γίνεται η πολεοδόµηση. Ήλθε λοιπόν ο ν. 947/1979 και κυρίως ο ν. 1337/1983 που έθεσε τους κανόνες του πολεοδοµικού σχεδιασµού, καθόρισε πώς θα γίνονται τα πολεοδοµικά σχέδια, ο πρώτος βαθµός σχεδιασµού, πώς θα γίνονται οι πολεοδοµικές µελέτες και κυρίως προέβλεψε και τις διατάξεις για τη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων. Έχουµε, λοιπόν, τις διατάξεις που µας λένε ότι τα αυθαίρετα που είχαµε µέχρι το 1983, όταν δεν υπήρχαν οι κανόνες του πολεοδοµικού σχεδιασµού, να µην τα κατεδαφίσουµε, να δούµε πώς µπορούµε να τα νοµιµοποιήσουµε. Τώρα όµως έχουµε τη νέα γενιά των αυθαιρέτων. Ένα κοµµάτι αυτών των αυθαιρέτων είναι οι ηµιυπαίθριοι χώροι, είναι η νέα γενιά, αφού είναι µετά το 1985. Οπότε αυτό που µας απασχολεί είναι ότι η νέα γενιά αυθαιρέτων, σύµφωνα µε το ν. 1337/1983, δεν µπορεί να νοµιµοποιηθεί. Ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός προβλέπει την κατεδάφισή τους και την επιβολή προστίµων ανέγερσης και διατήρησης µέχρι να κατεδαφιστούν και µάλιστα εκκρεµεί και στην
20
καλύτερων συνθηκών διαβίωσης στις σύγχρονες τσιµεντουπόλεις, ήθελε να δώσει µία ανάσα ζωής σε αυτούς που είναι κλεισµένοι µέσα σε διαµερίσµατα, να µπορούν να έχουν ένα χώρο προσωρινής διαβίωσης. Το σφάλµα του είναι ότι δεν προέβλεψε παράλληλα τρόπους ελέγχου αυτών των αυθαιρεσιών και καταστρατηγήσεων του νόµου. Ίσως θα έπρεπε να το προβλέψει σε µία άλλη εποχή που θα έχει οργανώσει και τα ανάλογα συστήµατα ελέγχου και περιορισµού των αυθαιρεσιών.
Βέβαια το Νοµικό Συµβούλιο, επειδή αναφερθήκατε στη φορολόγηση, κύριε Αλαβάνο, των ηµιυπαίθριων χώρων, έχει βγάλει µία πρόσφατη γνωµοδότηση (622/2004) που προβλέπει ότι αυτοί φορολο- γούνται ως είναι κλειστοί κατά την ηµέρα της µεταβίβασης. Αν λοιπόν είναι κλειστοί –επειδή λαµβάνεται υπόψη η αγοραία αξία των ακινήτων και φυσικά άλλη αγοραία αξία έχει ένας χώρος που χρησιµοποιείται ως χώρος κυρίας χρήσης και άλλη αξία έχει ο χώρος που είναι ανοικτός– αυτοί φορολογούνται, ενώ οι άλλοι όχι και φέρει το βάρος της αποδείξεως το δηµόσιο αν ήταν κλειστοί κατά το χρόνο της µεταβίβασης. Θα µας πουν οι επόµενοι οµιλητές πού καταλήγουν σχετικά µε τις δυνατότητες και σε τελευταία ανάλυση η Ολοµέλεια του ∆ικαστηρίου που θα κρίνει τις ήδη υπάρχουσες διατάξεις περί νοµιµοποιήσεως, ίσως θα δώσουν και µία κατεύθυνση στο τι µπορεί να γίνει. Σας ευχαριστώ. (Χειροκροτήµατα)
Ολοµέλεια του ∆ικαστηρίου το θέµα, αν µε τις διατάξεις τα αυθαίρετα που είχαν κατασκευαστεί µε άδειες που ανακλήθηκαν ή ακυρώθηκαν, µπορούν να νοµιµοποιηθούν. Συνεπώς, είναι µείζον το πρόβληµα, γιατί δεν µπορεί σε ένα κράτος δικαίου να έχουµε συνεχώς γενιές αυθαιρέτων, τα οποία θα νοµιµοποιούνται εκ των υστέρων, γιατί έτσι υπονοµεύεται κάθε χωροταξικός σχεδιασµός. Όταν σχεδιάζεις, σχεδιάζεις βάσει των αυθαιρέτων που έχεις µπροστά σου. Αν θα πρέπει να σχεδιάσεις και να αφήσεις και περιθώρια για τη νοµιµοποίηση µελλοντικών αυθαιρέτων, αυτό δεν είναι σχεδιασµός.
21
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Όπως ξέρουµε και όπως κατέστη σαφέστερο από τους χαιρετισµούς, το θέµα έχει τεχνικές και νοµικές πλευρές. Οι εισηγητές θα καλύψουν και τις δύο, πιστεύω, πλευρές, αν και οι νοµικοί υπερτερούν και αυτή τη φορά. Ευχαριστούµε, κυρία Πρόεδρε.
Το λόγο έχει ο κ. Κωνσταντίνος Γώγος, Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης.
Οι εισηγητές µας είναι ο κ. Χριστοφιλόπουλος, βετεράνος, θα έλεγα, του πολεοδοµικού δικαίου, καθηγητής του Πανεπιστηµίου Αθηνών, ο κ. Κώστας Γώγος, νέος πανεπιστηµιακός καθηγητής, µε πολλές και βαθιές γνώσεις και εµπειρίες σε θέµατα πολεοδοµικού δικαίου, ο κ. Στράτος Παραδιάς, δικηγόρος, ο οποίος είναι εδώ κυρίως µε την ιδιότητα του Προέδρου της Ελληνικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και ο κ. Αναστάσιος Παπαϊωάννου, καθηγητής της Αρχιτεκτονικής Σχολής του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείο.
Σας ευχαριστώ θερµά, κύριε Πρόεδρε, και τους διοργανωτές για την ειδική πρόσκληση να απευθυνθώ σε αυτό το ακροατήριο των ειδικών. Ι. Η
Ι∆ΕΑ
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΓΩΓΟΣ (Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Θεσσαλονίκης):
της «νοµιµοποίησης» των αυθαιρέτων κτισµάτων,
22
δηλαδή της εξαίρεσής τους από την κατεδάφιση, κατόπιν δήλωσης του ιδιοκτήτη και έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος, «χρηµατικής εισφοράς», που θα ενισχύσει τα ταµεία του κράτους δεν είναι πλέον νέα, εφόσον εφαρµόσθηκε για πρώτη φορά από τον α.ν. 410/1968. Πριν παρέλθει δεκαετία, ακολούθησε ο νοµοθέτης του άρθρου 1 ν. 720/1977, ο οποίος επίσης προέβλεψε τη γενική εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαιρέτων εντός σχεδίου κατόπιν σχετικής δήλωσης και έναντι οικονοµικής εισφοράς. Ακολούθως, η προσπάθεια του ν. 1337/1983 να θέσει σε νέες βάσεις το ελληνικό πολεοδοµικό δίκαιο, συνοδεύτηκε και από εκτεταµένες ρυθµίσεις ως προς την τύχη των αυθαιρέτων. Ο ν. 1337/1983 προέβλεψε προνοµιακές δυνατότητες πολεοδόµησης ήδη πυκνοδοµηµένων περιοχών, εισήγαγε όµως και ρυθµίσεις για τη νοµιµοποίηση µεµονωµένων αυθαίρετων κατασκευών, αποφεύγοντας πάντως την αυτόµατη και γενική εξαίρεση από την κατεδάφιση που είχε προβλέψει ο ν. 720/1977.
Η αρµοδιότητα οριστικής εξαίρεσης του αυθαιρέτου από την κατεδάφιση δοµείται από τον νοµοθέτη ως ουσιαστική κρίση της διοίκησης, η οποία χορηγεί την εξαίρεση µόνον εάν εκτιµήσει, σύµφωνα µε το άρθρο 16 παρ. 1 ν. 1337/1983, ότι (σωρευτικά): α) η κατασκευή δεν παραβλάπτει υπέρµετρα την πόλη ή τον οικισµό ή
23
Ειδικότερα, ο νόµος διέκρινε µεταξύ νέων και παλαιών αυθαιρέτων, ήτοι εκείνων που ανεγέρθηκαν προ και µετά την 31.1.1983, προέβλεψε δε για τα παλαιά τη γενική αναστολή κατεδάφισης, υπό τον όρο της εµπρόθεσµης υποβολής σχετικής δήλωσης, η οποία συνοδευόταν από εισφορά, και υπό την επιφύλαξη της προστασίας ορισµένων ευαίσθητων περιβαλλοντικά περιοχών. Η αυτόµατη αναστολή διαρκεί µέχρι την οριστική κρίση της διοίκησης περί της κατεδάφισης ή µη του µεµονωµένου αυθαιρέτου.
Οι ρυθµίσεις αυτές συµπληρώθηκαν από διατάξεις του ν. 1512/ 1985, οι οποίες προέβλεψαν κατ’ αρχάς την υπό όρους δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση και νέων κατασκευών που ενέχουν «µικρές παραβάσεις» (άρθρο 9 παρ. 8), δυνατότητα η οποία προβλεπόταν και στο άρθρο 124 παρ. 3 του ΓΟΚ/1973. Περαιτέρω, το άρθρο 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 πρόσθεσε στο άρθρο 15 ν. 1337/1983 εδάφιο που προέβλεπε την αναστολή κατεδάφισης κτισµάτων που ανεγείρονται µε οικοδοµική άδεια, η οποία αργότερα ανακλήθηκε, είχε όµως εκδοθεί µετά από έλεγχο της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγµατικής κατάστασης που είχε υποβάλει ο επωφελούµενος ιδιώτης – η εν λόγω αναστολή διαρκεί κατά τη διάταξη µέχρις ότου κριθεί περί της οριστικής διατήρησης του κτίσµατος µε απόφαση του οικείου νοµάρχη.
στοιχείο αυτών που έχει ιδιάζουσα σηµασία, µε σηµαντική υπέρβαση του συντελεστή δόµησης και των ακάλυπτων χώρων ή µε αύξηση του ύψους, β) δεν παραβλάπτει το άµεσο ή ευρύτερο περιβάλλον γενικά ή µε την ειδική χρήση που έχει και γ) δεν είναι επικίνδυνη από στατική άποψη.
Στα χρόνια που ακολούθησαν, ο νοµοθέτης δεν έπαυσε να επιδιώκει –διακριτικότερα ίσως– την εξοµάλυνση της κατάστασης των αυθαίρετων κατασκευών. Κατά τη δεκαετία του 1990 η προσπάθεια νοµιµοποίησης των αυθαιρέτων επικεντρώθηκε στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου η αυθαίρετη δόµηση εξυπηρετεί κυρίως ανάγκες δεύτερης κατοικίας. Το 1993 µε σχέδιο Προεδρικού ∆ιατάγµατος επιδιώχθηκε η ταχύρρυθµη «άµεση πολεοδοµική οργάνωση» περιοχών δεύτερης κατοικίας σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου µέσω οµώνυµων σχεδίων. Η προσπάθεια εκείνη απέτυχε, καθώς το ΣτΕ έκρινε την επιχειρηθείσα ρύθµιση ως αντίθετη στο Σύνταγµα. Φαίνεται πάντως ότι η διοίκηση συνέ24
Μέσω της οικοδοµικής άδειας ο νοµοθέτης επιβάλλει στη δόµηση αυστηρό προληπτικό έλεγχο νοµιµότητας, ο οποίος αποσκοπεί στην αποφυγή κινδύνων, κατ’ αρχάς για τους ενοίκους και χρήστες της οικοδοµής αλλά και για το εν γένει κοινωνικό σύνολο. Έτσι, η οικοδοµική άδεια αποτελεί µια πράξη µε έντονα χαρακτηριστικά δηµόσιας τάξης, η δε κατασκευή ενός κτίσµατος νωρίς οικοδοµική άδεια ενέχει ένα αδιευκρίνιστο δυναµικό κινδύνου, ανεξαρτήτως της ουσιαστικής του νοµιµότητας, καθώς δεν έχουν ελεγχθεί εκ των προτέρων τα χαρακτηριστικά του έργου και οι συ25
II. ΣΤΟ ΕΠΙΚΕΝΤΡΟ της έννοιας της αυθαίρετης κατασκευής και της νοµικής της µεταχείρισης βρίσκεται η οικοδοµική άδεια, µια διοικητική πράξη, η οποία εκδίδεται κατά δεσµία αρµοδιότητα, και η οποία επιτρέπει τις εργασίες δόµησης που περιγράφονται στα σχέδια και τις µελέτες που τη συνοδεύουν και κρίθηκαν από τη διοίκηση ότι πληρούν τις απαιτήσεις των ισχυουσών διατάξεων δηµοσίου δικαίου.
Ακολούθως, ο νοµοθέτης του άρθρου 8 παρ. 5 ν. 3044/2002 θέλησε να επεκτείνει δυνατότητα εξαίρεσης αυθαιρέτων, τα οποία κατασκευάσθηκαν βάσει άδειας που εκδόθηκε µετά από έλεγχο της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής και µεταγενέστερα ανακλήθηκε, και στα νέα αυθαίρετα, ήτοι εκείνα που κατασκευάσθηκαν µετά την 31.1.1983. Αξιοσηµείωτη τέλος είναι η ευνοϊκή για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ρύθµιση του άρθρου 9 παρ. 6 ν. 3212/2003, η οποία επέτρεψε πλέον, υπό ορισµένες προϋποθέσεις, τη σύνδεση των αυθαιρέτων µε τα δίκτυα ηλεκτρικής ενέργειας και υδάτων.
χισε να προσπαθεί να επιτύχει τη νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων στις περιοχές εκτός σχεδίου µε πολεοδοµικές µελέτες οι οποίες δεν διαµορφώνονται µε επιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια, αλλά ρυµουλκούνται από την υφιστάµενη αυθαίρετη δόµηση.
Στο πλαίσιο αυτό είναι λοιπόν κατανοητό γιατί ο νόµος (το άρθρο 22 παρ. 3 ισχύοντος ΓΟΚ) αντιµετωπίζει ως αυθαίρετο οποιοδήποτε κτίσµα στερείται οικοδοµικής άδειας (ή κατασκευάσθηκε καθ’ υπέρβασή της), ακόµη και αν οι οικοδοµικές εργασίες πληρούν τους ουσιαστικούς όρους του νόµου και θα µπορούσαν να αδειοδοτηθούν· εν προκειµένω οµιλούµε για κατασκευές που είναι για τυπικούς λόγους αυθαίρετες. Αντιθέτως, από ουσιαστική άποψη αυθαίρετες είναι οι οικοδοµικές εργασίες, οι οποίες παραβιάζουν τις ισχύουσες διατάξεις: Οι εργασίες αυτές υπάγονται στο νοµικό καθεστώς των αυθαιρέτων, ακόµη και εάν έχει εκδοθεί γι’ αυτές οικοδοµική άδεια, η οποία ενδεχοµένως αργότερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. Εάν στα αυθαίρετα της πρώτης κατηγορίας η παράλειψη του προληπτικού ελέγχου νοµιµότητας παράγει σε αφηµένο µόνον επίπεδο κινδύνους, οι οποίοι αίρονται όταν το κτίσµα αδειοδοτηθεί, τα αυθαίρετα µε την ουσιαστική έννοια συνεπάγονται ευθέως προσβολή των περιβαλλοντικών και άλλων αγαθών που προστατεύουν οι διατάξεις που παραβιάζονται. Γι’ αυτό το λόγο, ο νόµος καθιστά γενικά δυνατή την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των από τυπική άποψη αυθαιρέτων κτισµάτων, εφόσον τους δοθεί οικοδοµική άδεια, έστω και εκ των υστέρων, διότι στα τυπικώς µεν αυθαίρετα, αλλά από την άποψη του ουσιαστικού δικαίου νόµιµα κτίσµατα, η διατήρηση της κατασκευής δεν πλήττει τα αγαθά που προστατεύει το πολεοδοµικό δίκαιο. Αντιθέτως τα από ουσιαστική άποψη αυθαίρετα κτίσµατα είναι κατεδαφιστέα· πρόκειται για έναν γενικό κανόνα ο οποίος υπονοείται στο άρθρο 22 του ΓΟΚ, διατυπώνεται δε πανηγυρικά στο άρθρο 17 παρ. 1 του ν. 1337/1983. III. ΩΣΤΟΣΟ, σαράντα έτη ευνοϊκών παρεµβάσεων του νοµοθέτη υπέρ της αυθαίρετης δόµησης δηµιούργησαν σε σηµαντικό
26
νέπειες του στο οικιστικό και φυσικό περιβάλλον.
τµήµα της κοινωνίας την εντύπωση ότι η κατασκευή ενός αυθαιρέτου αποτελεί αδίκηµα χωρίς θύµατα και δικαιούται να ελπίζει στην ανοχή της πολιτείας. ∆εν πρέπει λοιπόν να παραξενεύει το γεγονός ότι το Συµβούλιο της Επικρατείας χρειάστηκε να επισηµάνει επανειληµµένως ότι ο γενικός κανόνας συνίσταται στην κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών, οι δε ρυθµίσεις που επιτρέπουν την εξαίρεση από την κατεδάφιση συνιστούν παρεκκλίσεις, οι οποίες πρέπει να ερµηνεύονται συσταλτικά. Η θέση αυτή διατυπώθηκε ήδη το 1975 σε σχέση µε την κατ’ άρθρον 124 παρ. 3 ΓΟΚ/1973 δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση κτισµάτων που ενείχαν µικρές µόνον παραβάσεις, καθώς το ΣτΕ δέχθηκε ότι η άρνηση της διοίκησης να εκδώσει πράξη εξαίρεσης από την κατεδάφιση δεν έχρηζε ειδικής αιτιολογίας, αλλά αρκούσε απλώς να περιγράφει το κτίσµα και να διαπιστώνει την έλλειψη των νοµίµων προϋποθέσεων [ΣτΕ 3342/1975]. Η νοµολογία αυτή διατηρήθηκε έκτοτε και εφαρµόζεται στις αποφάσεις περί εξαίρεσης ή µη από τηνκατεδάφιση που λαµβάνονται κατ’ εφαρµογή των άρθρων 15 και 16 ν.1337/1983.
Με την απόφαση της Ολοµέλειας 1876/1980 ο κανόνας της καταρχήν κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών περιβλήθηκε συνταγµατικό κύρος. Η απόφαση εκείνη αφορούσε τη συνταγµατικότητα του άρθρου 1 ν. 720/1977, το οποίο προέβλεπε την αυτόµατη εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων των αυθαιρέτων που είχαν κατασκευασθεί µέχρι τη δηµοσίευση του νόµου, µε µόνη την υποβολή σχετικής δήλωσης και την καταβολή οικονοµικής εισφοράς. Σύµφωνα µε το ∆ικαστήριο, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος θέτει τη χωροταξική κατανοµή σε οικιστικές και µη περιοχές και την εν γένει δόµηση «υπό την απόλυτον ρυθµιστικήν εξουσίαν και τον έλεγχον της Πολιτείας»· οι σχετικοί κανόνες πρέπει να τίθενται από τον νοµοθέτη µε κριτήριο τη λειτουργικότητα, την
27
Κατά τον τρόπο αυτό το Ε΄ Τµήµα επανέρχεται σε σκέψεις που είχαν ήδη διατυπωθεί στην υπ’ αριθµ. 247/1980 παραπεµπτική απόφαση, επί της οποίας είχε εκδοθεί η 1876/1980 απόφαση της Ολοµέλειας: Το πρόβληµα της νοµιµοποίησης των αυθαιρέτων δεν έγκειται µόνον στην ουσιαστική επιδείνωση του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος που αυτά επιφέρουν· πρόκειται για ένα θεµελιωδέστερο πρόβληµα ανοχής από την πολιτεία της παραβίασης των κανόνων του πολεοδοµικού δικαίου, ανοχή η οποία βάλλει αφενός µε κατά του ίδιου του κράτους δικαίου, αφετέρου δε κατά του πυρήνα της εγγύησης το άρθρο που περιέ28
Η ύπαρξη µια συνταγµατικής επιταγής κατεδάφισης των αυθαιρέτων κτισµάτων µνηµονεύεται έκτοτε σε πολλές αποφάσεις του Συµβουλίου, τέθηκε δε εκ νέου στο επίκεντρο του δικανικού συλλογισµού στη σχετικά πρόσφατη απόφαση 3610/2007 του Ε΄ Τµήµατος, παραπεµπτική στην Ολοµέλεια. Η ερµηνεία που επιχειρεί το ∆ικαστήριο στην απόφαση αυτή εµπλουτίζει τη συνταγµατική επιταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Κατά την απόφαση, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν επιβάλλει στον κοινό νοµοθέτη µόνον την υποχρέωση να βελτιώνει τους οικιστικούς όρους διαβίωσης των πολιτών και να µην επιτρέπει τη βλάβη του φυσικού, πολιτιστικού και οικιστικού περιβάλλοντος, αλλά εµπεριέχει ακόµη και την αξίωση να επιβάλλεται η τήρηση των πολεοδοµικών κανόνων που έθεσε η Πολιτεία και να µην αποδυναµώνεται ουσιωδώς η αποτελεσµατικότητά τους.
οµαλή ανάπτυξη των οικισµών και την καλύτερη δυνατή διαβίωση των πολιτών. Ως εκ τούτου, ο κοινός νοµοθέτης δεν µπορεί να προχωρήσει στη γενική εξαίρεση όλων των αυθαιρέτων από την κατεδάφιση, ιδίως δε απαγορεύεται συνταγµατικά κατά το ∆ικαστήριο η εξαίρεση από την κατεδάφιση των κατασκευών που ενέχουν σοβαρές παραβάσεις των ισχυόντων όρων και περιορισµών δόµησης.
Η εξαίρεση για τις µικρές πολεοδοµικές παραβάσεις εισήχθη εκ νέου µε το άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985 – η εξαίρεση µπορεί να χορηγηθεί µε απόφαση του νοµάρχη, κατόπιν σύµφωνης γνώµης του οικείου Σ.Χ.Ο.Π., εφόσον η κατεδάφιση της παράνοµης κατασκευής θα κατέληγε σε υπέρµετρη βλάβη του κτιρίου ή θα έθετε σε κίνδυνο τη φέρουσα κατασκευή αυτού ή θα παράβλαπτε την αισθητική εµφάνιση των κτιρίων ή θα απαιτούσε υπέρµετρες δαπάνες για την αποκατάσταση της αισθητικής και εφόσον η διατήρηση της εν πάση περιπτώσει δεν θα έθετε σε κίνδυνο την ασφάλεια της κατασκευής, ούτε θα απέβαινε σε βάρος της πόλης. Η διάταξη δεν έχει κριθεί ως αντισυνταγµατική από τη νοµολογία του ΣτΕ, η οποία όµως την ερµηνεύει απολύτως συσταλτικά, ενόψει του συνταγµατικού κανόνα της καταρχήν κατεδάφισης των
29
IV. Η ΟΡΙΣΤΙΚΗ εξαίρεση των αυθαιρέτων από την κατεδάφιση απαγορεύεται µεν κατά γενικό κανόνα, η νοµολογία αφήνει όµως να διαφανούν και περιπτώσεις όπου κατά παρέκκλιση γίνεται ανεκτή. Ο ΓΟΚ/ 1973 αναγνώριζε υπό όρους τη δυνατότητα της διοίκησης να εξαιρέσει από την κατεδάφιση κτίσµατα µε «µικρές παραβάσεις». Ενόψει της ρύθµισης αυτής, σύµφωνα µε την Ολοµέλεια ΣτΕ 1876/1980, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος ανέχεται καταρχήν την εξαίρεση από την κατεδάφιση κατασκευών, εφόσον η παρανοµία συνίσταται σε «ασήµαντους από πολεοδοµικής απόψεως παραβάσεις, αίτινες, ως εκ του µεγέθους, της µορφής και των επιπτώσεών των, δεν ασκούν σοβαράν επιρροήν επί της λειτουργικότητος των οικισµών, µη παρεµποδίζουσαι την οµαλήν ανάπτυξιν αυτών, ουδ’ επιδρώσαι δυσµενώς επί των όρων διαβιώσεως, ώστε να καταστούν συνταγµατικώς ανεπίτρεπτοι».
χει 24 παρ. 2 του Συντάγµατος· ο κανόνας Ι αυτός συνίσταται στη βασική αρχή ότι η δόµηση, µεµονωµένη ή και οργανωµένη, υπακούει σε κανόνες δικαίου που θέτει η πολιτεία και θεσπίζονται µε επιστηµονικά-πολεοδοµικά κριτήρια.
Η τάση αυτή εµφανίζεται ήδη στη νοµολογία του Συµβουλίου που αναφέρεται στη ρύθµιση που επέτρεψε την οριστική εξαίρεση από τη κατεδάφιση εργασιών που έγιναν βάσει οικοδοµικής άδειας, η οποία ελέγχθηκε από αρµόδιο όργανο και δεν στηρίζεται σε αναληθή στοιχεία ή ανακριβείς αποτυπώσεις. Η ερµηνεία της ρύθµισης υπήρξε αντικείµενο αντικρουόµενων δικαστικών αποφάσεων: Τελικά επικράτησε η αντίληψη ότι εφόσον η διάταξη εντάχθηκε σε ευρύτερη ρύθµιση της τύχης των παλαιών αυθαιρέτων, το αληθές της νόηµα ήταν ότι επιτρέπει τη «νοµιµοποίηση» µόνον των αυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν πριν την 31.1.1983. Η πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 3610/2007 γενικεύει και αφήνει να εννοηθεί ότι για τα αυθαίρετα, υπό ουσιαστική έννοια που κατασκευάστηκαν µε την ηµεροµηνία αυτή, το άρθρο 24 παρ.2 του
30
Αυτή ενδεχοµένως να είναι η καταρχήν µόνη δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυθαιρέτων που κατασκευάστηκαν µετά την 31.1.1983 που γίνεται πλέον δεκτή στη νοµολογία. Η ηµεροµηνία αυτή, η οποία τέθηκε ως όριο από τον νοµοθέτη του ν.1337/1983, καθίσταται σταδιακά από τη νοµολογία σε ένα απόλυτο χρονικό ορόσηµο, συνταγµατικής περιωπής, όσον αφορά τη «νοµιµοποίηση» των αυθαιρέτων.
αυθαιρέτων: Τονίζεται έτσι ότι εάν µεν εγκρίνεται η εξαίρεση, τότε η σχετική πράξη πρέπει να αιτιολογείται ειδικά ως προς τη σωρευτική συνδροµή όλων των προϋποθέσεων που τάσσει ο νόµος. Σε περίπτωση απόρριψης του αιτήµατος καταρχήν δεν απαιτείται ειδική αιτιολογία, παρά µόνον περιγραφή των αυθαίρετων εργασιών και η διαπίστωση ότι δεν συντρέχει νόµιµη προϋπόθεση· διαφορετικά είναι τα πράγµατα µόνον εφόσον το Σ.Χ.Ο.Π. στη γνωµοδότηση του έχει παράσχει ειδική και πλήρη αιτιολογία υπέρ της εξαίρεσης του αυθαιρέτου από την κατεδάφιση.
V. Ο ΤΕΛΕΥΤΑΙΟΣ αυτός συλλογισµός του ∆ικαστηρίου αποκαλύπτει ένα σηµαντικό παράγοντα που επιδρά στην ερµηνεία των διατάξεων του Συντάγµατος και της κοινής πολεοδοµικής νοµοθεσίας από τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας. Με την πάροδο των δεκαετιών τα κάθε λογής αυθαίρετα κτίσµατα έχουν πληθύνει τόσο πολύ σε αριθµό, ενόψει και της αποχής της διοίκησης από την κατεδάφιση τους, ώστε η χώρα να έχει περιέλθει από πολεοδοµική άποψη σε κατάσταση ανάγκης, η οποία δεν
31
Με βάση τη συλλογιστική αυτή η ΣτΕ 3610/2007 καταλήγει σε κρίση περί αντισυνταγµατικότητας του άρθρου 8 παρ. 5 ν. 3044/2002, το οποίο –σε µια προσπάθεια ανατροπής της ανατροπής της νοµολογίας ΣτΕ που αναφέρθηκε– θέλησε να επεκτείνει την δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση που είχαν λάβει οικοδοµική άδεια και στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκαν µετά την 31.1.1983. Σηµαντικό είναι συναφώς, σύµφωνα µε την ΣτΕ 3610/2007, το γεγονός ότι ο νοµοθέτης συναρτά τη δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση µε την επίπτωση του µεµονωµένου αυθαίρετου κτίσµατος στην οικεία περιοχή και όχι του συνόλου των αυθαίρετων κτισµάτων που υπάρχουν εκεί και εξαιρέθηκαν –ή πρόκειται να εξαιρεθούν– από την κατεδάφιση.
Συντάγµατος απαγορεύει γενικά την εξαίρεση από την κατεδάφιση. Ενώ για τα παλαιά αυθαίρετα είναι δυνατή η διατήρησή τους, έστω και κατά παρέκκλιση από το γενικό κανόνα και υπό τους όρους ότι δεν προκαλείται βλάβη σε προστατευτέα στοιχεία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και ότι δεν υπονοµεύεται η αποτελεσµατικότητα των πολεοδοµικών κανόνων, για τα νέα αυθαίρετα, το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγµατος δεν ανέχεται εξαίρεση από τον κανόνα της κατεδάφισης, διότι κατά τον τρόπο αυτό θα επέρχονταν νόθευση και συνεχής ανατροπή του πολεοδοµικού σχεδιασµού, και ως εκ τούτου η χειροτέρευση των συνθηκών διαβίωσης.
Άλλες έννοµες τάξεις, στις οποίες η διοίκηση καταστέλλει αποτελεσµατικά την αυθαίρετη δόµηση, έχουν την πολυτέλεια να αντιµετωπίζουν µε µεγαλύτερη ψυχραιµία το ερώτηµα περί της κατεδάφισης των παράνοµων κτισµάτων. Στο γερµανικό δίκαιο η σχετική νοµοθεσία των κρατιδίων αφήνει διακριτική ευχέρεια στην αρµόδια πολεοδοµική αρχή να διατάξει την ολική ή µερική κατεδάφιση. Κατεδάφιση µπορεί µάλιστα να διαταχθεί υπό τον όρο ότι η κατασκευή είναι αυθαίρετη µε την ουσιαστική έννοια του όρου, δηλαδή δεν στερείται απλώς άδειας, αλλά παραβιάζει και κανόνες του ουσιαστικού δικαίου, και εφόσον δεν µπορεί να επιτευχθεί µε άλλον τρόπο η αποκατάσταση της νοµιµότητας. Η διοίκηση υποχρεούται να διατάξει την κατεδάφιση του αυθαιρέτου σε περίπτωση παραβάσεων που προκαλούν σοβαρές βλάβες ή θέτουν σε κίνδυνο ουσιώδη έννοµα αγαθά, ιδίως των περιοίκων και άλλων τρίτων· αυτό συµβαίνει ιδίως όταν οι κανόνες που παραβιάζονται αποσκοπούν –έστω και εν µέρει– στην προστασία των περιοίκων. Παροµοίως, στο γαλλικό δίκαιο διαταγή κατεδάφισης αυθαιρέτου χορηγείται κατά την ελεύθερη κρίση των αρµοδίων πολιτικών δικαστηρίων, ενώ η διοίκηση δεν διαθέτει την αρµοδιότητα να διατάξει την κατεδάφιση. Ακόµη και αν η κατεδάφιση αυθαίρετου κτίσµατος επιβάλλεται κατά ειδικό τρόπο από το άρθρο 24 παρ. 2 Συντάγµατος, θα πρέπει να λαµβάνονται υπόψη τυχόν αντικείµενες αρχές που επίσης απολαύουν συνταγµατικής κατοχύρωσης, προπάντων, η
32
µπορεί να αφήνει αδιάφορο τον ερµηνευτή του δικαίου. Τείνουν να εκλείψουν τα πραγµατικά περιθώρια για συµβιβαστικές λύσεις, οι οποίες να λαµβάνουν υπόψη και άλλες δικαιϊκές αρχές που συνηγορούν υπέρ των ιδιοκτητών της παράνοµης δόµησης, και κατατείνουµε σε µια απόλυτη πλέον εκ του Συντάγµατος, όπως αυτό ερµηνεύεται από την νοµολογία, επιταγή κατεδάφισης όλων των αυθαιρέτων που κατασκευάσθηκαν µετά την 31.1.1983.
Μοιραία τίθεται στο επίκεντρο το ερώτηµα εάν χρήζει προστασίας η εµπιστοσύνη του καλόπιστου ιδιοκτήτη στη διατήρηση της παράνοµης κατασκευής, όταν η ίδια η διοίκηση συνέβαλε στη δηµιουργία της πεποίθησης ότι οι σχεδιαζόµενες οικοδοµικές εργασίες είναι νόµιµες, εκδίδοντας µετά από έλεγχο οικοδοµική άδεια, η οποία αποδεικνύεται τελικά παράνοµη και ανακαλείται ή ακυρώνεται από διοικητικό δικαστήριο. Η σχετική πρόβλεψη του άρθρου 8 παρ. 7 ν. 1512/1985 αποτέλεσε αντικείµενο συσταλτικής ερµηνείας στη νοµολογία του ΣτΕ, ενώ η νοµοθετική επέκταση της εφαρµογής της στα αυθαίρετα που κατασκευάσθηκαν µετά την 31.1.1983 χαρακτηρίζεται ως αντισυνταγµατική στην πρόσφατη ΣτΕ 3610/2007. Οι αποφάσεις αυτές δεν αντιµετωπίζουν σε βάθος το πρόβληµα της ισορροπίας συµφερόντων µεταξύ του καλόπιστου ιδιώτη και κοινωνικού συνόλου, παρά το γεγονός ότι η σχετική µε την ανάκληση οικοδοµικών αδειών νοµολογία του ∆ικαστηρίου έχει αποδώσει ουσιώδη σηµασία στην αρχή της προστασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης. Και ναι µεν δεν µπορεί να γίνει δεκτό ότι προστατεύεται ο ιδιοκτήτης κατασκευής, η οποία πραγµατοποιήθηκε χωρίς οικοδοµική άδεια ή καθ' υπέρ33
αρχή της αναλογικότητας θέτει ορισµένα ακραία όρια στην επιταγή κατεδάφισης των αυθαιρέτων. Μια σηµαντική έκφραση αυτής της αρχής βρίσκει κανείς στο άρθρο 9 παρ. 8 ν. 1512/1985, το οποίο επιτρέπει την εξαίρεση από την κατεδάφιση κτισµάτων που ενέχουν µικρές µόνον παραβάσεις, οι οποίες δεν προκαλούν ευρύτερες βλάβες στο οικιστικό περιβάλλον. Περαιτέρω, δεν θα έπρεπε να είναι επιτρεπτή η κατεδάφιση σε περιπτώσεις τυπικής µόνον παρανοµίας, όταν δηλαδή οι κανόνες του ουσιαστικού δικαίου δεν απαγορεύουν τις οικοδοµικές εργασίες πραγµατοποιήθηκαν: Η κατεδάφιση του κτίσµατος θα ήταν παράλογη, καθώς ο ιδιοκτήτης έχει εν προκειµένω αξίωση για την πραγµατοποίηση του συγκεκριµένου οικοδοµικού έργου, η δε διοίκηση υποχρεούται να εκδώσει σχετική οικοδοµική άδεια.
VI. ΕΝΟΨΕΙ της νοµολογίας του ΣτΕ, η εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών µε τις οποίες εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι περικλείονται και καθίστανται δωµάτια των κατοικιών εµφανίζεται προβληµατική, στο µέτρο που πρόκειται για κατασκευές οι οποίες πραγµατοποιήθηκαν µετά την 31.1.1983. Πρέπει να σηµειωθεί ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι εν λόγω κατασκευές δεν είναι µόνον από τυπική άποψη αυθαίρετες, στερούνται δηλαδή οικοδοµικής άδειας, αλλά και ουσιαστικά παράνοµες. Μπορεί να τεθεί όµως το ερώτηµα: Σε µία έννοµη τάξη, η οποία εν τοις πράγµασι ανέχεται την κατασκευή και τη διατήρηση ολόκληρων αυθαίρετων κτιρίων, ακόµη και παρά τις πληθύνουσες σχετικές καταδίκες από το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου, σε τι βλάπτει άραγε να επιτραπεί στους ιδιοκτήτες να διατηρήσουν περίκλειστους ορισµένους ηµιυπαίθριους χώρους, από τη στιγµή µάλιστα που το δηµόσιο ταµείο χρειάζεται επειγόντως τα έσοδα που θα προκύψουν από τη σχετική εισφορά;
34
βαση της– όµως τα πράγµατα αλλάζουν όταν υφίσταται διοικητική πράξη, η οποία έστω και παράνοµα, χωρίς όµως δόλια ενέργεια του αιτούντος, επιτρέπει οικοδοµικές εργασίες: Ο ιδιώτης που επενδύει εξαιτίας ακριβώς αυτής της διοικητικής πράξης προσωπικό και οικονοµικό κεφάλαιο είναι ένα πρόσωπο άξιο προστασίας από την έννοµη τάξη ενός κράτους δικαίου. Υπάρχουν περιπτώσεις, στις οποίες επειδή δεν παρήλθε ικανός χρόνος από την έκδοση της οικοδοµικής άδειας, οι σχετικοί νοµολογιακοί κανόνες επιτρέπουν την ανάκληση της –σε τέτοιες περιπτώσεις είναι δυνατόν η κατεδάφιση του κτίσµατος να ενέχει υπέρµετρη αυστηρότητα, όταν λ.χ. θα οδηγούσε σε υπέρµετρη βλάβη έναντι πολύ µικρού οφέλους για την πόλη, αυστηρότητα η οποία δύσκολα γίνεται ανεκτή από τις αρχές της αναλογικότητας και της προστασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης.
Κοινή διαπίστωση είναι ότι η νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων δεν πλήττει µόνον το οικιστικό περιβάλλον, αλλά προσβάλλει ευθέως την έννοια του κράτους δικαίου. Και ενώ το κράτος δικαίου εµπεριέχει την αξίωση κυριαρχίας του νόµου, την υπεροχή της νοµιµότητας έναντι της αυθαιρεσίας, η νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων σηµαίνει, ακριβώς αντίθετα, ότι τον πρώτον λόγο έχει η αυθαιρεσία, την οποία ακολουθεί και επιδοκιµάζει ο νοµοθέτης. Ιδιαιτέρως προβληµατίζει ότι η πολιτεία προτείνει στους παρανοµούντες µια συναλλαγή προσφέροντας την υποχώρηση του δικαίου έναντι οικονοµικού ανταλλάγµατος. Πρόκειται για ένα µοτίβο δράσης, το οποίο έχει από καιρό διαβεί τα όρια του πολεοδοµικού δικαίου, εισχωρώντας και στο φορολογικό δίκαιο, µέσω του θεσµού της «περαίωσης» εκκρεµών φορολογικών υποθέσεων. Φαί35
Σύµφωνα µε τον ισχύοντα ΓΟΚ οι ηµιυπαίθριοι χώροι των κτιρίων δεν προσµετρώνται στον συντελεστή δόµησης, εφόσον δεν υπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόµησης. Αυτό σηµαίνει ότι σε όλες τις οικοδοµές, οι οποίες λίγο ή πολύ εξαντλούν τον ισχύοντα στην περιοχή συντελεστή δόµησης, η µετατροπή των ηµιυπαίθριων σε περίκλειστους χώρους, οι οποίοι κανονικά προσµετρώνται στον συντελεστή, θα συνιστά αυτοµάτως και υπέρβαση του, ενδεχοµένως µέχρι και σε ποσοστό 20%. Όµως, τέτοια υπέρβαση του συντελεστή δόµησης δεν συνιστά µικρή παράβαση, αλλά βαριά µορφή παρανοµίας, η οποία ήδη υπό το καθεστώς του ΓΟΚ 1973 θα οδηγούσε στην κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής. Είναι προφανές ότι η γενικευµένη εξαίρεση από την κατεδάφιση όλων των κατασκευών σε ηµιυπαίθριους θα σηµαίνει πρακτικά µια καθολική αύξηση του συντελεστή δόµησης σε ολόκληρη τη χώρα, αύξηση η οποία ενδεχοµένως δεν είναι ποσοτικά καθόλου αµελητέα. Με άλλες λέξεις, η νοµιµοποίηση, εάν αυτή έχει την έννοια της εξαίρεσης των ηµιυπαίθριων χώρων από την κατεδάφιση, δεν είναι ένα έλασσον ζήτηµα από την άποψη των επιπτώσεων στο οικιστικό περιβάλλον.
νεται ότι η µορφή αυτή της δοσοληψίας µεταξύ πολιτείας και ιδιωτών, παρά τη συστηµατική αντίδραση της νοµολογίας του ΣτΕ, τείνει πλέον να εδραιωθεί και να χαρακτηρίσει το ελληνικό πολίτευµα. Σας ευχαριστώ. (Χειροκροτήµατα)
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Πραγµατικά αποδώσατε µε ακρίβεια τη νοµολογία και την εξέλιξή της. Ευχαριστούµε τον κ. Γώγο.
Ευχαριστώ και για τις κριτικές παρατηρήσεις σε ορισµένες νοµολογιακές λύσεις. Επίσης ευχαριστώ για τον απολογισµό της νοµοθεσίας που κάνατε. Είναι ένας απολογισµός που ένας άλλος νοµικός προερχόµενος από άλλη χώρα πολύ δύσκολα θα µπορούσε να κάνει. Τέτοια εξέλιξη της νοµοθεσίας προς την κατεύθυνση νοµιµοποίησης πολεοδοµικών αυθαιρεσιών δεν νοµίζω ότι θα µπορούσε να βρεθεί σε άλλη χώρα. Η τελευταία σας παρατήρηση µε έκανε να αναρωτηθώ το εξής: Για ποιο λόγο ο Έλληνας νοµοθέτης κάθε τόσο, ανά 10ετία, ανά 5ετία ή και σε πιο συχνά διαστήµατα, αναγκάζεται να επιχειρεί να νοµιµοποιήσει παράνοµες καταστάσεις; Μήπως επειδή είναι µία κοινωνική πραγµατικότητα αναπόφευκτη, στην οποία αναγκαστικά υποτάσσεται η νοµοθεσία, που είναι το εποικοδόµηµα σε
36
µία κοινωνία οργανωµένη σε κράτος; Ή µήπως ο νοµοθέτης µε αυτές τις ρυθµίσεις, αλλά και µε κάποιες άλλες παρόµοιες κλείνει το µάτι στον αυθαιρετήσαντα, µε αποτέλεσµα να αρχίζει µια συναλλαγή µεταξύ της πολιτικής εξουσίας και των πολιτών, να δηµιουργείται σύγχυση ως προς το ζήτηµα ποιος πραγµατικά είναι υπαίτιος για την παρανοµία και τελικώς να διαµορφώνονται καταστάσεις που προκαλούν την επέµβαση του νοµοθέτη. Με τον τρόπο, όµως, αυτό διαιωνίζονται οι αυθαιρεσίες σε ένα φαύλο κύκλο µεταξύ παρανοµιών και νοµιµοποίησής τους, µε συνέπειες που επέρχονται και σε βάρος ανυπαίτιων προσώπων. Αυτό αποτελεί ένα πρόβληµα και, πάντως, αυτού του είδους οι διατάξεις συνιστούν µία πρωτοτυπία της ελληνικής νοµοθεσίας , την οποία περιγράψατε στην ιστορική τους διαδροµή. Το λόγο έχει ο κ. Παπαϊωάννου, Καθηγητής Αρχιτεκτονικής Σχολής Ε.Μ.Π.
Ευχαριστώ κύριε Πρόεδρε και ευχαριστώ τους συνδιοργανωτές για την πρόσκληση. Περισσότερο, σκέψεις, θέλω να µοιραστώ µαζί σας, γι’ αυτό το τεράστιο θέµα της σηµερινής ηµερίδας.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΣ ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ (Καθηγητής Αρχιτεκτονικής Σχολής Ε.Μ.Π.):
Ο Βίος εν Ελλάδι είναι ηµιυπαίθριος * Η σηµερινή ηµερίδα αναφέρεται στους ηµιυπαίθριους χώρους σε σχέση µε τη σηµασία που έχουν στη συνθετική, αλλά και λειτουργική συγκρότηση του οικοδοµήµατος, όπως επίσης και στο τι µπορεί να γίνει, ώστε να επιλυθεί το τεράστιο πρόβληµα της αυθαίρετης µετατροπής των χώρων αυτών σε κλειστούς. Πολύ φο37
βάµαι ότι η λύση που προσπαθούµε να βρούµε δε βρίσκεται εδώ, ανάµεσα µας. ∆εν εξαρτάται, δηλαδή, µόνον από εµάς τους µηχανικούς ή τους νοµικούς ή κάποια άλλη κοινωνική οµάδα, αλλά από όλους ανεξαιρέτως τους πολίτες τούτης της χώρας. Έχει να κάνει γενικότερα µε τον τρόπο που ζούµε και συµπεριφερόµαστε. Είναι µ’ άλλα λόγια, ένα πρόβληµα εξόχως πολιτικό! Στον τόπο µας, αλλά και σε άλλους τόπους µε αντίστοιχη κλιµατολογικές συνθήκες, οι άνθρωποι µπορούν εύκολα να ζήσουν στο ύπαιθρο, αφού οι θερµοκρασιακές µεταβολές δεν είναι µεγάλες και το εύκρατο κλίµα επιτρέπει για µεγάλο χρονικό διάστηµα του έτους πολλές από τις εργασίες να γίνονται έξω από το σπίτι. Ζούµε, δηλαδή, άνετα στον εξωτερικό χώρο, σε αντίθεση π.χ. µε χώρες του Βορρά όπου κάτι τέτοιο είναι αδιανόητο, ιδίως τους χειµερινούς µήνες. Το γεγονός αυτό αποτυπώνεται και είναι εµφανές στον τρόπο δόµησης των λαϊκών παραδοσιακών σπιτιών, από την αρχαιότητα σχεδόν µέχρι και τις µέρες µας. Ο κεντροβαρικός υπαίθριος χώρος ζωής γύρω από τον οποίο αρθρώνονταν οι υπόλοιπες λειτουργίες ήταν η αυλή, αφού πολλές από τις οικιακές εργασίες γίνονταν εκεί, ενώ σε πολλές περιπτώσεις αποτελούσε το µεταβατικό χώρο µέσω του οποίου επιτυγχάνετο η επικοινωνία µεταξύ των δωµατίων της κατοικίας. ∆ιακρίνουµε διάφορες τυπολογικές εκδοχές της κάτοψης, άλλοτε σε σχήµα Γ, άλλοτε σε σχήµα Π ή σε άλλες το σπίτι περικλείει την αυλή από όλες τις πλευρές και δηµιουργεί έτσι ένα εσωτερικό αίθριο. Η επαφή του εσωτερικού µε τον εξωτερικό χώρο ήταν άµεση και το σπίτι ανοιγόταν προς το ύπαιθρο. Η επεξεργασία του ορίου ανάµεσα στο µέσα και το έξω, το ανοιχτό και το κλειστό, το φως και τη σκιά, έπαιζε καθοριστικό ρόλο στη συγκρότηση της κατοικίας και ήταν ο ενδιάµεσος χώρος που µπορούσε κανείς να σταθεί και να προφυλαχθεί, όταν ο ήλιος ήταν ενοχλητικός τους καλοκαιρινούς µήνες ή η µέρα ήταν βροχερή. Η µετάβαση από το απόλυτο φως του υπαίθρου στον σκιερό εσωτερικό χώρο, απαιτεί την ύπαρξη ενός ενδιάµεσου ηµιφωτισµένου χώρου, ώστε το πέρασµα να
38
γίνει σταδιακά και όχι απότοµα. Είναι απαραίτητος αυτός ο µεταβατικός χώρος προκειµένου να συνηθίσουν όχι µόνον τα µάτια, αλλά και ολόκληρο το σώµα µας στην έντονη αλλαγή. Είναι εκεί που συναντιούνται ο µέσα µε τον έξω χώρο. Θα έλεγε κανένας το κατώφλι της σκιάς στο φως. Ένα στέγαστρο, µία στοά, µία καλυµµένη εσοχή στο σώµα του κτίσµατος ήταν αρκετά για να δηµιουργηθεί ένας ευχάριστος και οικείος χώρος µε κατάλληλες συνθήκες, ώστε να µπορέσεις να ζήσεις εκεί τις περιόδους που κάτι τέτοιο ήταν δύσκολο στον υπαίθριο χώρο. Οι ηµιυπαίθριοι αυτοί χώροι χαρακτήριζαν την αρχιτεκτονική του τόπου µας, έδιναν και συνεχίζουν να δίνουν το ιδιαίτερο στίγµα της, αιώνες τώρα.
Μετά και τις πρόσφατες εξαγγελίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Χωροταξίας, έχει έρθει ξανά στο προσκήνιο το διαχρονικό ερώτηµα: τι µορφή θέλουµε να έχουν οι πόλεις µας; Τις τελευταίες µάλιστα ηµέρες, παρακολουθούµε στον ηµερήσιο Τύπο, αλλά και στην τηλεόραση, πλήθος δηµοσιευµάτων και εκποµπών σχετικά µε τους ηµιυπαίθριους** χώρους. Είναι χαρακτηριστικό πως για χρόνια ολόκληρα ο Γενικός Οικοδοµικός Κανονισµός στην ουσία απαγόρευε τη δηµιουργία αυτών των ζωτικών, για τη βιοκλιµατική λειτουργία του σπιτιού, ηµιυπαίθριων χώρων, αφού τους προσµετρούσε στο συντελεστή δοµήσεως. Μόνο µε τον ΓΟΚ του 1985 επετράπη η δυνατότητα κατασκευής ηµιυπαίθριων χώρων και ξαναδόθηκε η ευκαιρία στους κατοίκους των διαµερισµάτων των νέων οικοδοµών να αποκτήσουν αυτούς τους σηµαντικούς και απολύτως αναγκαίους, για το µεσογειακό µας κλίµα, χώρους. ∆υστυχώς όµως πολύ γρήγορα στην πιάτσα της αγοράς οι ηµιυπαίθριοι χώροι βγήκαν στο σφυρί. Απέκτησαν ποσοτικά και όχι ποιοτικά χαρακτηριστικά, αφού οι επιτήδειοι εργολάβοι τους µετέτρεπαν πολύ εύκολα σε κλειστούς και τους πουλούσαν στους µελλοντικούς αγοραστές. Στην ουσία επρόκειτο για
39
Η αυθαίρετη δόµηση είναι κανόνας για τη χώρα µας. Θεωρείται σχεδόν απ' όλους ως κάτι απολύτως φυσικό. Υπόγεια όπου υπάρχει κεκλιµένο έδαφος µετατρέπονται σε ισόγεια, µπαλκόνια κλείνονται µε αλουµινοκατασκευές, δώµατα και πέργκολες γίνονται µικρά διαµερίσµατα και ο κατάλογος δεν έχει τέλος. Η καταπάτηση της δηµόσιας γης (ελλείψει βέβαια του Εθνικού Κτηµατολογίου), οι αυθαίρετες κατασκευές πάνω σε ακρογιαλιές, σε δάση, σε ρέµατα, παντού χαρακτηρίζουν πλέον κάθε περιοχή της χώρας µας, χωρίς βέβαια να αγνοούµε ότι αυτό δεν είναι µόνο ελληνικό φαινόµενο. Για να φτάσουµε στις µέρες µας και σε όλη αυτή την επικοινωνιακή «φασαρία» µε τους ηµιυπαίθριους. ∆εν συζητάµε για την ουσία του στεγαστικού προβλήµατος και τις τεράστιες κοινωνικές και περιβαλλοντικές του προεκτάσεις, που εν τέλει είναι ζήτηµα κουλτούρας και πολιτισµού, αλλά γιατί το οικονοµικό επιτελείο της κυβέρνησης βγήκε πάλι στην πολύπαθη πόλη, να µαζέψει για άλλη µια φορά µε πλάγιο τρόπο χρήµατα που του λείπουν από το δηµόσιο κορβανά. Μα, αφού είναι πια γνωστό πως το «δήλωσέ το και σώσε το», αλλοίωσε πρώτα τις συνειδήσεις των πολιτών και µετά, ως φυσικό επακόλουθο, κατέ40
µια µέθοδο αύξησης του συντελεστή δόµησης των οικοπέδων. Με τα χρόνια η κατάσταση αυτή, όπως συµβαίνει πάντα άλλωστε, από εξαίρεση έγινε ο κανόνας, µε το κράτος για άλλη µία φορά να κάνει τα «στραβά µάτια». Ένα κράτος που χρόνια τώρα δηλητηριάζει τη συλλογική συνείδηση των πολιτών και µε τη σειρά τους οι πολίτες αθωώνουν την εγκληµατική αδιαφορία και –γιατί όχι;– συνενοχή του κράτους. Μιας κοινωνίας, δηλαδή, που έχει εµπορευµατοποιήσει και απλώς καταναλώνει τους χώρους των κατοικιών ή για να θυµηθούµε τη στοχαστική ερώτηση του Χάιντεγκερ: «παρέχουν άραγε οι κατοικίες µας την εγγύηση ότι εντός τους επισυµβαίνει ήδη ένα κατοικείν»; Ο Χάιντεγκερ ξεχώριζε το «κτίζειν» από το «κατοικείν». Άλλο το «κτίζω» και άλλο το «κατοικώ» µε την ουσιαστική έννοια του όρου.
Αν ανατρέξει κανείς πίσω στο χρόνο, θα διαπιστώσει ότι οι περισσότερες ενέργειες των ιθυνόντων είχαν σαν απώτερο στόχο να λειτουργήσουν αποτρεπτικά, αρνητικά και όχι θετικά. Κανονισµοί, διατάξεις, ερµηνευτικές εγκύκλιοι και εν γένει το θεσµικό πλαίσιο περιλαµβάνουν έναν απίθανο κατάλογο απαγορεύσεων που καθορίζουν την καθηµερινότητα του δοµηµένου περιβάλλοντος. Γιατί η πολιτεία µοιάζει να αντιµετωπίζει τους πολίτες de facto ως παράνοµους και αυτοί µε τη σειρά τους προσπαθούν πάση θυσία να ξεφύγουν από τα γραφειοκρατικά της γρανάζια και τις διαδικαστικές καθυστερήσεις µε «γρηγορόσηµα», προκειµένου να κάνουν τη δουλειά τους. Αναφέρονται όλοι µε περισσή ευκολία
41
Έτσι είναι όλοι ευχαριστηµένοι! Ο εργολάβος πούλησε τον κλειστό «ηµιυπαίθριο», ο ιδιοκτήτης αγόρασε διαµέρισµα µε περισσότερα τετραγωνικά, και τέλος, το κράτος εκβιάζοντας στην ουσία τους πολίτες, αυξάνει ετεροχρονισµένα και µε τόκο τα έσοδα του. Μπορεί λοιπόν ατοµικά να είναι όλοι φαινοµενικά κερδισµένοι, αλλά ο µεγάλος και τραγικά χαµένος είµαστε ΟΛΟΙ µας, αφού το αστικό περιβάλλον που δηµιουργήσαµε όλα αυτά τα χρόνια και συνεχίζουµε να δηµιουργούµε, σαν άλλο καθρέπτη της ζωής µας, είναι άναρχο, ακαλαίσθητο, ανοίκειο και αβίωτο. “Ό,τι δεν είναι απαραίτητο, είναι επιζήµιο” τόνιζε ο µεγάλος ζωγράφος Henri Matisse.
στρεψε το χτισµένο περιβάλλον του τόπου µας. Σαν µια άτυπη συµφωνία ανάµεσα στην πολιτεία και τον κάτοικο αυτής της χώρας πως στο µέλλον όλα πρόκειται να τακτοποιηθούν και να µην ανησυχεί. Μπορεί να πληρώσει κάτι περισσότερο, αλλά στο τέλος θα βγει σίγουρα «κερδισµένος». Το κανόνισε πάλι ο υπουργός και η περιοχή µε τα αυθαίρετα µπήκε στο σχέδιο πόλης ή σήµερα θα νοµιµοποιηθούν εµµέσως οι κλεισµένοι ηµιυπαίθριοι και η παράδοξη και ιδιόµορφη αυτή «συναλλαγή» ανάµεσα στον πολιτευτή και τον ψηφοφόρο θα διαιωνίζεται εσαεί!
στη διαφθορά. Αλλά για εκείνη τη διαφθορά που έχει διαποτίσει δεκαετίες τώρα τους πολίτες εκµαυλίζοντας τις συνειδήσεις τους, µε τις ευλογίες βεβαίως πολλών πολιτικών, ποιος θα µιλήσει; 0α σταµατήσει άραγε ποτέ, να χαρακτηρίζει τον πολιτικό –και όχι µόνο– βίο µας η κοντόφθαλµη και καταστροφική λογική της γρήγορης “αρπαχτής”; Του κέρδους· όχι του συλλογικού, αλλά της χειρότερης εκδοχής του ατοµικού και της ιδιοτέλειας. Όµως, αυτή ακριβώς η κατάσταση αποτελεί πραγµατική υπονόµευση των θεµελίων της κοινωνίας µας, που βαυκαλίζεται πως τάχατες είναι η κοινωνία της δηµοκρατίας και της διαφάνειας. Μια κοινωνία που χρόνια τώρα εθελοτυφλεί και αρνείται να κοιτάξει κατάµατα τη ζοφερή πραγµατικότητα. Γιατί τι άλλο είναι το κτισµένο περιβάλλον από καθρέφτης της ζωής µας; ∆εν χρειάζεται να αναφέρει κανείς πολλά, αρκεί το γεγονός ότι στον τόπο µας πρώτα χτίζουµε τα σπίτια µας και µετά φροντίζουµε για τις απαραίτητες υποδοµές (δρόµοι, δίκτυα, πλατείες, πάρκα...), όταν έπρεπε προφανώς να συµβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Και αυτό βεβαίως είναι κατεξοχήν µέληµα της Πολιτείας! Είναι τυχαίο άραγε το γεγονός ότι ακόµη δεν έχει προχωρήσει το εθνικό κτηµατολόγιο; Ότι το κτισµένο περιβάλλον επεκτείνεται προς κάθε κατεύθυνση µε εκρηκτική ταχύτητα και άναρχα, χωρίς στοιχειώδη σχεδιασµό και υποτυπώδη έλεγχο από το κράτος; Πότε επιτέλους θα καθοριστούν οι περιοχές όπου θα καταργείται κάθε µορφής δόµηση; Είναι προφανές ότι όσο αυτές οι ενέργειες αναστέλλονται, τόσο ανοίγεται ο δρόµος στους αδίστακτους καταπατητές δηµόσιας έκτασης. Aντ’ αυτού γίνεται ένας αγώνας δρόµου ποιος πολιτικός θα υποσχεθεί περισσότερη αυθαιρεσία, ποιος θα νοµιµοποιήσει περισσότερες περιοχές, σ’ ένα απίστευτο κυνήγι ψήφων στο τέλος κάθε τετραετίας και πριν από κάθε εκλογική αναµέτρηση. Και ο φαύλος κύκλος δεν έχει τέλος. Ο πολίτης έχει εθιστεί µε τα χρόνια στην παραβατική συµπεριφορά, γνωρίζοντας ότι στο µέλλον δεν θα έχει καµιά επίπτωση ότι κι αν κάνει και όλα πρόκει42
ται να τακτοποιηθούν, αρκεί φυσικά στο τέλος να πληρώσει κάτι παραπάνω. Έτσι, έχει επέλθει η πλήρης αντιστροφή, το αυθαίρετο προτείνει τη δική του νοµιµότητα. Το περιβόητο «πολιτικό κόστος» νοµοθετεί σ’ αυτή τη χώρα και µε την ίδια ευκολία ακυρώνει τα νοµοθετήµατα κατά πώς το βολεύει. Αλλά για το κοινωνικό κόστος ποιος ενδιαφέρεται; Η παράδοξη αυτή «συναλλαγή» ανάµεσα στον πολιτευτή και τον πολίτη ακυρώνει στην ουσία την ίδια τη δηµοκρατία και διαβρώνει επικίνδυνα τη συνοχή του κοινωνικού ιστού. Το ίδιο το κράτος «επιβραβεύει» τον παράνοµο και βασανίζει µε απίστευτα χρονοβόρες και εξοντωτικές διαδικασίες το νόµιµο πολίτη τούτης της χώρας. Είναι το ίδιο, λοιπόν, που σπρώχνει τον πολίτη να παρανοµήσει! Τρανταχτό παράδειγµα, οι φορολογικές δηλώσεις, για τις οποίες, ανεξάρτητα αν είναι αληθινές ή πλασµατικές, στο τέλος καλείσαι να πληρώσεις επί πλέον των νόµιµων φόρων προκειµένου να κλείσεις τις παλιές σου υποθέσεις και να µην ελεγχθείς! Και ο έλεγχος χρησιµοποιείται ως ωµός εκβιασµός, αφού όσο τυπικός και αν είσαι, ο εφοριακός τελικά «κάτι θα βρει», οπότε, αφήνεται να εννοηθεί ότι θα µπλέξεις χειρότερα. Είναι πραγµατικά λυπηρό, αν όχι τραγικό, το γεγονός πως όσο πιο σωστά προσπαθείς να κάνεις τη δουλειά σου τόσο µεγαλύτερα εµπόδια υψώνονται µπροστά σου, τόσο οι δυσκολίες γίνονται δυσβάσταχτες, σε αντιδιαστολή µε την εύκολη οδό του χρηµατισµού που ως δια µαγείας εξαφανίζει όλα τα εµπόδια.
Έτσι, η έκδοση µιας απλής οικοδοµικής άδειας αποδεικνύεται πραγµατικός Γολγοθάς για το µηχανικό, µε τον Έλληνα πολίτη να δίνει δυστυχώς µεγαλύτερη σηµασία στο διαδικαστικό σκέλος της άδειας, παρά στην ουσιαστική και δηµιουργική πλευρά της αρχιτεκτονικής που είναι και το ζητούµενο. Έχουµε για λόγους τυπικούς, ευκολίας χωρίσει το αρχιτεκτό43
Συχνά χανόµαστε σε απίθανες λεπτοµέρειες και µας διαφεύγει η ουσία. ∆εν είναι, για παράδειγµα, οι διαστάσεις και οι αναλογίες των ηµιυπαίθριων χώρων που καθορίζουν τη φυσιογνωµία και την ποιότητα του αρχιτεκτονήµατος. Το πρόβληµα δεν είναι τεχνικό, αλλά δοµικό και δεν λύνεται µε πυροσβεστικού τύπου ενέργειες προκειµένου να σταµατήσουν οι αυθαίρετες κατασκευές. Οι «απαγορεύσεις» χρόνια τώρα δεν έχουν φέρει κανένα αποτέλεσµα. Μάλλον αποτελούν το άλλοθι για την εκ των υστέρων «νοµιµοποίηση ή τακτοποίηση» των αυθαιρέτων. Μόνον αν οι ίδιοι οι πολίτες πειστούν πως κάποτε πρέπει να καταργηθεί αυτός ο αδιέξοδος και καταστροφικός δρόµος, πειστούν ότι η πολιτεία δεν τους αντιµετωπίζει ως πολίτες β΄ κατηγορίας, αλλά πρώτα απ’ όλα τους σέβεται –δηλαδή µ’ άλλα λόγια σεβόµαστε ο ένας τον άλλο– και πως οι όποιες κανονιστικές διατάξεις είναι προς όφελος όλων και όλοι θα τις εφαρµόζουν χωρίς διακρίσεις, τότε ίσως κάτι θα αρχίσει να αλλάζει σε τούτη τη χώρα.
νηµα στα µέρη που το αποτελούν: Pilotis, µπαλκόνια, ηµιυπαίθριοι, εξώστες... Πολλές φορές συζητάµε µεταξύ µας για ένα από αυτά τα µέρη, ξεχνώντας την ενιαία, αναπόσπαστη υπόσταση του αρχιτεκτονικού χώρου, φτάνοντας µάλιστα στο σηµείο να προτείνουµε την ελαχιστοποίηση ή ακόµη και την κατάργηση κάποιου απ’ αυτά όπως, για παράδειγµα, κατά καιρούς έχει προταθεί για τους ηµιυπαίθριους χώρους. Όµως, το αρχιτεκτόνηµα είναι ένας ζωντανός οργανισµός, όπως το ανθρώπινο σώµα. Φανταστείτε, λοιπόν, να προτείναµε να καταργήσουµε το κεφάλι ή να κόβαµε το ένα πόδι, επειδή απλώς αυτά µας πονούσαν.
Τότε θα ’ναι που οι πολίτες θα έχουν την ευθύνη για τη µορφή του αστικού τοπίου της πόλης τους, µέσα από µια πραγµατική και όχι όπως συµβαίνει σήµερα εικονική αυτοδιοίκηση. Ίσως να δούµε και στον τόπο µας «συµβούλια γειτονιάς» να αποφασίζουν καθοριστικά για το περιβάλλον µέσα στο οποίο ζουν και συνακό44
λουθα για την ποιότητα της ζωής τους, γυρνώντας οριστικά την πλάτη στην καταστροφική λογική της ποσότητας και της αφθονίας, που καθορίζουν τις επιλογές τους. Να είναι όλοι οι πολίτες συνυπεύθυνοι και οι αποφάσεις να λαµβάνονται µέσα από διαφανείς και ανοικτές σε όλους διαδικασίες και όχι να µετατρέπονται σε «καταδότες» οι οποίοι καταγγέλλουν τις παρανοµίες του γείτονα, κρύβοντας βέβαια τις δικές τους. Θα σκεφτεί κάποιος πως όλα αυτά ακούγονται σαν ουτοπικές σκέψεις, σαν ροµαντικές προσδοκίες, όµως δεν υπάρχει άλλος δρόµος. Σε όλες τις χώρες που θέλουν να λέγονται πολιτισµένες, ο πολιτισµός τους αποδεικνύεται στην πράξη µέσα από τέτοιες δηµοκρατικές διαδικασίες. Γιατί πολιτισµός δεν είναι κάτι ιδεατό, υπερβατικό, αφηρηµένο και οµιχλώδες, αλλά αντιθέτως κρίνεται σε καθηµερινή βάση από τις δράσεις και τις συµπεριφορές µας. Τότε µόνο υπάρχει ελπίδα να αναβαθµιστεί και ο κτιριακός πολιτισµός της χώρας µας. Σας ευχαριστώ. (Χειροκροτήµατα)
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας):
Ευχαριστούµε, κύριε Καθηγητά, που µε το µάτι και µε το στόµα του ειδικού περιγράψατε µία κατάσταση που τη ζούµε όλοι στην καθηµερινή ζωή και όσοι µελετούµε αντίστοιχες δικαστικές υποθέσεις αντιµετωπίζουµε σφαιρικότερα τη νοµική πλευρά τους µέσα από τις δικογραφίες. Νοµίζω ότι τα πράγµατα είναι όπως τα εκθέσατε.
45
Πρόσεξα ιδιαιτέρως αυτό που είπατε στην αρχή της εισήγησής σας για τη λειτουργία των ηµιυπαίθριων χώρων γενικά, αλλά και στον ελληνικό χώρο ειδικότερα. Απ’ ό,τι κατάλαβα, θεωρείτε πως είναι ένα θετικό στοιχείο της οικοδοµής ο ηµιυπαίθριος χώρος. Και επίσης πρόσεξα –δεν ξέρω αν αυτό υπονοεί κάτι– ότι τονίσατε πως είναι µία διάταξη που προβλέπεται από το Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό, δηλαδή νοµοθέτηµα γενικής εφαρµογής. ∆ιερωτώµαι, δηλαδή, αν έχουν την ίδια χρησιµότητα οι ηµιυπαίθριοι χώροι σε ένα πολύ ορεινό βουνό της Μακεδονίας ή στα νησιά. Ίσως το συζητήσουµε µετά. Το λόγο έχει ο κ. Παραδιάς, ∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑ∆ΙΑΣ (∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI): Εκλεκτοί συνάδελφοι, Κυρίες και κύριοι, Αξιότιµοι κυρία και κύριοι Πρόεδροι,
Εγώ θα αναλάβω να σας προσγειώσω λίγο από εκεί πού βρισκόµαστε, στο πώς θα έπρεπε να είναι η κοινωνία µας, στο πώς είναι δυστυχώς σήµερα. Ως νοµικός δεν θα µπορούσα ποτέ να πρεσβεύω κάτι διαφορετικό από την ανάγκη της τήρησης των νόµων του Κράτους.
Αλλά και ως εκπρόσωπος των ιδιοκτητών ακινήτων, στην Ελλάδα και διεθνώς, πιστεύω ότι η αυθαίρετη δόµηση και η υπερδό46
Έτσι λοιπόν η αψυχολόγητη περιστολή του συντελεστή δόµησης, η οποία σήµαινε και µείωση στο εµβαδόν της κατοικίας ή της οικοδοµής που ο πολίτης µπορούσε να κτίσει, ή να αγοράσει και αύξανε ουσιαστικά το κόστος στέγασης, βρήκε ενστικτωδώς διέξοδο στο κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων.
47
Η µείωση νοµοθετήθηκε εν αγνοία των πολλών, που ένοιωσαν να τους αφαιρούν ένα κοµµάτι από την περιουσία τους, και εν γνώσει και µε το αζηµίωτο µόνον των ολίγων, των ηµετέρων και των διαπλεκοµένων της κεντρικής και όχι µόνον εξουσίας, οι οποίοι είχαν αγοράσει τα οικόπεδα που τους ενδιέφεραν, και είχαν καταθέσει έγκαιρα φακέλους στις πολεοδοµίες µε τους παλαιούς όρους δόµησης.
Η µείωση αυτή επιβλήθηκε «άνωθεν», χωρίς να έχει προηγηθεί ενηµέρωση του κοινού, αιφνιδιαστικά, πραξικοπηµατικά, µε µυστικότητα, νυκτερινές συνεδριάσεις δηµοτικών συµβουλίων, και µε στόχο τη δηµιουργία τετελεσµένων γεγονότων. Σε πολλές περιοχές προηγήθηκε αιφνίδια και πολύµηνη αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών.
Σήµερα δεν ασχολούµαστε µε την αυθαίρετη δόµηση γενικά, αλλά µε µιά συγκεκριµένη µορφή πολεοδοµικής παράβασης, «πταισµατικού», θα λέγαµε χαρακτήρα, το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων των οικοδοµών, το οποίο καλό είναι να θυµηθούµε πώς προέκυψε. Η θέσπιση των ηµιυπαίθριων χώρων, οι οποίοι αποτελούν νόµιµα δοµηµένο όγκο και νόµιµα στεγασµένο χώρο των οικοδοµών, συνέπεσε χρονικά µε την πρώτη δραστική µείωση των συντελεστών δόµησης σε πολλές πόλεις και δήµους της χώρας.
µηση θίγουν την ιδιοκτησία, το κύρος της και την ίδια την αξία της.
Ήδη από τις αρχές τις δεκαετίας του ’90, ο κλεισµένος ηµιυπαίθριος αποτελεί αναπόσπαστο στοιχείο κάθε διαµερίσµατος που βγαίνει στην αγορά. Σ’ αυτό συνετέλεσε και το ότι οι κυρώσεις στην αρχή δεν ήταν δραστικές. Π.χ. κατά την περίοδο 1998-2003 το πρόστιµο για το κλείσιµο ηµιυπαίθριου ήταν περίπου 15 ευρώ ανά τ.µ., ανάλογα µε το µέγεθος της κάθε κατοικίας.
Στο κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων δεν υφίσταται η διάκριση µεταξύ νοµοταγών-κορόιδων και έξυπνων-παραβατών που χαρακτηρίζει την αυθαίρετη δόµηση, γιατί η καθολικότητά του τελικά αγγίζει σχεδόν το 100% των ηµιυπαίθριων χώρων!
Σήµερα 1.000.000 οικογένειες κινδυνεύουν να βρεθούν αντιµέτωπες µε πρόστιµα, κατεδαφίσεις και ποινικές κυρώσεις, όχι από τα ελεγκτικά όργανα της πολιτείας, τα οποία ουδόλως ασχολούνται µε το θέµα, αλλά από τον κάθε κακόβουλο τρίτο ο οποίος για οποιοδήποτε λόγο, υπαρκτό ή ανύπαρκτο, µπορεί ανέξοδα να τους καταγγείλει στην πολεοδοµική υπηρεσία.
Έχουµε λοιπόν µια γενικευµένη παραβατική συµπεριφορά η οποία, παρότι το δίκαιό µας προ εξαετίας έγινε αυστηρότερο απέναντι της, δεν κατάφερε να περιορίσει το φαινόµενο, αντίθετα µάλιστα, 24 χρόνια µετά, αυτό ζει και κυριαρχεί στην αγορά. Σήµερα σε 1.000.000 περίπου κατοικίες, σύµφωνα µε το νόµο, ένα δωµάτιο είναι παράνοµο.
Έτσι εφέτος συµπληρώνονται 24 χρόνια από τη νοµοθέτηση των ηµιυπαίθριων χώρων, και ένα µεγάλο κοµµάτι της κοινωνίας µας, µε διαταξική σύνθεση, και µόνο κοινό χαρακτηριστικό ότι µένει σε σχετικά καινούργιο σπίτι, βρίσκεται σε µια ιδιότυπη οµηρία για την οποία το δίκαιό µας δεν προβλέπει κάποιο ορατό
48
Σύµφωνα µε το νόµο λοιπόν, πάνω από το ένα τρίτο των ελληνικών οικογενειών κατοικεί σήµερα σε παράνοµο σπίτι. Είναι όµως αυτό σωστό, και πόσο θα κρατήσει; Υπάρχει ένα τεράστιο πρόβληµα. Μέχρι πότε θα κάνουµε ότι δεν το βλέπουµε;
τέλος.
Πρώτος ο θεσµός της παραγραφής. Ο νόµος τιµωρεί τα αστικά και ποινικά αδικήµατα. Όµως ο ίδιος ο νόµος ορίζει ότι στα 5 χρόνια παραγράφονται τα πληµµελήµατα και οι περισσότερες αστικές απαιτήσεις. Στα 20 χρόνια παραγράφονται όλες οι αστικές αξιώσεις και τα κακουργήµατα. Γιατί λοιπόν να µην προβλέπεται κάποτε παραγραφή και για το στυγερό έγκληµα του κλεισµένου
49
Κορυφαίοι και διαχρονικοί θεσµοί του δικαίου µας, προβλέπουν την αποδοχή και εν τέλει νοµιµοποίηση των αλλαγών που η ζωή και το πέρασµα του χρόνου δηµιουργούν. Θα σας αναφέρω µόνον δύο, που τις διδαχτήκαµε στο πρώτο και το δεύτερο έτος της Νοµικής:
Και όµως αγαπητοί φίλοι, το δίκαιο όπως το διδαχτήκαµε και όπως το υπηρετούµε όλοι µας, ο καθένας από τη δική του έπαλξη, έχει την ικανότητα αυτή, να αναγνωρίζει το τι συµβαίνει στην κοινωνία και την οικονοµία, και σταδιακά να το αποδέχεται, ακόµη και όταν αυτό είναι αρχικά αντίθετο από ρητές διατάξεις του, γιατί αυτό πια ανταποκρίνεται στο πραγµατικό κοινωνικό συµφέρον.
Σήµερα τα πάντα πια αλλάζουν ταχύτατα γύρω µας µέσα στο χρόνο, οι κοινωνικές ανάγκες, η πραγµατικότητα εξελίσσονται διαρκώς και τίποτε δεν µένει το ίδιο. Και γεννάται αυτονόητα το ερώτηµα: Είναι σωστό, το δίκαιο να µην αναγνωρίζει την πραγµατικότητα που διαµορφώνει η ίδια η κοινωνία και η εξέλιξή της στο πέρασµα του χρόνου, και να µην προσαρµόζεται ανάλογα;
ηµιυπαίθριου;
∆εύτερος ο θεσµός της χρησικτησίας. Ο νόµος αναγνωρίζει και προστατεύει τον ιδιοκτήτη. Όµως στα 20 χρόνια ο νόµος κάνει στροφή 180 µοιρών και αναγνωρίζει πια τον καταπατητή και τον κλέφτη ως νόµιµο κύριο!
(Χειροκροτήµατα)
Άκουσα µε µεγάλη προσοχή, αλλά και µε ακόµη µεγαλύτερη απογοήτευση την τοποθέτηση του αξιότιµου προέδρου του ΤΕΕ, το οποίο ως σύµβουλος της Πολιτείας έχει βαρύνοντα λόγο στα πολεοδοµικά θέµατα, ότι το ΤΕΕ είναι αντίθετο στην εξεύρεση µια λύσης στο θέµα αυτό, γιατί είναι αντίθετο στη νοµιµοποίηση οποιασδήποτε αυθαιρεσίας και παρανοµίας. Αν όµως το Τεχνικό Επιµελητήριο δεν περιοριζόταν να το λέει σήµερα, αλλά όλα αυτά τα χρόνια είχε αξιώσει από τα µέλη του, µηχανικούς και αρχιτέκτονες, την πλήρη τήρηση του νόµου και την παρεµπόδιση του κλεισίµατος των ηµιυπαίθριων σε όλες τις οικοδοµές, δεν θα είµαστε σήµερα εδώ συγκεντρωµένοι να το συζητάµε! Είναι έτσι, ή δεν είναι; (Χειροκροτήµατα)
Γιατί λοιπόν να µην υπάρξει κάποτε, σήµερα θα έλεγα εγώ, και µια λύση για το θέµα το οποίο µας απασχολεί, αλλά να το αφήνουµε να διαιωνίζεται;
Όµως συνέβη ακριβώς το αντίθετο. Οι µηχανικοί όχι µόνον δεν παρεµπόδισαν το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων, αλλά ανέπτυξαν εξειδικευµένη τεχνική για την lege artis προσθήκη και ενσωµάτωση των κλεισµένων ηµιυπαίθριων στους νόµιµα δοµηµένους χώρους των οικοδοµών, καθιερώνοντας τα «διπλά σχέδια» των οικοδοµών, δηλαδή άλλο σχέδιο εγκρίνει η πολεοδοµία, και µε
50
άλλο σχέδιο τελικά κτίζεται η οικοδοµή! Είναι έτσι, ή δεν είναι; Επίσης οι µηχανικοί φρόντισαν για την κατανοµή των ηµιυπαίθριων σε όλες τις ιδιοκτησίες του κάθε κτιρίου, ώστε να είναι θεσµοθετηµένη και η ενοχή και η σιωπή όλων! Έτσι σήµερα φτάσαµε σε τέτοιο σηµείο σχεδιαστικής και τεχνικής τελειότητας, ώστε οι ηµιυπαίθριοι να είναι απόλυτα και αρµονικά ενταγµένοι στον νόµιµο όγκο των οικοδοµών, και ιδιαίτερα στο σηµείο να θεωρείται ότι την αρχιτεκτονική ενός κτιρίου την βλάπτει όχι όποιος έχει κλείσει τον ηµιυπαίθριό του, αλλά όποιος επιµένει να τον αφήσει ανοικτό!!! (Χειροκροτήµατα)
Στο πρόβληµα αυτό λοιπόν είµαστε όλοι οι εµπλεκόµενοι λίγο ή πολύ συνυπεύθυνοι. Ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, µηχανικοί, αλλά και οι αρµόδιες κρατικές υπηρεσίες που ανέχτηκαν και εκκόλαψαν περαιτέρω το φαινόµενο αυτό, ως µια ακόµη αιτία διαφθοράς. Συνεπώς, όλοι πρέπει να ενδιαφερθούµε να βρεθεί κάποτε µια λύση. Ουδείς δικαιούται να προσποιείται την «αθώα περιστερά» και να δηλώνει ότι είναι αντίθετος στην προσπάθεια επίλυσης του προβλήµατος, ιδιαίτερα όταν αυτός είχε εκ του νόµου το ιδιαίτερο καθήκον να το αποτρέψει!
Όλα αυτά τα χρόνια, ουδείς τεχνικός διαµαρτυρήθηκε έµπρακτα για όλα αυτά. Ακούστηκε ποτέ ότι κάποιος µηχανικός παραιτήθηκε από την επίβλεψη κτιρίου λόγω κλεισίµατος των ηµιυπαίθριων χώρων του; Κι όµως, αν οι τεχνικοί είχαν αντισταθεί, όπως είχαν υποχρέωση, το θέµα σήµερα δεν θα υπήρχε!
Γι’ αυτό κλείνοντας θα καλέσω από το βήµα αυτό τον κ. Πρόεδρο του Τεχνικού Επιµελητηρίου, αλλά και του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, και τους ∆ικαστές του Συµβουλίου της Επικρα51
τείας, οι οποίοι ζουν και αυτοί σ’ αυτή τη χώρα, σ’ αυτή την κοινωνία, και αφουγκράζονται το σφυγµό της, να συνηγορήσουµε όλοι ώστε να βρεθεί µια δίκαιη και βιώσιµη λύση για την απαλλαγή από την «οµηρία» ενός περίπου εκατοµµυρίου οικογενειών σε όλες τις πόλεις της χώρας µας, µε τα εξής κύρια χαρακτηριστικά:
Όσο δε για την µελλοντική αντιµετώπιση του προβλήµατος αυτού, προσωπικά πιστεύω ότι δεν χρειάζονται νέοι νόµοι, αρκούν οι υπάρχοντες, αν εφαρµόζονται απαρέγκλιτα από όλους
52
Και δεν µπορώ βέβαια να µην προσθέσω ότι το δίκιο θα ήταν τα πρόστιµα να καταβληθούν από όλους τους συνυπεύθυνους για το πρόβληµα, κατασκευαστές µηχανικούς και ιδιοκτήτες, και όχι µόνον από τους τελευταίους, όπως δυστυχώς θα συµβεί τελικά...
1. Η λύση δεν θα οδηγεί σε νοµιµοποίηση του εµβαδού του κλεισµένου ηµιυπαίθριου αλλά σε οριστική εξαίρεση από την «κατεδάφισή» του. 2. Η δήλωση του ηµιυπαίθριου θα γίνει απ’ ευθείας από τους πολίτες στα ΚΕΠ ή στις υπηρεσίες του Κτηµατολογίου, και το πρόστιµο θα καταβληθεί στις Τράπεζες όπως καταβλήθηκε το τέλος κτηµατογράφησης. 3. Η δήλωση θα απαλλάσσει τον πολίτη από κάθε άλλη διοικητική, φορολογική ή ποινική συνέπεια, καθώς και από τυχόν ένδικες προσφυγές των συνιδιοκτητών µε αίτηµα το άνοιγµα του ηµιυπαίθριου χώρου. Όχι όµως από την προσθήκη του κλεισµένου εµβαδού στα δηµοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισµού, αν αυτό δεν έχει ήδη γίνει. 4. Το ποσό του ενιαίου διοικητικού προστίµου δεν θα υπερβαίνει µεσοσταθµικά τα 1.000 ευρώ για το µέσο διαµέρισµα κατασκευής µετά το 2003, και τα 500 ευρώ για τα παλαιότερα, δεδοµένου ότι τα πρόστιµα γι’ αυτά, είναι και σήµερα αµελητέα.
τους εµπλεκόµενους, και ο καθένας φέρει «παλικαρίσια» τις συνέπειες των πράξεών του! Σας ευχαριστώ πολύ. (Χειροκροτήµατα)
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Εδώ επιβεβαιώνεται ότι σε όλα τα πράγµατα δεν υπάρχει µία αλήθεια, αλλά πολλές αλήθειες. Ακούσαµε τώρα τη δική σας αλήθεια. Όµως, έχω µία απορία που στο τέλος θα πρέπει να τη συζητήσουµε. Αν νοµιµοποιηθούν οι ηµιυπαίθριοι χώροι, δεν θα µείνουν µε το παράπονο όσοι έχτισαν 5 τ.µ. παραπάνω, έκλεισαν µία πυλωτή, µετέτρεψαν ένα υπόγειο σε χώρο κυρίας χρήσεως …κλπ ΣΤΡΑΤΟΣ ΠΑΡΑ∆ΙΑΣ (∆ικηγόρος, Πρόεδρος της Ελληνικής και της ∆ιεθνούς Οµοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων(UIPI): Ο ηµιυπαίθριος είναι νόµιµη δόµηση, κύριε Πρόεδρε. Ευχαριστούµε, κύριε Παραδιά.
53
ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ (Πρόεδρος Επιστηµονικής Εταιρείας Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, Αντιπρόεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Το λόγο έχει ο κ. Χριστοφιλόπουλος, ∆ικηγόρος, Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών.
Επειδή οι δυο άλλοι οµιλητές κάλυψαν τη νοµική και τεχνική διάσταση εγώ θα ασχοληθώ, για λόγους πληρότητας του θέµατος, όχι µόνο µε τη νοµική αλλά, ευρύτερα, µε την πολιτικοκοινωνική διάστασή του, ως µέλος του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόµων και Χωροτακτών. Θα συνδέσω την εξουσία και την πολιτική µε τον πολεοδοµικό σχεδιασµό και γενικότερα το περιβάλλον, προκειµένου να διαπιστωθεί ο ρόλος και οι ευθύνη του κράτους και ειδικότερα των εκάστοτε κυβερνήσεων αλλά και των διαφόρων άλλων φορέων που αναµιγνύονται στη διαδικασία της δόµησης και πολεοδόµησης των περιοχών της Χώρας και των αιτιών που οδηγούν στην κακοποίηση, µέσω της αυθαίρετης δόµησης γενικά και ειδικότερα της µορφής εκείνης αυθαίρετης δόµησης που προκύπτει από τη µετατροπή του ηµιυπαίθριου σε κλειστό χώρο. Επειδή η προσέγγιση αυτή είναι, από τη φύση της συγκρουσιακή σπεύδω να δηλώσω ότι εκφράζω προσωπική άποψη και δεν εκπροσωπώ ούτε το ∆ικηγορικό Σύλλογο ούτε και το Σύλλογο Πολεοδόµων, των οποίων είµαι µέλος. Στη Βουλή λοιπόν επρόκειτο, µε πρωτοβουλία των αρµόδιων
54
1. Εισαγωγικά- Σύνδεση σχεδιασµού και αυθαίρετης δόµησης µε την εξουσία.
∆ΗΜΗΤΡΗΣ ΧΡΙΣΤΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ (∆ικηγόρος, Καθηγητής Νοµικής Σχολής Πανεπιστηµίου Αθηνών):
υπουργών να κατατεθεί το νοµοσχέδιο για τη ρύθµιση εκ νέου του θέµατος της διαδικασίας έκδοσης οικοδοµικών αδειών. Στο περιεχόµενό του περιλαµβάνονται και ρυθµίσεις που αφορούν τόσο τους υπάρχοντες ήδη αλλά και για τους νέους ηµιυπαίθριους χώρους. Η µετατροπή των στεγασµένων ηµιυπαίθιρων χώρων ελεύθερων σε κλειστούς χώρους κύριας χρήσης (δωµάτια, κουζίνες) αποτελεί την πιο συχνά εµφανιζόµενη περίπτωση αυθαίρετης δόµησης στις εντός σχεδίου περιοχές και ειδικότερα στις πολυόροφες οικοδοµές. Oκτώ στις δέκα πολυκατοικίες έχουν αυθαίρετη µεταβολή του ελεύθερου στεγασµένου χώρου (ηµιυπαίθριου και πυλωτής) σε κλειστό χώρο. Πριν αναλύσω την έννοια, τα δικαιολογητικό λόγο και την παράνοµη µετατροπή του ηµιυπαίθριου σε κλειστό χώρο, θα πρέπει να αναφερθώ στην αυθαίρετη γενικά δόµηση και το ρόλο των εκάστοτε κυβερνήσεων και των άλλων εµπλεκόµενων φορέων στη δηµιουργία της. 2. Η δηµιουργία της αυθαίρετης δόµησης και η αντιµετώπισή της από την εκάστοτε κυβέρνηση
Η αυθαίρετη δόµηση αποτελεί «το καρκίνωµα» του περιβάλλοντος. Οφείλεται κυρίως στην έλλειψη πολιτικής βούλησης ή και την ανικανότητα της Πολιτείας για τη δραστική αντιµετώπισή της αλλά και στη δοµή των πολεοδοµικών διατάξεων, η οποία ευνοεί τη διαµόρφωση του πολεοδοµικού σχεδιασµού ως µέσου διαµόρφωσης πελατειακών σχέσεων και ταµειακής διευκόλυνσης. Από την άλλη µεριά, εφόσον ο πολεοδοµικός σχεδιασµός έχει θεσµοθετηθεί ως µια κλειστή τεχνική διαδικασία, εκτός από το ΥΠΕΧΩ∆Ε, σηµαντικό ρόλο παίζει η επιστηµονικοεπαγγελµατική οµάδα των τεχνικών και το ΤΕΕ που αποτελεί τον επίσηµο τεχνικό σύµβουλο του κράτους και ειδικότερα της εκάστοτε κυβέρνησης. Ακόµη αρκετά υπολογίσιµος είναι ο ρόλος των κατασκευαστών
55
αυθαιρέτων αλλά και των ιδιοκτητών τους αλλά και των αγοραστών ακινήτων ειδικότερα: Α. Ο ρόλος του κράτους και ειδικότερα της εκάστοτε κυβέρνηση στη δηµιουργία και την αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµησης
Τις περισσότερες όµως φορές η αυθαίρετη δόµηση και γενικότερα ο πολεοδοµικός σχεδιασµός, αντιµετωπίστηκε, όχι ως υποχρέωση δραστικής πάταξής της, αλλά ως µέσο διαµόρφωσης πελατειακών σχέσεων. Μάλιστα, τις τελευταίες δεκαετίες, η κυβερνητική αδιαφορία και αδυναµία της επίλυσης των διαφόρων πολεοδοµικών θεµάτων, µετατράπηκε σε µέσο ταµειακής διευκόλυνσης. Άλλωστε ο θεσµοθετηµένος χαρακτήρας του πολεοδοµικού σχεδιασµού ως τεχνικοδιοικητικής διαδικασίας παραγωγής σχεδιαγραµµάτων χωρίς κοινωνικοοικονοµικό υπόβαθρο και η δοµή και το περιεχόµενο των πολεοδοµικών διατάξεων, που απαρτίζουν το σύστηµα πολεοδοµικού σχεδιασµού, είναι τέτοιες ώστε να παρέχεται η δυνατότητα χρησιµοποίησής τους για τους ιδιοτελείς αυτούς σκοπούς. Θα αναφερθώ εν συντοµία σε δυο χαρακτηριστικές περιπτώσεις:
Το κράτος και ειδικότερα οι εκάστοτε κυβερνήσεις των δυο εναλλασσόµενων στην εξουσία κοµµάτων, που είναι οι βασικοί συντελεστές του γερασµένου και ξεπερασµένου, σήµερα πολιτικού συστήµατος, σε ελάχιστες περιπτώσεις έδειξαν κάποια περιβαλλοντική ευαισθησία.
Α. Ένταξη περιοχών στο σχέδιο χωρίς την ύπαρξη ευρύτερου σχεδιασµού και επιστηµονικών αλλά κοµµατικών κριτηρίων.
56
Β. ∆ηµιουργία συνοικιών - κηπουπόλεων και συνοικιών πυκνοδοµηµένων στα όρια της βιωσιµότητας. Η επιλογή εφαρµογής του συγκεκριµένου οικοδοµικού συστήµατος και του καθορισµού του συντελεστή δόµησης σε ορισµένη περιοχή δεν γινόταν όχι µε αντικειµενικά πολεοδοµικά κριτήρια αλλά µε την πίεση και συναλλαγή των διαφόρων ισχυρών οµάδων συµφερόντων µε την εκάστοτε κυβέρνηση. Έτσι, οι οµάδες αυτές πίεζαν και πετύχαιναν καλλίτερο πολεοδοµικό περιβάλλον µε την εφαρµογή του πανταχόθεν οικοδοµικού συστήµατος σε συνδυασµό µε χαµηλούς συντελεστές δόµησης (βόρεια και νότια προάστια Αθήνας). Αντίθετα, στις άλλες περιοχές (κυρίως τα δυτικά προάστια αλλά και τις κεντρικές περιοχές) εφαρµοζόταν το συνεχές οικοδοµικό σύστηµα, το οποίο µε τους υψηλούς συντελεστές και την πολυκατοικιοποίηση οδηγούσε σε απαράδεκτα υψηλές πυκνότητες και υποβαθµισµένο περιβάλλον. Όπως θα δούµε πιο κάτω αυτή την «ταξική»
57
Με τη δηµοσίευση του ν.δ/τος της 17-7-1923 «περί σχεδίων πόλεων κλπ., του πρώτου και βασικού πολεοδοµικού νόµου, που ίσχυσε ως αποκλειστικό θεσµικό πλαίσιο δηµιουργίας και οργάνωσης των οικισµών της Χώρας µέχρι τέλος της δεκαετίας του 1970 και στη συνέχεια περιορίστηκε κυρίως σε τροποποιήσεις εγκεκριµένων σχεδίων, ολόκληρος ο ελληνικός χώρος χωρίζεται, εντελώς αυθαίρετα, χωρίς επιστηµονικά κριτήρια (µορφολογία της περιοχής, ύπαρξη ευρύτερου σχεδιασµού κλπ.). Εφόσον δεν υπάρχουν επιστηµονικά κριτήρια, η ένταξη περιοχών στο σχέδιο γίνεται αντικείµενο συναλλαγής µεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων και της εκάστοτε κυβέρνησης. Το σύστηµα του δικοµµατισµού χρησιµοποιεί το σχεδιασµό ως µέσο διαµόρφωσης πελατειακών σχέσεων. Οι µεν ιδιοκτήτες ακινήτων πιέζουν για την ένταξη στο σχέδιο λόγω των προφανών πολλαπλών ωφελειών που συνεπάγεται αυτή, η δε κυβέρνηση ενδίδει στην πίεση αυτή ανάλογα µε τα πολιτικά οφέλη που αποκοµίζει. Τα επιστηµονικά κριτήρια ένταξης αντικαθίστανται από τα κοµµατικά.
Η, εκτός των άλλων αιτιών, που θα αναφερθούν πιο κάτω, πελατειακή αντιµετώπιση του πολεοδοµικού σχεδιασµού οδήγησε, και στην αυθαίρετη δόµηση. Ενώ η δόµηση των ακινήτων έπρεπε να γίνεται σε εντός σχεδίου περιοχές, η εκάστοτε κυβέρνηση την επεκτείνει µε την πίεση κυρίως των διαφόρων κοµµαταρχών και στις εκτός σχεδίου περιοχές. Με την ανοχή του κράτους η δόµηση επεκτείνεται και σε γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστους χώρους και συνεπώς µη οικοδοµήσιµα.
διάκριση των οικισµών των προϊσχυσάντων Γενικών Οικοδοµικών Κανονισµών (ΓΟΚ) κατάργησε, ο ισχύων ΓΟΚ (ν. 1577/1985, όπως συµπληρώθηκε και τροποποιήθηκε ιδίως µε το ν. 2831/ 2000) µε τις νέες καινοτοµίες του1.
Από την άλλη µεριά η διαδικασία έκδοσης αδειών οικοδοµής οδηγεί σε ελλιπή έλεγχο των οικοδοµικών εργασιών µε συνέπεια τη δηµιουργία της αυθαίρετης δόµησης. Η άδεια οικοδοµής εκδίδεται µε ευθύνη µόνον του ιδιοκτήτη. Η πολεοδοµική υπηρεσία µετά την έκδοση της άδειας παρεµβαίνει µόνον αν υπάρχει κάποια καταγγελία. Αυτό παρέχει τη δυνατότητα πλήθους αυθαιρεσιών. Η πρώτη προσπάθεια αντιµετώπισης της αυθαίρετης δόµησης έγινε µε το π.δ/γµα της 18-3-1926 µε πρόβλεψη κατεδάφισης των αυθαιρέτων, πλην όµως δεν υπήρξε πολιτική βούληση για την αποτελεσµατική αντιµετώπισή της. Έτσι η αυθαίρετη δόµηση προχωρεί συνεχώς αυξανόµενη.
Μετά τη µεταπολίτευση η αυθαίρετη δόµηση συνεχίζεται ακάθεκτη, τόσο στις εντός όσο και τις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές, ελλείψει πολιτικής βούλησης για την παράταξη, ύπαρξης οργανωτικών προβληµάτων και πληµµελούς ελέγχου των οικο58
Παρά τη θέσπιση των συνταγµατικών κατευθύνσεων και της ευθύνης του κράτους για την προστασία του περιβάλλοντος, η αµέσως µετά τη µεταπολίτευση κυβέρνηση την υποχρέωση και ανικανότητά της πάταξης της αυθαίρετης δόµησης, όπως είχε υποχρέωση από το Σύνταγµα, προτίµησε να την εκµεταλλευτεί πελατειακά και ταµειακά. Με το νόµο 720/1977 παρέχεται η δυνατότητα, εξαίρεσης από την κατεδάφιση του αυθαιρέτου µε την υποβολή µιας σχετικής δήλωσης και καταβολής ορισµένου χρηµατικού ποσού (εισφοράς). Με το νόµο αυτό θεσµοθετείται για πρώτη φορά η αθέµιτη συναλλαγή µεταξύ κράτους και ιδιοκτητών αυθαιρέτων. Είναι το πρώτο σύνθηµα που εµφανίστηκε «αν το δηλώσεις θα το σώσεις». Η αυτόµατη, και χωρίς εξέταση κατά περίπτωση, εξαίρεση από την κατεδάφιση που θεσπίζει ο πιο πάνω νόµος, κρίθηκε από το ΣτΕ ότι έρχεται σε αντίθεση µε το άρθρο 24 του Συντάγµατος. Έτσι, η τότε κυβέρνηση δεν µπόρεσε να εκµεταλλευτεί πελατειακά και εισπρακτικά, όπως επιθυµούσε, την αυθαίρετη δόµηση, σε βάρος βέβαια του περιβάλλοντος, παρά το γεγονός ότι το ∆ικαστήριο έκανε µια παραχώρηση, δηλαδή θεώρησε ανεκτή συνταγµατικά την δυνατό59
Β. Η εκµετάλλευση της ανικανότητας αντιµετώπισης της αυθαίρετης δόµησης µε τη µετατροπή της σε αθέµιτη συναλλαγή
δοµικών δραστηριοτήτων, µέσω της παροχής ή αδειών οικοδοµής. Η ανέγερση αυθαιρέτων κατασκευών προκαλεί βλάβη ή αλλοίωση περιβάλλοντος φυσικού και οικιστικού και εµποδίζει την επίτευξη του συνταγµατικού σκοπού (ορθολογική ανάπτυξη και λειτουργικότητα των οικισµών της χώρας µε συνέπεια να χειροτερεύουν οι όροι διαβίωσης των πολιτών), πράγµα που, κατά την πάγια νοµολογία του ΣτΕ, έρχεται σε αντίθετη µε το άρθρο 24 του Συντάγµατος. Για το λόγο αυτό η Πολιτεία έχει υποχρέωση και όχι διακριτική ευχέρεια να προβαίνει στην κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών.
Έτσι, µε το ν. 1337/1983 (άρθρα 15-12, 381-409 ΚΒΠΝ), όπως συµπληρώθηκε αργότερα θεσπίζεται ένα νέο πλήρες και αυτοτελές σύστηµα όχι πάταξης της αυθαίρετης δόµησης αλλά αναστολής και στη συνέχεια εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών για λόγους. Ο τότε Υπουργός δικαιολόγησε την εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων των µικροϊδιοκτητών, επικαλούµενος την υποχρέωση ειδικής φροντίδας του κράτους για απόκτηση κατοικίας από αυτούς που την στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς που θεσπίζεται µε την παραγρ. 4 του άρθρου 21 του Συντάγµατος. Γι’ αυτό και µε δόση υπερβολής δήλωσε ότι «πρέπει να στηθεί άγαλµα στον αυθαιρετούχο οικιστή που κατάφερε να στεγαστεί µόνος τους χωρίς τη
60
Η νέα κυβέρνηση που προέκυψε από τις εκλογές του 1981 θα περίµενε κάποιος να αντιµετώπιζε µε ένα άλλο πνεύµα το θέµα των αυθαιρέτων. ∆ηλαδή, µη υπολογίζουσα το πολιτικό κόστος και αποδοκι- µάζοντας τη συναλλαγή της προηγούµενης κυβέρνησης, θα ασκούσε µια νέα κοινωνική και πολεοδοµική πολιτική και πολιτική γης, σύµφωνα µε τις εξαγγελίες της. Αντίθετα η κυβέρνηση προτίµησε να εκµεταλλευτεί την ως άνω παραχώρηση του ΣτΕ σχετικά µε την εξαίρεση από την κατεδάφιση όχι αυτόµατα αλλά κατά περίπτωση από ειδική επιτροπή.
Η αυθαίρετη δόµηση, µε την ανοχή ή ανικανότητα της κυβέρνησης, συνεχίζει την ανοδική πορεία της. Την περίοδο της δεκαετίας του 1980 βρίσκεται στο αποκορύφωµά της, απλωµένη σε όλες σχεδόν τις περιοχές εντός και εκτός σχεδίου, σε φυσικά οικοσυστήµατα (προστατευτέες περιοχές κλπ.). Εκτός από τις αυθαίρετες κατασκευές έχουν δηµιουργηθεί και ολόκληροι οικισµοί πρώτης αλλά και δεύτερης κατοικίας.
τητα, την οποία δεν αξιοποίηση, της κατά περίπτωση εξαίρεσης από την κατεδάφιση, από ειδική επιτροπή.
Ως προς την ατοµική εξαίρεση από την κατεδάφιση ο νόµος κάνει διάκριση µεταξύ παλαιών (ανέγερση πριν το 1983) και νέων (µετά το 1983 αυθαιρέτων). Με διαφορετική αντιµετώπιση. Ως προς τα παλαιά αυθαίρετα διατηρήθηκε µεν ο κανόνας της κατεδαφίσεως, µε παράλληλη όµως πρόβλεψη δυνατότητας εξαιρέσεώς τους από την κατεδάφιση. Έτσι, επιτρέπεται η εξαίρεση από την κατεδάφιση εφόσον προηγουµένως υποβληθεί σχετική δήλωση και ύστερα από κρίση της αρµόδιας πολεοδοµικής αρχής ότι για τη συγκεκριµένη αυθαίρετη κατασκευή πληρούνται ορισµένες προϋποθέσεις και δεν συντρέχουν τα αντικειµενικά και απόλυτα κωλύµατα που προβλέπονται από τις διατάξεις αυτές. Έτσι, κυριαρχεί και υλοποιείται το σύνθηµα, «αν το δηλώσεις θα το σώσεις».
βοήθεια του κράτους». Ο νόµος αυτός περιλαµβάνει ρυθµίσεις όχι µόνον για την ατοµική αλλά και η συλλογική εξαίρεση από την κατεδάφιση, µε την έννοια της ένταξης κατά προτεραιότητα περιοχών αυθαιρέτων στο σχέδιο πόλεως. Μάλιστα απαλλάσσει ο νόµος τους µικροϊδιοκτήτες αυθαιρέτων από την εισφορά σε γη την οποία βέβαια δεν αναπληρώνει το κράτος, µε συνέπεια τη µεγάλη δυσαναλογία δοµηµένων και κοινόχρηστων χώρων και διαµόρφωσης περιβάλλοντος στα όρια της βιωσιµότητας.
Ως προς τα νέα αυθαίρετα (µετά το 1983) η σχετική διάταξη του άρθρου 17, εναρµονισµένη µε το άρθρο 24 του Συντάγµατος, επιβάλλει την υποχρεωτική, χωρίς εξαιρέσεις, κατεδάφισή τους. Η εφαρµογή της διάταξης αυτή έχει γίνει σε µικρή έκταση. Από τα κτίρια που έχουν κριθεί κατεδαφιστέα ελάχιστα µέχρι σήµερα έχουν κατεδαφιστεί. Σηµαντική στην αύξηση της αυθαίρετης δόµησης είναι και η παραγρ. 3 του άρθρου 22 του ΓΟΚ (ν.1577/1985)όπως ισχύει µετά το ν. 2831/2000, η οποία αναφέρεται σε νοµιµοποίηση αυ61
Από την άλλη πλευρά η όλη συµπεριφορά και αντιµετώπιση της αυθαίρετης δόµησης από τις εκάστοτε κυβερνήσεις δηµιούργησε στους πολίτες την πεποίθηση ότι µπορούν να κτίζουν αυθαίρετα και αν ανακαλυφθούν κάποια στιγµή η κυβέρνηση για κοµµατικούς και εισπρακτικούς λόγους θα τους δικαιώσει. Συνειδητοποίησαν ακόµη ότι η έλλειψη αποτελεσµατικής οργάνωσης της ∆ιοίκησης δεν της επιτρέπει κάποιο δραστικό έλεγχο και έτσι θεώρησαν ότι το αυθαίρετο «µπορούν να το σώσουν, χωρίς να το δηλώσουν». Έτσι η κυβέρνηση, για να τους δελεάσει να υποβάλουν σε δηλώσεις «νοµιµοποίησης» των αυθαιρέτων αναγκάζεται να προβεί σε εκπτώσεις και διευκoλύνσεις, προκειµένου να εκµεταλλευτεί ευκολότερα την «τακτοποίηση». Με την αυθαίρετη δόµηση οι φαύλες και ανίκανες κυβερνήσεις κυρίως µετά τη µεταπολίτευση κατάφεραν, να νοµιµοποιήσουν την παρανοµία και να γελοιοποιήσουν τη νοµιµότητα. 3. Ηµιυπαίθριοι χώροι: Η συχνότερα εµφανιζόµενη περί62
θαίρετης κατασκευής µε τις προϋποθέσεις που ορίζονται σ’ αυτή και η οποία υφίσταται καταστρατηγήσεις. Η διάταξη αυτή για πρώτη φορά αναφέρεται όχι σε εξαίρεση αλλά νοµιµοποίηση του αυθαιρέτου. Με τη διάταξη αυτή ο πολίτης έχει την εντύπωση ότι µπορεί να οικοδοµήσει χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση της άδειας και αν ανακαλυφθεί, το µε χωρίς άδεια αυθαίρετο, εφόσον δεν υπάρχει παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων, µπορεί να «νοµιµοποιήσει» µε την έκδοση της σχετικής αδείας. Η διαφορετικά, µε τη διάταξη αυτή επιβάλλεται η κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών ακόµη και αν δεν παραβιάζουν τις πολεοδοµικές διατάξεις, εκτός αν οι ενδιαφερόµενοι µεριµνήσουν για την έκδοση ή αναθεώρηση των οικοδοµικών αδειών, δυνάµει των οποίων θα έπρεπε να είχαν κατασκευαστεί τα οικοδοµήµατα (ΣτΕ 3610/2007).
Οι ηµιυπαίθροι χώροι ως στοιχείο του κτιρίου (διαµερίσµατος κλπ.) θεσµοθετείται για πρώτη φορά µε τον ισχύοντα ΓΟΚ. Τον ορισµό του Η.Χ. δίνει η παραγρ. η παρ.32 του άρθρου 2 του ΓΟΚ σύµφωνα µε την οποία «Ηµιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασµένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η µία τουλάχιστον πλευρά είναι (υποχρεωτικά) ανοικτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσµετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή µη στοιχεία και χρησιµοποιείται για τη µετακίνηση και προσωρινή παραµονή ανθρώπων». Α. ∆ικαιολογητικός λόγος δηµιουργίας των ηµιυπαίθριων χώρων
πτωση αυθαίρετης δόµησης στις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές µε τη µετατροπή τους σε κλειστούς χώρους
Ο νέος ΓΟΚ (ν. 1577/1985,όπως ισχύει µετά το ν. 2831/2000) κατάργησε τα συστήµατα δόµησης, η επιλογή των οποίων γινόταν συνήθως, µε κοµµατικά κριτήρια για τη διαµόρφωση καλού ή µη περι- βάλλοντος. Στην προσπάθειά του να αποφύγει τη χρησιµοποίησή του ως µέσου διαµόρφωσης πελατειακών σχέσεων (κατ’ επιλογή εφαρµογή των οικοδοµικών συστηµάτων) παρουσιάζει, σχέση µε τους προηγούµενους ΓΟΚ, αρκετές καινοτοµίες, µεταξύ των οποίων περιλαµβάνονται οι ρυθµίσεις των άρθρων 7-11 που αφορούν το νέο τρόπο δόµησης των ακινήτων ο οποίος επιδιώκει να συνδυάσει τη δοµική εκµετάλλευση των ακινήτων µε την προστασία του περιβάλλοντος και γενικά την αναβάθµιση της ζωής των πολιτών (δηµιουργία καλλίτερου πολεοδοµικού περιβάλλοντος, µε την ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, την ογκοπλαστική ανάπτυξη του κτιρίου-ιδεατό στερεό). Ακόµη στις νέες καινοτοµίες περιλαµβάνεται και η διάκριση των
63
Ειδικότερα ο νέος ΓΟΚ θέλησε να αντικαταστήσει τα αντιαισθητικά τσιµεντόκουτα (πολυκατοικίες) µε αισθητικά και λειτουργικά καλλίτερα κτίρια. Για να σταµατήσει η κατασκευή εξωστών-διαδρόµων γύρω στα κτίρια, και γενικότερα για να αντικατασταθούν οι δυσλειτουργικές προεκτάσεις των ταρατσών (εξωστών) χωρίς στην πραγµατικότητα να προσφέρουν τίποτε στη βελτίωση της ζωής, προβλέφθηκε η κατασκευή εξωστών και ηµιυπαιθρίων χώρων. Ακόµη µέσω ηµιυπαίθριων χώρων οι εγκλωβισµένοι στους κλειστούς χώρους θα µπορούσαν να απολαύσουν και τον περιβάλλοντα φυσικό χώρο λόγω της ευνοϊκών κλιµατικών συνθηκών της Χώρας µας. Με την πρόβλεψη αυτή των ηµιυπαίθριων χώρων κάθε κατοικία µπορεί να έχει τον αναγκαίο υπαίθριο χώρο της, ο οποίας διατάσσεται κατά την κρίση του µελετητή. Για παράδειγµα για µια κατοικία 100 τ.µ. προβλέπονται ανοικτοί χώροι είτε σαν εξώστες είτε σαν ηµιυπαίθριοι, συνολικού εµβαδού 40 τ.µ. Β. Προϋποθέσεις δηµιουργίας ηµιυπαίθριων χώρων
κτιρίων σε υψηλά και χαµηλά.
Το άρθρο 11 του ΓΟΚ αφορά τα λειτουργικά και διακοσµητικά στοιχεία στις όψεις των κτιρίων και περιλαµβάνει ρυθµίσεις για την κατασκευή των εξωστών και ηµιυπαίθριων χώρων. Σύµφωνα µε την παρ. 2 Εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειας έως 40% αυτής που επιτρέπεται να δοµηθεί συνολικά στο οικόπεδο δεν υπολογίζονται στο σ.δ. Για την εφαρµογή της παραγρ. αυτής οι ηµιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µ. και βάθος µικρότερο ή ίδιο µε το πλάτος τους. Από το ανωτέρω ποσοστό οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20% του σ.δ.
64
Ο ως άνω σκοπός του ΓΟΚ, για τους ηµιυπαίθριους χώρους (αισθητική και λειτουργικότητα των κτιρίων καθώς και απόλαυση, από τον κλειστό χώρο του ελεύθερου χώρου, παραµορφώθηκε και οδήγησε σε αντίθετα αποτελέσµατα βλάβης του περιβάλλοντος. Κάθε στεγασµένος ηµιυπαίθριος χώρος κατά την ως άνω έννοια αλλά και γενικότερα κάθε ελεύθερος ηµιυπαίθριος χώρος (ως λ.χ. αυτός που δηµιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστηλώµατα - πυλωτή) γίνεται αντικείµενο κερδοσκοπικής εκµετάλλευσης κυρίως από τους περισσότερους κατασκευαστές (πωλητές), οι οποίοι συνάπτουν λεόντειες συµφωνίες µε αγοραστές-ιδιοκτήτες, είτε µε το κλείσιµό τους (ηµιυπαίθριων χώ-ρων) είτε µε την αλλαγή χρήσης του (πυλωτή). Αυτό γίνεται σχεδόν σε κάθε πολυκατοικία καθόσον για τα χαµηλά κτίρια δεν ισχύουν οι διατάξεις των ηµιυπαίθριων χώρων. Η παράνοµη µετατροπή αυτή του ηµιυπαίθριου χώρου σε κλειστό χώρο αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή, εφόσον οι κλειστοί χώροι προσµετρώνται στο συντελεστή, ο οποίος και αυξάνεται. Έτσι το διαµέρισµα µεγαλώνει εφόσον προστίθεται σ’ αυτό το νέο δωµάτιο (πρώην ηµιυπαίθριος χώρος). Αυτό έχει ως συνέπεια οι ηµιυπαίθριοι χώροι όχι µόνον να µην εκπληρώνουν το σκοπό τους για τον οποίο προβλέφθηκαν αλλά και να αποτελούν τη συχνότερη αιτία αυθαίρετων κατασκευών µε τη µετατροπή τους αυτή σε δωµάτια κύριας χρήσης. Η αυθαίρετη µετατροπή του ηµιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης (δωµάτιο) συνεπάγεται αύξηση του συντελεστή δόµησης στο σύνολο κατά 20% εφόσον σύµφωνα µε το το άρθρο 11 του
65
Α. Μη εκπλήρωση (καταστρατήγηση) του σκοπού του ηµιυπαίθριου χώρου: Μετατροπή του σε αντικείµενο κερδοσκοπικής εκµετάλλευσης - πολεοδοµικές συνέπειες
4. Η παράβαση των διατάξεων του ΓΟΚ για τους ηµιυπαίθριους χώρους. ∆ηµιουργία αυθαιρέτου κτίσµατος ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης
ΓΟΚ οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόµησης. Η αύξηση αυτή του σ.δ., µε το κλείσιµο του ηµιυπαιθρίου χώρου χειροτερεύει τους όρους διαβίωσης και συνεπώς αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγµατος. Β. ΄Αλλες συνέπειες
Το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων, εκτός από παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων έχει και άλλες κυρίως φορολογικές, ειδικότερα: α) ο αγοραστής αποφεύγει το φόρο µεταβίβασης που αντιστοιχεί στον κλειστό χώρο. Στην περίπτωση όµως που αποκαλυφθεί η παρανοµία αυτή ο αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει πρόσθετο φόρο και πρόστιµο. β) Αν ο κλειστός χώρος δεν δηλώνεται στη ∆ΟΥ και δεν εµφανίζεται στο συµβόλαιο αγοραπωλησίας ο αγοραστής, στην περίπτωση που θα αποκαλυφθεί και θα υποστεί πρόσθετους φόρους και πρόστιµα. γ) Αν τακτοποιηθεί το ακίνητο µε τον κλειστό χώρο φορολογικά, αυτό δεν σηµαίνει ότι τακτοποιείται και πολεοδοµικά εφόσον πρόκειται για αυθαίρετο. δ) Αν κλειστεί ο ηµιυπαίθριος χώρος αυτό έχει ως συνέπεια την άρση της προβλεπόµενης απαλλαγής από το τεκµήριο της απόκτησης κατοικίας. ∆ηλαδή το κλείσιµο αυτό οδηγεί στην υπέρβαση του ορίου των 120 τ.µ. και συνεπώς αίρεται η προβλεπόµενη απαλλαγή από το τεκµήριο της απόκτησης της πρώτης κατοικίας. Η τακτοποίηση φορολογικά του θέµατος της µετατροπής των ηµιυπαίθριων χώρων δεν συνεπάγεται και πολεοδοµική τακτοποίηση καθόσον ο κλειστός χώρος ως αυθαίρετο κτίσµα πρέπει να καταβάλει το πρόστιµο ανέγερσης και το πρόστιµο διατήρησης. 5. Η εκ µέρους της σηµερινής κυβέρνησης θεσµική αντιµετώπιση του θέµατος της αυθαίρετης µετατροπής του ηµιυ66
παίθριου σε κλειστό χώρο: ευκαιρία για είσπραξη χρηµάτων.
Πρώτα όµως πρέπει µε προπαγάνδα να δηµιουργηθεί το κατάλληλο κλίµα. ∆ιαφηµιστικές πινακίδες στο µετρό: «Υπουργείο ΠΕΧΩ∆Ε: 11 εκατοµµύρια υπεύθυνοι πολίτες για το Περιβάλλον. Περιβάλλον όλοι µαζί. Πρώτος εσύ. Το Περιβάλλον µας χρειάζεται όλους. Πρώτος εσύ.» Συµπληρώνω τη διαφήµιση: «Πρώτος εσύ, χαζέ νόµιµε πολίτη, γιατί εγώ ως Υπουργός-προστάτης του Περιβάλλοντος µπορώ και το κακοποιώ, έτσι «γουστάρω» και κτίζω αυθαίρετο το οποίο νοµιµοποιώ στη συνέχεια και βρίσκεται σε ζώνη απόλυτης προστασίας. Άλλωστε σ’ αυτό βοηθάει και η άριστη εικόνα που έχω φτιάξει αλλά και το µαχαίρι που κρατώ και µοιράζω την πίτα των δηµοσίων έργων κατά βούληση». II. Οι ρυθµίσεις του υπό κατάθεση νοµοσχεδίου, όπως έχουν διαρρεύσει στα ΜΜΕ αφορούν κυρίως τη νέα διαδικασία έκδοσης
67
Αντί προστασίας του περιβάλλοντος από το «καρκίνωµα» της αυθαίρετης δόµησης, η σηµερινή κυβέρνηση προτίµησε να εκµεταλλευτεί την ανικανότητά της, αντικαθιστώντας την µε ταµειακή διευκόλυνση.
I. Από το 2004 που ανέλαβε η κυβέρνηση µέχρι σήµερα δεν έγινε καµιά προσπάθεια όχι µόνον για την πάταξη της αυθαίρετης δόµησης αλλά και ο πολεοδοµικός σχεδιασµός οδηγήθηκε σε τέλµα (εκατοντάδες Πολ. Μελ. ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ σκονίζονται στα ντουλάπια του ΥΠΕΧΩ∆Ε µε συνέπεια τη συνεχιζόµενη εξάπλωση της αυθαίρετης δόµησης: Σήµερα καθένας κτίζει όπου θέλει, όπως θέλει και όταν θέλει. Υπήρξε κάποια νύξη για αντιµετώπισή της µε το Εθνικό Χωροταξικό αλλά δεν προχώρησε. Άλλωστε ποιος να αντιµετωπίσει την αυθαίρετη δόµηση: ο ΥΠΕΧΩ∆Ε που εξαίρεσε το αυθαίρετό του, που βρίσκεται σε ζώνη απόλυτης προστασίας, µε την καταβολή προστίµου;
των αδειών οικοδοµής και ρυθµίσεις για τους ηµιυπαίθριους χώρους, ειδικότερα:
Έτσι, οι διάφορες σκόπιµες εξαγγελίες του ΥΠΕΧΩ∆Ε σχετικά µε το νοµοσχέδιο για επικοινωνιακούς λόγους και η σθεναρή αντίσταση του ΤΕΕ όσον αφορά την ευθύνη των τεχνικών είχε ως αποτέλεσµα να παραµένει µέχρι πρόσφατα στο στάδιο της 6ης εξαγγελίας από τότε που ανέλαβε το Υπουργείο. Όµως η σθεναρή
68
O τρόπος έκδοσης επηρεάζει άµεσα την αυθαίρετη δόµηση. Ο έλεγχος των οικοδοµικών εργασιών γίνεται από το κράτος µέσω της παροχής ή µη αδείας οικοδοµής. Ο έλεγχος αυτός δεν είναι αποτελεσµατικός και αποτελεί µια από τις κύριες αιτίες της αυθαίρετης δόµησης. Το αρχικό περιεχόµενο του νοµοσχεδίου ήταν αρκετά ενδιαφέρον γιατί θεσµοθετούσε µια ενεργότερη συµµετοχή των µηχανικών στον έλεγχο αυτό των οικοδοµικών εργασιών και συνεπώς στον περιορισµό της αυθαίρετης δόµησης. Είναι γνωστό το πόσο σηµαντική είναι η συµβολή του ΤΕΕ στην αναπτυξιακή πορεία της Χώρας. Όµως το ΤΕΕ δεν πρέπει να περιορίζεται µόνον στην συντεχνιακή προστασία των µελών. Η ανάληψη σηµαντικών τοµέων πολιτικής (υγεία, σχεδιασµός, πολεοδοµία, δικαιοσύνη) από αντίστοιχες επιστηµονικοεπαγγελµατικές τεχνοκρατικές οµάδες τεχνικών, γιατρών, δικηγόρων κλπ. αποβαίνει τελικά υπέρ του κοινωνικού συνόλου λόγω των εχέγγυων που παρέχουν, ως λ.χ. ειδική επιστηµονική κατάρτιση, δόση όρκου, αναγνώριση του συλλόγου τους από το κράτος κλπ.). Παρόλα αυτά το ΤΕΕ επιµένει σταθερά όσον αφορά τον έλεγχο των οικοδοµικών εργασιών µέσω των αδειών οικοδοµής στη µη ανάληψη ευθύνης. Έτσι, η άδεια οικοδοµής χορηγείται στον ιδιοκτήτη µε αποκλειστική ευθύνη του. Άλλωστε δεν είναι οργανωµένος σε κάποια συντεχνία για να προστατευτεί.
A. Σχετικά µε τη διαδικασία έκδοσης των αδειών οικοδοµής.
αντίσταση του ΤΕΕ είχε ως αποτέλεσµα της την απάλειψη από το νοµοσχέδιο των σχετικών διατάξεων και έτσι τελικά το νοµοσχέδιο, εφόσον δεν θεσπίζεται ενεργότερη συµµετοχή των τεχνικών ελάχιστα θα διαφέρει από το ήδη ισχύον καθεστώς της έκδοσης αδειών οικοδοµής του 1993. Θα πρέπει να σηµειωθεί ότι για να ενδώσουν οι τεχνικοί το νοµοσχέδιο επιβάλλει την υποχρέωση σύνταξης σχεδιαγράµµατος από µηχανικό που να απεικονίζεται ο παράνοµος ηµιυπαίθριος χώρος. Έτσι αντί ευθύνης παρέχεται και σχετική ωφέλεια. Περιλαµβάνει ρυθµίσεις που αφορούν κυρίως τους υπάρχοντες αλλά και τους νέους ηµιυπαίθριους χώρους. Οι υπάρχοντες ηµιυπαίθριοι χώροι έπαυσαν, σχεδόν στο σύνολό τους να επιτελούν το σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκαν, δηλαδή την µέσω του κλειστού χώρου απόλαυση και του φυσικού περιβάλλοντος, πράγµα που επιτρέπουν οι κλιµατικές συνθήκες της Χώρας µας. Η κυβέρνηση, µε τη γνωστή έλλειψη περιβαλλοντικής ευαισθησίας δεν επιδιώκει να προστατεύσει το περιβάλλον, όπως έχει υποχρέωση από το Σύνταγµα αλλά να µαζέψει «ζεστό» χρήµα, µέσω της αθέµιτης συναλλαγής, για να διευκολυνθεί στη διατήρηση της εξουσίας. Όµως έχει δηµιουργηθεί ένα αδιέξοδο γιατί δεν µπορεί να εφεύρει τον όρο εκείνο της τακτοποίησης, δηλαδή του βολέµατος των αυθαίρετων χώρων που θα της εξασφαλίσει τη χρηµατική διευκόλυνση χωρίς να κινδυνεύει από το «κακό» ΣτΕ, που δεν κατάφερε να το «κλαδέψει» µέσω του τότε υπουργού δικαιοσύνης. Με διάφορα τεχνάσµατα προσπαθεί να το παρακάµψει. Γνωρίζει ότι νοµιµοποίηση των αυθαιρέτων δεν µπορεί να γίνει. Έτσι, ψάχνει να λύσει το θέµα µε παραπλανητι69
Α. Σχετικά µε τους ηµιυπαίθριους χώρους
1. Οι υπάρχοντες ηµιυπαίθριοι χώροι
Ανοίγω µια παρένθεση: Μεταξύ της εξαίρεσης από την κατεδάφιση και της νοµιµοποίησης υπάρχει σκόπιµη σύγχυση. Πολλοί την εξαίρεση αυτή την αποκαλούν ή τη θεωρούν λανθασµένα βέβαια νοµιµοποίηση. Και οι δύο οδηγούν στην «τακτοποίηση» του αυθαιρέτου. ∆ηλαδή η «τακτοποίηση» µπορεί να εµφανιστεί µε τη µορφή, είτε της εξαίρεσης από την κατεδάφιση, είτε της νοµιµοποίησης του αυθαιρέτου. Εννοιολογικά δεν ταυτίζονται οι όροι. Νοµιµοποίηση σηµαίνει τη διαδικασία και την πράξη µε την οποία κάτι παράνοµο εξοµοιώνεται γίνεται νόµιµο. Συνεπώς µε τη νοµιµοποίηση η αυθαίρετη κατασκευή γίνεται νόµιµη και αίρονται όλες οι συνέπειες (αστικές και ποινικές κλπ.). Τέτοια τακτοποίηση, µε την έννοια της νοµιµοποίησης, που αντίκειται ευθέως στην ως άνω συνταγµατική διάταξη δεν τόλµησε ο νοµοθέτης. Άλλωστε στις σχετικές µε την αυθαίρετη δόµηση ρυθµίσεις δεν αναφέρεται ο όρος νοµιµοποίηση, παρά µόνο στην παραγρ. 3 του άρθρου 19 του ν. 2831/2000 µε την οποία αντικαταστάθηκαν τα 4 τελευταία εδάφια της παραγρ. 3 του άρθρου 22 του ΓΟΚ (ν. 1577.1985). Όµως και µε τη διάταξη αυτή «νοµιµοποίηση» σηµαίνει ότι η κατασκευή παύει να είναι κατεδαφιστέα, χωρίς να αίρονται και οι άλλες συνέπειες της αυθαίρετης κατασκευής. Αυτή αποτελεί το «χωνευτήρι» για τις παντός είδους εξαιρέσεις από την κατεδάφιση. Τη διάταξη αυτή επικαλέστηκε και νοµιµοποίησε το αυθαίρετό του στην Αττική ο ΥΠΕΧΩ∆Ε. Με τη διάταξη αυτή ο νοµοθέτης αντί να πατάξει, διευκολύνει την αυθαίρετη δόµηση. Αντίθετα µε την εξαίρεση από την κατεδάφιση το αυθαίρετο δεν γίνεται νόµιµο, αλλά αυτό βρίσκεται σε εκκρεµότητα και απλώς δεν κατεδαφίζεται. Η δοκιµασµένη µέθοδος της κατά περίπτωση εξαίρεσης αυθαιρέτου µετά από εξέταση από ειδική επιτροπή της προηγούµε70
κούς όρους για την εξαίρεση από την κατεδάφιση (εφάπαξ πρόστιµο, εισφορά, φορολογία κλπ.).
Σύµφωνα λοιπόν µε το άρθρο 17 του ως άνω νόµου τα νέα (µετά το 1983) αυθαίρετα κατεδαφίζονται υποχρεωτικά. Θα µπορούσε να τροποποιηθεί το άρθρο αυτό σχετικά και να επιτρέψει την εξαίρεση από την κατεδάφιση. Όµως µια τέτοια τροποποίηση είναι δυσµενέστερη για το περιβάλλον, σε σχέση µε την προηγούµενη από την προηγούµενη και έτσι είναι αµφίβολης συνταγµατικότητας. Ακόµη θα µπορούσε εν πάση περιπτώσει, εφόσον η µετατροπή του ηµιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης συνιστά παράβαση των πολεοδοµικών διατάξεων και, εφόσον αυξάνεται ο συντελεστής δόµησης, έχει ως συνέπεια τη χειροτέρευση των συνθηκών διαβίωσης, πράγµα που έρχεται σε αντίθεση µε το σκοπό της ως άνω συνταγµατικής διάταξης. Συνεπώς το κράτος είναι υποχρεωµένο να προχωρήσει στην κατεδάφιση των αυθαιρέτων ανεξάρτητα από τη χρησιµοποίηση διαφόρων παραπλανητικών, όρων. Άλλωστε θα πρέπει να λάβει υπόψη του ότι µετά την θέσπιση και του ατοµικού δικαιώµατος στο περιβάλλον δεν είναι αποκλειστικός διαχειριστής του περιβάλλοντος αλλά έχουν λόγο και οι υπόλοιποι πολίτες που θίγονται από την κακοποίηση του περιβάλλοντος. Με τις ρυθµίσεις για τους υπάρχοντες ηµιυπαίθριους χώρους η παράνοµη συναλλαγή µεταξύ κατασκευαστή και ιδιοκτήτη αυ71
νης κυβέρνησης, στην οποία στηρίζεται το νοµοσχέδιο για το βόλεµα των αυθαιρέτων δωµατίων (πρώην ηµιυπαίθριων χώρων) δεν µπορεί να χρησιµοποιηθεί γιατί εκτός του ότι αφορά τα παλαιά αυθαίρετα είναι και χρονοβόρα και ο Υπουργός επιδιώκει να εισπράξει «ζεστό χρήµα» άµεσα για τη διατήρηση της εξουσίας και ενόψει των επικείµενων εκλογών. Άλλωστε και η µέθοδος αυτή δεν υπήρξε πολύ αποτελεσµατική γιατί οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων γρήγορα κατάλαβαν ότι µε την πελατειακή αντίληψη, την έλλειψη οργάνωσης της κυβέρνησης και την αναποτελεσµατικότητα της ∆ιοίκησης, «µπορεί να το σώσουν, χωρίς να το δηλώσουν».
θαιρέτου µετατρέπεται σε παράνοµη συναλλαγή µεταξύ αυτών και του κράτους. Το ερώτηµα που γεννιέται είναι το κατά πόσο η ως άνω ρύθµιση θα οδηγήσει τους ενδιαφερόµενους, δηλαδή τον κατασκευαστή και τον ιδιοκτήτη να δηλώσουν την αυθαίρετη µετατροπή αυτή, προκειµένου να εισπράξει τα χρηµατικά ποσά που προσδοκά η κυβέρνηση. 2. Ποιος θα δηλώσει το αυθαίρετο για να το σώσει;
Όλοι οι υπόλοιποι (κατασκευαστές και ιδιοκτήτες) γιατί να προβούν σε δήλωση τακτοποίησης µε τον κίνδυνο να υποστούν τις σχετικές συνέπειες ως ιδιοκτήτες αυθαιρέτων (εισφορές, πρόστιµα, ∆ΟΥ, ΟΤΑ κλπ.) εφόσον άλλωστε µε τη δήλωση αυτή δεν αίρεται ο αυθαίρετος χαρακτήρας του κτίσµατος. Έτσι δεν νοµίζω ότι η επιχείρηση «βόλεµα αυθαιρέτων» µέσω αθέµιτης συναλλαγής κυβέρνησης και ενδιαφεροµένων, δεν θα επιφέρει τα αναµενόµενα αποτελέσµατα, δηλαδή την είσπραξη των εκατοµµυρίων ευρώ που αναµένει. Συµπέρασµα ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου πριν το δηλώσει πρέπει να σκεφθεί καλά για να µη το «σκυλοµετανιώσει». 3. Οι νέοι ηµιυπαίθριοι χώροι
Κατ’ αρχάς ίσως ενδιαφερθούν να προβούν σε δήλωση οι κερδοσκόποι κατασκευαστές αν η εισφορά για την εξαίρεση δεν είναι µεγάλη. Επίσης σε δήλωση πιθανόν να προβούν οι ιδιοκτήτες εκείνοι που δεν τα έχουν «καλά» µε τους γείτονες.
Το νοµοσχέδιο, εκτός από το βόλεµα των ηµιυπαίθριων χώρων περιλαµβάνει και κάποιες ρυθµίσεις για τους νέους ηµιυ72
παίθριους χώρους προκειµένου να αποφευχθεί στο µέλλον η µετατροπής τους σε κλειστούς χώρους. Οι ρυθµίσεις αυτές αφορούν κυρίως τη µείωση του ποσοστού που δεν µετράει στο συντελεστή δόµησης, την αλλαγή των διαστάσεών τους και την επιβολή αυστηρών προστίµων. Οι ρυθµίσεις αυτές, που αποτελούν «στάχτη στα µάτια» και παραπλάνηση για να περάσει καλλίτερα οι ρύθµιση των υπαρχόντων ηµιυπαίθριων χώρων, είναι δύσκολο να αναχαιτίσουν την µετατροπή των ηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώρους για τους αµέσως πιο κάτω λόγους που προϊονίζουν ένα λαµπρό µέλλον της αυθαίρετης δόµησης. 6. Οι βασικοί συντελεστές της αυθαίρετης µετατροπής των ηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώρους δόµησης και οι δυσκολίες αντιµετώπισης του φαινοµένου
Α. Εφόσον ο πολεοδοµικός σχεδιασµός αποτελεί κλειστή τεχνική διαδικασία µεταξύ του κράτους του Συµβούλου του, η καταπολέµηση της αυθαίρετης δόµησης γενικά και της µετατροπής του ηµιυπαίθριου σε κλειστό χώρο, αφορά άµεσα αυτούς εξαρτάται από τον «πατριωτισµό τους», ειδικότερα: 1. Το κράτος, δηλαδή η κυβέρνηση, η οποία έχει συνταγµατική υποχρέωση προστασίας του περιβάλλοντος δεν έχει δικαίωµα να χρησιµοποιεί, λόγω έλλειψης περιβαλλοντικής ευαισθησίας, τον πολεοδοµικό σχεδιασµό και γενικότερα το περιβάλλον, ως µέσο δηµιουργίας πελατειακών σχέσεων και για την
73
Για την υποβάθµιση αυτή του περιβάλλοντος µε τη µετατροπή των ηµιυπαίθριων ανοικτών σε κλειστούς χώρους και γενικότερα µέσω του «καρκινώµατος» του περιβάλλοντος που λέγεται αυθαίρετη δόµηση, ευθυνόµαστε, άµεσα ή έµµεσα, όλοι ειδικότερα:
2. Το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδος, ως τεχνικός σύµβουλος του κράτους έχει σηµαντική προσφορά. Ως πολεοδοµικός σύµβουλος όµως έχει οδηγήσει το σχεδιασµό σε µεγάλη οπισθοδρόµηση. Αντιλαµβανόµαστε την ανάγκη του ΤΕΕ να εισχωρεί σε όσο το δυνατό σε περισσότερους τοµείς κρατικής, κοινωνικής και επιστηµονικής δραστηριότητας προσδίδοντας την ιδιότητα του µηχανικού στους τοµείς αυτούς. Όµως, δεν αποτελεί αποκλειστικά µια συντεχνία, όπως θέλει να εµφανίζεται, αλλά και µια επιστηµονικοεπαγγελµατική ισχυρή οµάδα η οποία, όπως και οι άλλες οµάδες ∆ικηγορικοί, Ιατρικοί Σύλλογοι κλπ.) µπορεί σύµφωνα µε την κρατική θεωρία των νεοπλουραλιστών να παίξει σηµαντικό ρόλο στον τοµέα εξειδίκευσής του, δηλαδή στα τεχνικά έργα. Οι επιστηµονικοεπαγγελµατικές τεχνοκρατικές οµάδες, συµπεριλαµβανο74
ταµειακή διευκόλυνσή της. Μάλιστα τα χρηµατικά ποσά που θα εισπράξει δεν δεσµεύεται από το νοµοσχέδιο για διάθεσή τους για τη βελτίωση του περιβάλλοντος. Εποµένως ενόψει των επικείµενων εκλογών θα χρησιµοποιηθούν για κοµµατικούς σκοπούς. Το κράτος όχι µόνον δεν προστατεύει το περιβάλλον από την αυθαίρετη δόµηση αλλά και το ίδιο κτίζει αυθαίρετα και στη συνέχει µε νόµο τα νοµιµοποιεί, απαλλασσόµενο µάλιστα από τις συνέπειες της δόµησης αυτής (πρόστιµα κλπ.). Ο Υπουργός ΠΕΧΩ∆Ε λόγω της µεγάλης αντίδρασης του ΤΕΕ σχετικά µε την ευθύνη των µελών του, αναγκάστηκε να αναβάλει την κατάθεσή του αρκετές φορές. Η στάση του δικαιολογείται σύµφωνα µε τη θεωρία περί κράτους των νεοφιλελευθέρων κατά την οποία η κυβέρνηση δεν σχεδιάζει ούτε παίρνει µέτρα πολιτικής ή αν σχεδιάζει ή λαµβάνει µέτρα δεν τα εφαρµόζει γιατί έχουν πολιτικό κόστος. Αυτό είχε ως συνέπεια το νοµοσχέδιο να καθυστερήσει πάνω από 4 χρόνια να κατατεθεί στη Βουλή. Τελικά οι σχετικές µε την ευθύνη των τεχνικών διατάξεις απαλείφθηκαν και έτσι το νοµοσχέδιο αυτό ελάχιστα διαφέρει από το ήδη ισχύον καθεστώς της έκδοσης αδειών οικοδοµής.
Αν πραγµατικά το ΤΕΕ ήθελε την καταπολέµηση της αυθαίρετης δόµησης, µπορούσε να ζητήσει ενεργότερο ρόλο στην έκδοση των αδειών οικοδοµής και τον έλεγχο των οικοδοµικών εργασιών. Λ.χ. να ζητήσει να ελέγχονται οι ηµιυπαίθριοι χώροι από τον επιβλέποντα µηχανικό και να τιµωρείται αυστηρά ο κατασκευαστής αυθαιρέτου εφόσον είναι µηχανικός. Όµως επιµένοντας µόνον στο συντεχνιακό συµφέρον αντιστέκεται µέχρι σήµερα στην κατάθεση του νοµοσχεδίου αν αυτό αναγνωρίσει και ευθύνη των µελών του. Τελικά φαίνεται ότι η συντεχνιακή επιµονή του περί µη ευθύνης των µελών του θα βρει ανταπόκριση γιατί ο υπουργός ΠΕΧΩ∆Ε µετράει το πολιτικό κόστος, το οποία αποτελεί το χαρακτηριστικό γνώρισµα για τους νεοφιλελεύθερους στη σχετική θεωρία περί κράτους. ∆ηλαδή η κυβέρνηση δεν προβαίνει σε ρυθµίσεις ή αν προβεί δεν τις εφαρµόζει εφόσον έχουν πολιτικό κόστος. Μάλιστα για να τους εξευµενίσει το ΥΠΕΧΩ∆Ε περιλαµβάνει ρύθµιση που υποχρεώνει µεταξύ των δικαιολογητικών της «τακτοποίησης» και τη σύνταξη σχεδίου απεικόνισης των ηµιυπαίθριων χώρων υπογεγραµµένο από µηχανικό. Ερώτηµα: γιατί και οι άλλες επιστηµονικοεπαγγελµατικές τάξεις αν λειτουργούν ως συντεχνίες να µην έχουν την ίδια ευνοϊκή µεταχείριση. Για παράδειγµα ο δικηγόρος να ξανακάνει έλεγχο τίτλων, ο γιατρός να εξετάζει κατά πόσο είναι φυσιολογικός αυτός που δηλώνει το αυθαίρετο ή ακόµη καλλίτερα πόσο ανόητος είναι ο νοµιµόφρων πολίτης κλπ. Όλοι πρέπει να «βολευόµαστε»: το κράτος που θα εισπράξει τα χρηµατικά ποσά της εξαίρεσης, ο κατασκευαστής που θα κερδοσκοπήσει, ο µηχανικός που θα εκπονήσει το σχεδιάγραµµα και ο ιδιοκτήτης που θα έχει µεγαλύτερο διαµέρι75
µένου και του ΤΕΕ µπορεί να κάνουν σηµαντικές παρεµβάσεις στην κοινωνία λόγω των εχέγγυων που παρέχουν (ειδική επιστηµονική κατάρτιση, δόση όρκου, αναγνώριση συλλόγων από το κράτος κλπ.) και να µην περιορίζονται µόνον σε συντεχνιακό επίπεδο.
Οι πολίτες που ανεχόµαστε την αυθαίρετη δόµηση και γενικά την υποβάθµιση του περιβάλλοντος και δεν διεκδικούµε την
76
Ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου ο οποίος είναι συνυπεύθυνος µε τον κατασκευαστή, λόγω της παράνοµης συναλλαγής συνάπτοντας ή και ατοµικά υπεύθυνος όταν προβαίνει στο παράνοµο κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων µετά την παραλαβή του διαµερίσµατος µε τους ηµιυπαίθριους χώρους ανοικτούς.
3. Ο κατασκευαστής για τη δηµιουργία της αυθαίρετης δόµησης µέσω της της µετατροπής των ηµιυπαίθριων χώρων σε κλειστούς χώρους. ∆εν εµφανίζεται διόλου να ευθύνεται, παρά το γεγονός ότι είναι ο άµεσα υπεύθυνος. Κατασκευάζει ηµιυπαίθριους χώρους και συνάπτει λεόντεια σύµβαση µε τον αγοραστή διαµερίσµατος στον οποίο χρεώνει και τον ηµιυπαίθριο ως κλειστό χώρο, κερδοσκοπώντας ασύστολα. Όµως δεν εµφανίζεται πουθενά ότι φέρει κάποια ευθύνη για τη παράνοµη µετατροπή των ηµιυπαίθριων χώρων. Όλες οι ευθύνες καταλήγουν στον ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου γιατί δεν αποτελεί οργανωµένη οµάδα συµφέροντος, ούτε και έχει κάποια συντεχνία για να τον προστατεύσει.
Έτσι, αναµένεται η κατάθεση ενός νοµοσχεδίου που για µεν τη διαδικασία αδειών οικοδοµής δεν θα διαφέρει ουσιωδώς από τις προηγούµενες ρυθµίσεις, για δε την «τακτοποίηση» της µετατροπής του ηµιυπαίθριου χώρου σε κλειστό χώρο, θεωρώ ότι οι προσδοκίες είσπραξης αρκετών εκατοµµυρίων ευρώ δεν θα ευοδωθούν. Οι πολιτικοί που διαµόρφωσαν το «κοµπιναδόρικο» κράτος, δεν κατάλαβαν ότι έχουν να αντιµετωπίσουν και πολίτες τους οποίους ανάγκασαν να γίνουν και αυτοί «κοµπιναδόροι».
σµα. Κάνουµε και καµιά εκδήλωση για να περνάει η ώρα. Ο µόνος χαµένος είναι το περιβάλλον, που συνεχίζει να κακοποιείται βάναυσα.
ενεργό συµµετοχή µας ως συνδιαχειριστές του περιβάλλοντος λόγω του συνταγµατικά κατοχυρωµένου ατοµικού δικαιώµατος στο περιβάλλον. Υπάρχει µια απίστευτη απάθεια για όλες τις δραστηριότητες. Κάποτε ο πολίτης ασχολούνταν εκτός από το ατοµικό και µε το συλλογικό συµφέρον. Αργότερα περιορίστηκε στο ατοµικό συµφέρον (δεν µε νοιάζει που καίγεται το σπίτι του γείτονα, αρκεί που δεν καίγεται το δικό µου). Τελευταία η απάθεια του πολίτη έχει επιπτώσεις και στο ατοµικό συµφέρον (καίγεται το σπίτι µου, τι να κάνω, δεν µπορώ να κάνω διαφορετικά). Η ελληνική κοινωνία βρίσκεται σε µεγάλη κρίση. Είµαστε άξιοι της τύχης µας. Ηττοπαθείς ή εθνικά επαρµένοι, ανάλογα αν νικήσει ή ηττηθεί σε κάποιο παιχνίδι κάποια ελληνική οµάδα. Είθε να µας δοξάσουν οι κοιλιακοί του Σάκη. Ο ελληνάρας, όποτε τον βολεύει επικαλείται τους αρχαίους προγόνους του. Αλλά στην αρχαία Ελλάδα όποιος δεν ασχολείτο µε τα κοινά ιδιώτευε, εξ ου και η λέξη ιδιώτης. 7. Έχει µέλλον η αυθαίρετη δόµηση; Λαµπρό, τόσο γενικά όσο και ειδικά στην περίπτωση της µετατροπής των ηµιυπαίθριων σε κλειστούς χώρους.
Οι κυριότεροι λόγοι, που συνηγορούν στο λαµπρό µέλλον και στην βιώσιµη αυθαίρετη δόµηση, εφόσον µεταφέρεται από γενιά σε γενιά, τόσο εντός όσο και εκτός σχεδίου πόλεως και συνεπώς και της συνέχισης του κλεισίµατος των ηµιυπαίθριων χώρων, είναι οι ακόλουθοι:
1. Η έλλειψη πολιτικής βούλησης εφαρµογής µιας δυναµικής πολιτικής προστασίας του περιβάλλοντος και πάταξης της αυθαίρετης δόµησης. Αντίθετα η κυβέρνηση εκµεταλλεύεται την ανικανότητά της ή την αδιαφορία της για την πάταξη της αυθαίρετης δόµησης και τη χρησιµοποιεί, για την εξυπηρέτηση πελατειακών σχέσεων και ταµειακής διευκόλυνσης.
77
2. Η έλλειψη εφαρµογής ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασµού και η αδιαφορία του ΥΠΕΧΩ∆Ε για την εφαρµογή των πολεοδοµικών σχεδίων τα οποία είναι στοιβαγµένα και σκονίζονται στα συρτάρια του υπουργείου.
3. Οι οργανωτικές αδυναµίες των πολεοδοµικών υπηρεσιών της επαρχίας και κυρίως της έλλειψης προσωπικού. Για τη δραστική αντιµετώπιση του προβλήµατος απαιτείται µια άλλη οργάνωση της πολεοδοµικής υπηρεσίας, στελεχωµένη µε έµπειρο προσωπικό. Το Υπουργείο, για την άσκηση των αρµοδιοτήτων του, είναι στελεχωµένο µε εκατοντάδες εξειδικευµένους επιστήµονες, (περιβαλλοντολόγους, χωροτάκτες, πολεοδόµους, µηχανικούς διαφόρων ειδικοτήτων και απασχολεί ανάλογο αριθµό υπαλλήλων για τη διοικητική υποστήριξη. Στεγάζεται σε δεκάδες πολυκατοικίες, που είναι διασκορπισµένες σε διάφορα σηµεία της Αθήνας. Έχει τεράστια λειτουργικά έξοδα (ενοίκια, µισθοί προσωπικού κλπ.). Η παραγωγικότητα και αποδοτικότητα του Υπουργείου αυτού βρίσκεται στα κατώτατα όρια. Να δηµιουργηθούν κίνητρα ώστε πολλοί από τους επιστήµονες αυτούς να στελεχώσουν τις πολεοδοµικές υπηρεσίες της επαρχίας. 4. Η άρνηση του ΤΕΕ για τη συµβολή του στην καταπολέµηση αυθαίρετης δόµησης µε ανάληψη ευθύνης του µηχανικού και κυρίως του επιβλέποντα. Αποτελεί αποφασιστικής σηµασίας για την πάταξη της αυθαίρετης δόµησης η ενεργός συµµετοχή των τεχνικών.
5. Η αντίληψη που έχει παγιωθεί στην ελληνική κοινωνία ότι όλες ο αυθαιρεσίες νοµιµοποιούνται ή όλα κουκουλώνονται. και 6. Η σιγουριά της ατιµωρησίας και η µαγκιά της παρανοµίας
78
7. Η απίστευτη απάθεια και αδιαφορία των πολιτών (εκτός από ορισµένους «γραφικούς» οικολόγους και άλλους ροµαντικούς πολίτες και φορείς) για τα κοινά και το περιβάλλον.
Όµως σήµερα είναι δύσκολη η εφαρµογή της δοκιµασµένης στο παρελθόν µεθόδου, δηλαδή της κατά περίπτωση εξαίρεσης από την κατεδάφιση από ειδική επιτροπή εφόσον πρόκειται για νέα αυθαίρετα τα οποία κατεδαφίζονται υποχρεωτικά. Η όποια τροποποίηση του άρθρου 17 του ν. 1337/1983 που αφορά τα νέα αυθαίρετα για τη διευκόλυνση της εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων διαµορφώνει δυσµενέστερες συνθήκες και συνεπώς είναι αµφίβολης συνταγµατικότητας. Όµως είναι δύσκολο για κρίνει ότι τα νέα αυθαίρετα δεν κατεδαφίζονται αλλά «τακτοποιούνται». Μια τέτοια απόφαση τη θεωρούµε απίθανη. Εν πάση περιπτώσει αν υπάρξει, που δεν νοµίζουµε καλό θα είναι να συνδέσει
79
Τελικά το ΣτΕ θα κληθεί και πάλι να βγάλει «τα κάστανα» από τη φωτιά». Το ΣτΕ ως δικαστήριο ανθίσταται στην όποια κακοποίηση του περιβάλλοντος, παρά τις διάφορες πιέσεις που έχει δεχτεί κατά καιρούς. Προσπάθησε ο ΥΠΕΧΩ∆Ε, µέσω του Υπουργού ∆ικαιοσύνης να το καταργήσει, για να ησυχάσει, αλλά δεν τα κατάφερε.
Είναι θλιβερό που η καινοτοµία του ΓΟΚ σχετικά µε τους ηµιυπαίθριους χώρους για την ικανοποίηση αισθητικών και λειτουργικών αναγκών των τσιµεντόκουτων αλλά και απόλαυση του φυσικού χώρου µέσω του κλειστού διαµερίσµατος, κατέληξε, µε τη µετατροπή τους σε κλειστούς χώρους, να αποτελεί τη συχνότερη περίπτωση αυθαίρετης δόµησης στις εντός σχεδίου περιοχές. Οι κλειστοί χώροι µετρούν στο συντελεστή δόµησης και συνεπώς µε το κλείσιµο των ηµιυπαίθριων χώρων αυξάνεται ο συντελεστής και καθίστανται δυσµενέστεροι οι όροι διαβίωσης των πολιτών κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγµατος.
Συµπερασµατικά έχουµε χρέος ως ενεργοί πολίτες, επικαλούµενοι άλλωστε και το συνταγµατικά κατοχυρωµένο ατοµικό δικαίωµά µας στο περιβάλλον να αντισταθούµε σε τέτοιου είδους αθέµιτες συναλλαγές µεταξύ των κυβερνήσεων και διαφόρων φορέων και πολιτών σε βάρος του περιβάλλοντος.
Άλλωστε η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και δεν βολεύει την κυβέρνηση η οποία αναζητεί εδώ και τώρα «ζεστό» χρήµα για την αντιµετώπιση των σοβαρών προβληµάτων που έχουν ανακύψει από την κακή κυβερνητική διαχείριση.
στην είσπραξη χρηµάτων µε τη δηµιουργία κοινόχρηστων χώρων.
80
ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΥΣ ΚΑΙ ΚΛΕΙΣΤΟΥΣ ΥΠΕΡΓΕΙΟΥΣ ΚΑΙ ΥΠΟΓΕΙΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ ΠΟΥ ΒΡΙΣΚΟΝΤΑΙ ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΟΓΚΟΥ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ όπως κατατέθηκαν στη Βουλή στις 2 Ιουλίου 2009
81
82
Με την τροπολογία αυτή αντιµετωπίζεται κατά τρόπο ρεαλιστικό, ολοκληρωµένο και µακροπρόθεσµο ένα εκτεταµένο φαινόµενο αλλαγής χρήσης χώρων εντός του εγκεκριµένου από τις οικοδοµικές άδειες περιγράµµατος του όγκου των κτιρίων. Συγκεκριµένα αντιµετωπίζονται θέµατα αλλαγής χρήσης σε ηµιυπαίθριους χώρους, υπέργειους χώρους στάθµευσης οχηµάτων αποθηκών και υπόγειους χώρους, µε δηµιουργία ασφαλιστικών δικλείδων αποτροπής του φαινοµένου στο µέλλον. Για το σκοπό αυτό: α) Θεσπίζονται µέτρα που καταργούν τις πηγές οι οποίες διευκόλυναν την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και β) µετά την κατάργηση αυτή των πηγών αυθαιρεσίας τακτοποιούνται οι µέχρι τώρα εκκρεµότητες αυτής της κατηγορίας. Ο συνδυασµός αυτός είναι αναγκαίος γιατί δεν νοείται τακτοποίηση αυθαιρεσιών αν προηγουµένως δεν λάβεις µέτρα να µην επαναληφθούν τα ίδια φαινόµενα στο µέλλον. Αυτό είχε συµβεί δυστυχώς στο παρελθόν (ν.1337/1983, ν.1512/1985) όπου είχε νοµιµοποιηθεί τεράστιος αριθµός αυθαίρετων κτισµάτων, εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων χωρίς να ληφθούν αποτελεσµατικά µέτρα να µην επαναληφθούν στο µέλλον τα ίδια. Επισηµαίνεται ότι η ρύθµιση των προτεινόµενων διατάξεων αναφέρεται µόνον σε αλλαγή χρήσης χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριµένου περιγράµµατος του όγκου του κτιρίου. Για αρχιτεκτονικούς λόγους, το 1985, νοµοθετήθηκε για
83
Ι. Γενικά
πρώτη φορά η δυνατότητα δηµιουργίας στις οικοδοµές ηµιυπαίθριων χώρων µέσα στον όγκο του κτιρίου χωρίς να προσµετρώνται στον συντελεστή δόµησης. Μέχρι σήµερα υπολογίζεται ότι ένα πολύ µεγάλο ποσοστό των οικοδοµών που έκτοτε ανεγέρθησαν έχουν τέτοιους χώρους, τους οποίους όµως οι ιδιοκτήτες, οι αγοραστές και οι κατασκευαστές, εκµεταλλευόµενοι την αδυναµία των αρµόδιων υπηρεσιών να ελέγχουν αυθαιρεσίες, τους έχουν µετατρέψει σε κύριους χώρους κατοικίας. Στην αλλαγή χρήσης των ηµιυπαίθριων χώρων συνετέλεσε και το γεγονός ότι οι διαστάσεις κάθε χώρου επέτρεπαν τη δηµιουργία ολόκληρων δωµατίων όσο και το ότι ήταν δυνατή η συγκέντρωση των ηµιυπαίθριων χώρων µιας πολυώροφης οικοδοµής σε έναν ή δύο ορόφους. Η πείρα έχει αποδείξει πως τέτοιες παραβάσεις εντοπίζονται και ελέγχονται µόνο µετά από καταγγελία. Και οι περιπτώσεις αυτές είναι ελάχιστες. Με τη ρύθµιση που προτείνεται, λαµβάνονται µέτρα µε σκοπό την αποτροπή του φαινοµένου αυτού. Εφεξής οι ηµιυπαίθριοι χώροι µιας οικοδοµής κατανέµονται αναλογικά σε κάθε όροφο, περιορίζονται στο 15% του συντελεστή δόµησης από 20% που ίσχυε, ενώ το βάθος τους πρέπει να είναι ίσο ή µικρότερο των 1,80 µ. Με τον τρόπο αυτό δεν είναι πλέον δυνατή η µεταφορά όλου ή µέρους του ηµιυπαίθριου χώρου σε άλλο όροφο. Επίσης µε τον περιορισµό του βάθους στα 1,80 µ. δεν είναι δυνατή η δηµιουργία αυτοτελούς δωµατίου. Ίδιο πρόβληµα έχει δηµιουργηθεί και µε τους ισόγειους κλειστούς χώρους στάθµευσης επιβατικών αυτοκινήτων που µέχρι τώρα δεν υπολογίζονταν στον συντελεστή δόµησης. Οι χώροι αυτοί µετά τη δηµιουργία τους άλλαζαν χρήση και µετατρέπονταν σε χώρους κατοικίας, καταστηµάτων, γραφείων κλπ, δηλαδή σε χώρους που µετρούν στο συντελεστή δόµησης. Για την κατάργηση και αυτής της πηγής παρανοµίας οι χώροι αυτοί πλέον υπολογίζονται στον συντελεστή δόµησης. Προς τον ίδιο σκοπό κινείται και η προτεινόµενη ρύθµιση ότι
84
Για το λόγο αυτό αντικαθιστούµε τα πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης, τα οποία άλλωστε όπως είναι γνωστό σε όλους δεν επιβάλλονται, µε εφάπαξ εισφορά που καταβάλλεται εντός έτους από την ψήφιση του νόµου. Η εισφορά υπολογίζεται στο 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται µε βάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών. Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης, οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήση στην οποία έχουν µετατραπεί. ∆εδοµένου ότι ο αριθµός των χώρων αυτών που άλλαξαν χρήση υπερβαίνει το 1,5 εκατοµµύριο, υπολογίζεται ότι θα συγκεντρωθεί ένα πολύ σηµαντικό ποσόν που θα εξυπηρετήσει το δηµόσιο συµφέρον µε την ενίσχυση των οικονοµικών του κράτους και µάλιστα σε εποχή που, ως γνωστόν, υπάρχει πρόβληµα µε το δηµοσιονοµικό έλλειµµα. Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν τακτοποιήσουν τους χώρους αυτούς κατά την προτεινόµενη διαδικασία, τότε οι χώροι αυτοί υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλονται πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης.
85
Αφού πλέον αντιµετωπίζεται κατά πάγιο τρόπο και αποτελεσµατικό για το µέλλον το υπόβαθρο αλλαγής χρήσεων µέσα στο εγκεκριµένο περίγραµµα του όγκου του κτιρίου, επιχειρούµε να θεραπεύσουµε και µία πληγή που αποτελεί ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβληµα που δηµιουργήθηκε κατά το παρελθόν.
οι υπόγειοι χώροι σε οικοδοµές εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισµών έχουν εφεξής οροφή που σε κανένα σηµείο δεν θα υπερβαίνει τα 0,80 µ., αντί του ισχύοντος 1,50 µ., από την οριστική στάθµη του εδάφους. Έτσι δεν προσφέρεται η χρησιµοποίησή τους ως χώρων κύριας χρήσης και ουσιαστικά εκλείπει η δυνατότητα δηµιουργίας υπογείων που µετατρέπονται σε κατοικίες, κλπ.
ΙΙ. Ειδικότερα επί των προτεινοµένων διατάξεων: Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι για τις αιτήσεις έκδοσης αδειών που κατατίθενται µετά την ισχύ του νόµου οι ηµιυπαίθριοι χώροι, που δεν µπορεί να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόµησης, κατανέµονται αναλογικά ανά όροφο και οι χώροι αυτοί πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,5 µ. και βάθος µικρότερο ή ίσο του 1,80 µ. Στην παράγραφο 2 προβλέπεται η δυνατότητα διατήρησης της χρήσης κλειστού χώρου στον οποίο έχει µετατραπεί ο ηµιυπαίθριος χώρος που έχει κατασκευαστεί βάσει αδείας που έχει εκδοθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009 εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, υποβληθεί σχετική αίτηση µε τα οριζόµενα στη διάταξη δικαιολογητικά και καταβληθεί η προβλεπόµενη εισφορά. Η αίτηση υποβάλλεται είτε απ’ ευθείας στην πολεοδοµική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσµίας έξι (6) µηνών από την ισχύ του νόµου είτε µε συστηµένη επιστολή εντός τεσσάρων (4) µηνών από την ισχύ του νόµου. Με την αίτηση κατατίθεται και παράβολο 250€ για κάθε αυτοτελή διηρηµένη ιδιοκτησία το οποίο δεν επιστρέφεται, αλλά συµψηφίζεται µε την οφειλόµενη εισφορά. Η πολεοδοµική υπηρεσία ελέγχει την πληρότητα του φακέλου και αν υπάρχουν ελλείψεις ενηµερώνει τον ενδιαφερόµενο, που πρέπει εντός 15 ηµερών να τις συµπληρώσει. Η εισφορά υπολογίζεται από την πολεοδοµική υπηρεσία και είναι ίση µε το 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται, µε βάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ. Αναγράφεται σε ειδικό έντυπο που αποστέλλεται στον ενδιαφερόµενο, ο οποίος πρέπει να καταβάλει την εισφορά εντός έτους από την ισχύ του νόµου είτε εφάπαξ είτε σε τρεις ισόποσες δό86
Άρθρο 1
σεις, η πρώτη των οποίων πρέπει να καταβληθεί εντός 9 µηνών από την ισχύ του νόµου. Αν µέσα στην προθεσµία αυτή καταβληθεί ολόκληρη η εισφορά παρέχεται έκπτωση 10%. Επίσης προβλέπονται τα ποσά που αποδίδονται στην πολεοδοµική υπηρεσία για αµοιβές προσωπικού που θα ασχοληθεί µε τη διαδικασία και αυτά που αποδίδονται στο ΕΤΕΡΠΣ. Περαιτέρω προβλέπεται ποσοστό 20% επί της ελαχίστης αµοιβής µελέτης που ισχύει για τις οικοδοµικές άδειες ως αµοιβή των µηχανικών που τυχόν θα συµπράξουν στη διαδικασία αυτή. Ορίζεται επίσης ότι µε την υποβολή της αίτησης και των αρχικών δικαιολογητικών, αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων, µετά δε την πλήρη εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης για τον ηµιυπαίθριο χώρο που τακτοποιήθηκε. Οι χώροι για τους οποίους δεν θα υποβληθεί αίτηση ή δεν θα περατωθεί η διαδικασία τακτοποίησης τους υπάγονται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και επιβάλλεται πρόστιµο ανέγερσης ίσο µε το 30% της αξίας του αυθαιρέτου µε βάση την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ όπως αυτό θα ισχύει κατά το χρόνο που θα διαπιστώνεται η παράβαση και περαιτέρω πρόστιµο διατήρησης 5% της αξίας του αυθαιρέτου µε βάση την τιµή ζώνης για κάθε χρόνο από την ανέγερση µέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδοµικής άδειας. Άρθρο 2
Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθµευσης επιβατικών αυτοκινήτων προσµετρώνται στο συντελεστή δόµησης του οικοπέδου. Στην παράγραφο 2 ορίζεται ότι η οροφή των υπογείων δεν µπορεί να υπερβαίνει το 0,80 µ. από την οριστική στάθµη του εδάφους.
87
Στην ίδια παράγραφο ορίζεται ότι οι υπέργειοι στεγασµένοι ανοικτοί όµως χώροι στάθµευσης δεν προσµετρώνται στο συντελεστή δόµησης. Στην παράγραφο 3 ορίζεται ότι τα προαναφερόµενα ισχύουν και για τις προσθήκες. Στην παράγραφο 4 ορίζεται ότι οι διατάξεις των παρ. 1, 2, 3 εφαρµόζονται για τα κτίρια των οποίων οι αιτήσεις έκδοσης οικ. άδειας κατατίθενται µετά την ισχύ του νόµου. Τέλος, στην παράγραφο 5 προβλέπεται ότι η δυνατότητα τακτοποίησης αφορά και στους υπέργειους και υπόγειους κλειστούς χώρους κτιρίων που έχουν αλλάξει χρήση, εφ’ όσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή, µε τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις που αναφέρονται στο άρθρο 1, παρ. 2 για την τακτοποίηση των ηµιυπαίθριων χώρων εκτός από το παράβολο το οποίο ορίζεται σε 350€. ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ∆ΙΑΤΑΞΕΙΣ 1. Η παράγραφος 2 του άρθρου 11 του Ν. 1577/18-12-85 (ΦΕΚ210/Α) αντικαθίσταται ως εξής: «2. Εξώστες και ηµιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειας έως 35% αυτής που επιτρέπεται να δοµηθεί συνολικά στο οικόπεδο, δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόµησης. Από το ανωτέρω ποσοστό οι ηµιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόµησης και κατανέµονται αναλογικά ανά όροφο. Για την εφαρµογή της παραγράφου αυτής, οι ηµιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µ. και βάθος µικρότερο ή ίσο των 1,80 µ. Κατ’ εξαίρεση για τις τουριστικές εγκαταστάσεις οι ηµιυπαί88
Άρθρο 1
2. Ηµιυπαίθριοι χώροι βάσει οικοδοµικής άδειας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009, επιτρέπεται να διατηρήσουν τη χρήση κλειστού χώρου στην οποία έχουν µετατραπεί, εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση των παρακάτω: Α) Υποβολής από τον ιδιοκτήτη ή νοµίµως από αυτόν εξουσιοδοτηµένο πρόσωπο, προς την αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία φακέλου, στον οποίο περιλαµβάνονται: α) Αίτηση. β) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία, εκτός από τα ατοµικά στοιχεία, τον ΑΦΜ και τη ∆.Ο.Υ. φορολογίας του ιδιοκτήτη, περιλαµβάνεται συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εµβαδόν του δαπέδου του χώρου, η χρήση, ο αριθµός της οικοδοµικής άδειας και ο χρόνος έκδοσής της. Η δήλωση συνοδεύεται από κάτοψη του ορόφου στην οποία αποτυπώνεται ο ηµιυπαίθριος χώρος. Οι δηλώσεις καταχωρούνται σε ειδικό αρχείο της οικείας πολεοδοµικής Υπηρεσίας. Ο αύξων αριθµός της καταχώρησης µε την ηµεροµηνία κατάθεσης εγγράφεται επισηµειωµατικά επί του αντιγράφου της δήλωσης, το οποίο επιστρέφεται στον αιτούντα. γ) Παράβολο ∆ηµοσίου Ταµείου ύψους 250 ευρώ, επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή διηρηµένη ιδιοκτησία,
89
θριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 2,50 µ. και βάθος µικρότερο ή ίσο µε το πλάτος τους. Στην περίπτωση αυτή, δεν ισχύει ο περιορισµός της αναλογικής κατανοµής ανά όροφο. Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστάµενο κτίριο. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρµόζονται για τα κτίρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδοµικής άδειας κατατίθενται µετά την ισχύ του παρόντος νόµου».
Β)
Γ)
Υποβολής των ανωτέρω δικαιολογητικών είτε απευθείας στην πολεοδοµική υπηρεσία εντός ανατρεπτικής προθεσµίας έξι (6) µηνών από την ισχύ του νόµου είτε µε συστηµένη επιστολή εντός ανατρεπτικής προθεσµίας τεσσάρων (4) µηνών από την ισχύ του νόµου. Στην πρώτη περίπτωση ο έλεγχος της πληρότητας του φακέλου γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και ενηµερώνεται ο ενδιαφερόµενος συγκεκριµένα για τυχόν ελλείψεις. Στην δεύτερη περίπτωση ο έλεγχος γίνεται εντός 30 ηµερών από την παραλαβή της συστηµένης επιστολής, εντός των οποίων ενηµερώνεται εγγράφως ο αιτών για τυχόν ελλείψεις . Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός 15 ηµερών προσκοµίζει στην πολεοδοµική Υπηρεσία τα ελλιπή στοιχεία, ελέγχεται η πληρότητα του φακέλου και βεβαιώνεται η πληρότητα στο αντίγραφο της δήλωσης του αιτούντος µε την ηµεροµηνία κατάθεσης.
το οποίο σε καµία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συµψηφίζεται µε την εισφορά της παρ. Γ.
Καταβολής εισφοράς ίσης µε το 10% της αξίας του κλειστού χώρου, όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνεια του δαπέδου του χώρου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης. Ο υπολογισµός της εισφοράς γίνεται από την πολεοδοµική Υπηρεσία και αναγράφεται επί ειδικού εντύπου, το οποίο αποστέλλεται στον αιτούντα εγγράφως εντός 40 ηµερών από την διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρησιµοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωµής της εισφοράς. Με την εισφορά αυτή συµψηφίζεται το ποσό του κατατεθέντος παραβόλου. Η εισφορά καταβάλλεται στο ∆ηµόσιο Ταµείο
90
∆)
Ε)
Μετά την υποβολή των δικαιολογητικών υπό στοιχεία (α), (β), (γ) αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων. Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκοµίζονται στην πολεοδοµική υπηρεσία η οποία τα καταχωρεί σε ιδιαίτερη στήλη στο τηρούµενο βιβλίο των αντιστοίχων δηλώσεων και βεβαιώνει την περαίωση της διαδικασίας στο αντίγραφο της δήλωσης που έχει χορηγηθεί στον αιτούντα. Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης για τη διατηρούµενη νέα χρήση του ηµιυπαίθριου χώρου. Τα παραπάνω ισχύουν και για εκκρεµείς σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία σχετικές υποθέσεις. Τυχόν καταβλη91
Η αµοιβή του τυχόν συµπράττοντος µηχανικού δεν δύναται να υπερβαίνει σε ποσοστό το 20% επί της ελαχίστης αµοιβής µελέτης που ισχύει κατά την έκδοση οικοδοµικών αδειών.
εντός έτους από την ισχύ του παρόντος νόµου ολόκληρη ή τµηµατικά σε τρεις (3) ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη καταβάλλεται εντός προθεσµίας εννέα (9) µηνών από την ισχύ του νόµου. Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης της εισφοράς κατά την Α’ δόση παρέχεται έκπτωση 10%. Η µη τήρηση των προθεσµιών ενεργείας εκ µέρους της πολεοδοµικής υπηρεσίας συνιστά πειθαρχικό παράπτωµα για τον αρµόδιο υπάλληλο, ο αιτών δεν χάνει το δικαίωµα τακτοποίησης και παρατείνονται αναλόγως οι σχετικές προθεσµίες. Από το ποσό της εισφοράς, ποσό 20 ευρώ αποδίδεται στην οικεία Πολεοδοµική Υπηρεσία, προκειµένου να διατεθεί για αµοιβές προσωπικού, που θα απασχοληθεί µε την διαδικασία αυτή, και ποσό 40 ευρώ αποδίδεται στο ΕΤΕΡΠΣ.
ΣΤ) Σε περίπτωση µη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή µη εξόφλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, τα δε πρόστιµα υπολογίζονται ως ακολούθως : 1. Πρόστιµο ανέγερσης σε 30% της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης. 2. Πρόστιµο διατήρησης σε 5% κατ’ έτος της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται µε βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιµή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του από την κατασκευή του µέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδοµικής αδείας. Άρθρο 2
θέντα ποσά προστίµων δεν αναζητούνται.
1. Μετά το εδάφιο (Αγ) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του Ν. 1577/ 18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) προστίθεται εδάφιο (δ) ως εξής: «δ) οι υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθµευσης επιβατικών αυτοκινήτων». 2. Οι περιπτώσεις (β) και (η) του εδαφίου (Β) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του Ν. 1577/18-12-85 (ΦΕΚ 210/Α) τροποποιούνται ως εξής: «β) εφόσον η οροφή του σε κανένα σηµείο δεν υπερβαίνει τα 0,80 µ. από την οριστική στάθµη του εδάφους ». « η) οι υπέργειοι στεγασµένοι ανοικτοί χώροι στάθµευσης
92
επιβατικών αυτοκινήτων που κατασκευάζονται στο ισόγειο του κτιρίου ή στην Πυλωτή». 3. – Τα παραπάνω ισχύουν και επί προσθήκης σε υφιστάµενο κτίριο. 4. Οι διατάξεις των παρ. 1, 2 και 3 εφαρµόζονται για τα κτίρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδοµικής άδειας κατατίθενται µετά την ισχύ του παρόντος νόµου. 5. – Υπέργειοι και υπόγειοι κλειστοί χώροι κτιρίου (όπως χώροι στάθµευσης, αποθήκες κλπ.) βάσει οικοδοµικής άδειας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί µέχρι 2 Ιουλίου 2009, οι οποίοι έχουν αλλάξει χρήση, επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση, εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, εφαρµοζοµένων των διατάξεων παρ. 2 του προηγούµενου άρθρου πλην του παραβόλου, το ύψος του οποίου ορίζεται σε 350 ευρώ.
93